Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1675, AWB - 20 _ 9117

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [onroerende zaak] (het pand). Het bouwjaar van het pand is [bouwjaar] . De oppervlakte van het pand is 332 m2 verdeeld over een café/bar van 260 m2 op de begane grond en een kantine van 72m2.

2. In geschil is de waarde voor het jaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende bepleit een waarde van € 199.000. De heffingsambtenaar persisteert in de vastgestelde waarde.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende wordt aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 3 maart 2021 door [taxateur] . In het taxatierapport is gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het er over eens dat dit een juiste waarderingsmethode is om de waarde van het pand vast te stellen.

8. De taxateur heeft de waarde van het pand op de waardepeildatum getaxeerd op € 254.000. In het taxatierapport heeft hij verwezen naar twee referentieobjecten. Het eerste referentieobject betreft [referentieobject 1] . Voor dit referentieobject is op [datum 1] 2019 een huurcontract getekend waarin een huur is overeengekomen van € 39.000 per jaar. In het huurcontract is verder vermeld dat de huurder het recht heeft om het gehuurde te kopen voor € 375.000. Zowel de overeengekomen huur als de verkoopprijs heeft de taxateur gebruikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde en voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. Het tweede referentieobject is het pand gelegen aan de [referentieobject 2] . Dat pand is op [datum 2] 2020 verkocht voor € 235.000.

9. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij aan de hand van het overgelegde taxatierapport voldoende onderbouwd dat de waarde van € 254.000 niet te hoog is vastgesteld.

10. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

11. Ter zitting heeft de gemachtigde aangevoerd dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet de naam van belanghebbende wordt genoemd, dat de uitspraak op bezwaar anoniem is gedaan en ten onrechte niet is ondertekend, dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is gelet op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) en dat de hoogte van de kapitalisatiefactor onvoldoende is onderbouwd.

12. Belanghebbende heeft niet aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met [onroerende zaak] en ook de rechtbank ziet daarvoor geen reden. De gehanteerde kapitalisatiefactor van 7,9 is naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd door middel van de afgesloten huurovereenkomst en de verkoopprijs van het referentieobject [referentieobject 1] op [datum 1] 2019. Het huurcontract waarin ook de verkoopprijs wordt vermeld, is gesloten binnen één jaar na de waardepeildatum. De kapitalisatiefactor komt berekend op basis van de overeengekomen huur- en verkoopprijs uit op 9,6 (€ 375.000/€ 39.000). Gelet op de veel lagere kapitalisatiefactor die de taxateur heeft gehanteerd bij de onderbouwing van de waarde van [onroerende zaak] , is de rechtbank van oordeel dat die kapitalisatiefactor in ieder geval niet te hoog is, zeker niet nu de verkoop van het referentieobject in oktober 2000 ook voor de overeengekomen prijs is geeffectueerd. De stelling van belanghebbende dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de coronapandemie en zijn verwijzing daarvoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), veranderen het voorgaande oordeel van de rechtbank niet. De rechtbank overweegt daartoe dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is en dat de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelde bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare referentieobjecten en heeft hij inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.

13. Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde grond dat de uitspraak op bezwaar niet is voorzien van de naam van belanghebbende stelt de rechtbank voorop dat is gebleken dat dit niet heeft geleidt tot misverstanden. Het bezwaarschrift is ingediend door de gemachtigde van belanghebbende en niet door belanghebbende zelf. De rechtbank overweegt dat de in de uitspraak op bezwaar genoemde adressen overeenkomen met de adressen op de beschikking. Ook de beschrijving van het pand en het vermelde aanslagnummer zijn juist. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat voldoende duidelijk was ten aanzien van wie de uitspraak op bezwaar werd gedaan en om welk pand het ging. De door belanghebbende aangevoerde beroepsgrond slaagt niet.

14. Ook de aangevoerde beroepsgrond dat de uitspraak op bezwaar anoniem is gedaan en niet is ondertekend slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Onder de uitspraak op bezwaar is vermeld dat deze is gedaan door de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland. De rechtbank overweegt dat deze, gelet op het overgelegde aanwijzings-en mandaatbesluit, het bevoegde bestuursorgaan is. Nergens in de wet- en regelgeving is de verplichting opgenomen dat de uitspraak op bezwaar moet worden voorzien van een handtekening en dat deze moet worden ondertekend door de behandelende ambtenaar. De rechtbank merkt op dat overigens in de uitspraak op bezwaar is vermeld dat het bezwaar is behandeld door [heffingsambtenaar 1] , waardoor het voor belanghebbende of zijn gemachtigde duidelijk moet zijn geweest wie bij de uitspraak op bezwaar betrokken is geweest.

15. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het pand [onroerende zaak] voor 2020 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

16. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt, waarvan zes maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.¹ De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 6 maart 2020 en uitspraak op bezwaar gedaan op 13 oktober 2020. De rechtbank doet uitspraak na 6 maart 2022 en de redelijke termijn is daardoor overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 500. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2020. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 7 maanden geduurd waardoor de redelijke termijn voor de bezwaarfase is overschreden. Op grond van het voorgaande komt de schadevergoeding voor rekening van de heffingsambtenaar.

17. De griffier heeft voor de beide zaken 20/9114 en 20/9117 eenmaal griffierecht geheven en de heffingsambtenaar dient dat griffierecht te vergoeden op basis van de toezegging als gedaan in de zaak 20/9114. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die zij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Voor de bezwaarfase wordt geen kostenvergoeding toegekend omdat het bezwaar van belanghebbende ongegrond is. De kosten voor de beroepsfase zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op een proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade.²