Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-01-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:182, BRE - 19 _ 6405

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van zowel de hoekwoning als de recreatiewoning. De waardepeildatum is in beide gevallen 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van hoekwoning € 89.000 is en de waarde van de recreatiewoning € 83.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van respectievelijk € 133.000 en € 111.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [de taxateur] . In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de hoekwoning opgevoerde objecten, zijnde [nummer 195] , [nummer 193] , en [nummer 134] , alle gelegen in [P] . Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de hoekwoning als voornoemde (vergelijkings)objecten. Daarnaast is het taxatierapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de hoekwoning als voormelde vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de hoekwoning getaxeerd op € 133.000.

Met betrekking tot het taxatierapport van de heffingsambtenaar, overweegt de rechtbank het volgende. De transactiedatum van het vergelijkingsobject [nummer 195] (25 mei 2016), is te ver verwijderd van de waardepeildatum. De rechtbank laat dit transactiecijfer dan ook buiten beschouwing. De vergelijkingsobjecten 193 en [nummer 134] zijn kort voor de waardepeildatum verkocht en zijn wat type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de hoekwoning. [nummer 134] ligt, net als de hoekwoning, op een hoek en vlak langs een openbare weg en de grootte van het perceel (230 m2) komt nagenoeg overeen met dat van de hoekwoning. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud, oppervlakte, ligging en onderhoudstoestand tussen voormelde objecten en de hoekwoning. Aan de inhoud van de hoekwoning is een prijs per m3 toegekend van € 318,07, terwijl aan de inhoud van de [nummer 193] en [nummer 134] een hogere prijs per m3 is toegekend. Daarnaast heeft de taxateur ten aanzien van de onderhoudstoestand (achterstallig onderhoud) van de hoekwoning een correctie/aftrek van € 45.000 toegepast.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 89.000 verwezen naar de transactie van [nummer 26] . De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de transactie van de [nummer 26] niet bruikbaar is om als vergelijkingsobject te dienen, omdat dit een winkelpand betreft. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin, omdat de markt voor winkelpanden anders is dan die voor woningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op het voormelde en dat wat in 2.5 is overwogen, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de hoekwoning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

Ook ten aanzien van de recreatiewoning rust de bewijslast op de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, eveneens opgemaakt [de taxateur] In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de recreatiewoning opgevoerde objecten, zijnde [134] , [32] en [79] , alle gelegen in [P] . Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de recreatiewoning als voornoemde (vergelijkings)objecten. Daarnaast is het taxatierapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de recreatiewoning als voormelde vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de recreatiewoning getaxeerd op € 111.000.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de recreatiewoning niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn eveneens recreatiewoningen en zijn soortgelijk qua bouwjaar, kwaliteit en uitstraling. De rechtbank heeft daarnaast in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met de recreatiewoning, maar daarmee heeft de taxateur gehouden. Zo heeft de taxateur aan de hand van de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten zich verhouden tot de vastgestelde waarde van de recreatiewoning van belanghebbende. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de recreatiewoning en dat hij daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de recreatiewoning niet te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld, omdat meer dan twee vrijwel identieke woningen ( [57] , [120] en [131] ) een WOZ-waarde hebben (respectievelijk € 109.000, € 151.000 en € 105.000) die lager is dan de WOZ-waarde van de recreatiewoning. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de door belanghebbende aangedragen objecten niet identiek zijn aan de recreatiewoning, omdat die objecten een andere inhoud hebben en waarvan de grootte van het perceel bij iedere object ook anders is. Volgens de heffingsambtenaar zijn de onderlinge verschillen niet verwaarloosbaar. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met dat wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel). Met de enkele vermelding van adressen, de WOZ-waarden daarvan en eenheidsprijzen per m2, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van identieke objecten, zodat er geen sprake is van een meerderheid van vergelijkbare gevallen.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de hoekwoning […] en de recreatiewoning […] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.