Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1674, AWB - 20 _ 7225

1. Belanghebbende heeft in 2016 de woning verkregen voor een koopsom van € 302.000. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar [bouwjaar] , met een inhoud van 410 m3 en een garage. De woning staat op een perceel van 1.085 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld omdat rond de waardepeildatum sprake was van de aanleg van een 380kV-hoogspanningsleiding nabij zijn woning. Ter zitting heeft hij foto’s overgelegd met het uitzicht op de inmiddels geplaatste leiding. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 311.000.

3. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

4. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

5. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

6. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende matrix van 22 juli 2020 van taxateur [taxateur ] . Deze taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 216.000 en hij heeft daarbij verwezen naar verkopen rond de waardepeildatum van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] . De gegevens zijn verwerkt in een matrix. De taxateur heeft ook de gehanteerde grondstaffel bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde op € 311.000 niet te hoog is.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting niet te hoog zijn vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2019 en met de aanwezigheid van aan- en bijgebouwen heeft de taxateur rekening gehouden. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel.

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met de ligging nabij de te verwachten hoogspanningsleiding voldoende rekening is gehouden. Daarbij heeft de taxateur aangegeven dat het tracé van de hoogspanningsleiding al in 2013 bekend is gemaakt en dat ook de vergelijkingsobjecten uitzicht hebben op het bewuste tracé. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met enige waardevermindering door de op de waardepeildatum geplande aanleg van de hoogspanningsleiding door voor de ligging aan de rand van de bebouwing niet de factor 4 toe te kennen voor vrij uitzicht.

9. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.