Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-04-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1843, AWB - 20 _ 9992

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] in het centrum van [plaats 2] (het pand). Het bouwjaar van het pand is [jaar] . De vloeroppervlakte van het pand is [oppervlakte] met (onder meer) winkelruimte op de begane grond en opslagruimte op de verdiepingen.

2. In geschil is de waarde voor het jaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende bepleit (nader ter zitting) een waarde van € 728.000. De heffingsambtenaar persisteert in de vastgestelde waarde.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende wordt aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 17 februari 2022 door [taxateur 2] . In het taxatierapport is gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het er over eens dat dit een juiste waarderingsmethode is om de waarde van het pand vast te stellen.

8. De taxateur heeft de waarde van het pand op de waardepeildatum getaxeerd op € 1.192.000. In het taxatierapport heeft hij verwezen naar vijf referentieobjecten. Het eerste referentieobject betreft het winkelpand [adres 2] te [plaats 2] . Voor dit pand is in oktober 2017 een koopsom overeengekomen van € 420.000 en per 1 april 2018 een huursom van € 34.500 per jaar. Het derde referentieobject betreft het winkelpand [adres 3] te [plaats 2] . Dit pand is in maart 2018 verkocht voor € 1.650.000 met een huuropbrengst van € 140.000 per jaar. Van drie andere referentieobjecten [adressen] heeft de taxateur de overeengekomen huursom vermeld. Van deze vijf referentieobjecten heeft de taxateur de overeengekomen bedragen geanalyseerd ter onderbouwing van zijn waardering van het pand [adres 1] .

9. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij aan de hand van het overgelegde taxatierapport voldoende onderbouwd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

10. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat zijn beroep zich beperkt tot de vraag of de coronapandemie moet leiden tot een lagere waarde. Hij heeft verklaard dat de heffingsambtenaar rekening dient te houden met de effecten van de coronapandemie. Uitgaande van de per 15 januari 2021 overeengekomen huur van € 65.000 kan hij zich vinden in de gehanteerde kapitalisatiefactor.

11. Belanghebbende heeft niet aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met [adres 1] en ook de rechtbank ziet daarvoor geen reden. Belanghebbende heeft de juistheid van de overeengekomen huursommen niet betwist terwijl de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,2 naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog is gelet op de verwijzing naar [adres 2] en [nummer] waarin sprake is van een kapitalisatiefactor van 11,7. De factor 11,2 brengt voldoende tot uitdrukking dat er sprake is van de monumentale status van [adres 1] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van vergelijkbare referentieobjecten en heeft hij inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. De stelling van belanghebbende dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de coronapandemie en zijn verwijzing daarvoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), veranderen het voorgaande oordeel van de rechtbank niet. De rechtbank overweegt daartoe dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is en dat de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelde bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer.

12. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het pand [adres 1] voor 2020 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

13. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt, waarvan zes maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.¹

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 18 maart 2020 en uitspraak op bezwaar gedaan op 13 oktober 2020. De rechtbank doet uitspraak na 18 maart 2022 en de redelijke termijn is daardoor overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 500. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2020. De bezwaarfase heeft daarmee bijna 7 maanden geduurd waardoor de redelijke termijn voor de bezwaarfase is overschreden. Op grond van het voorgaande komt de schadevergoeding voor rekening van de heffingsambtenaar.

14. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van de kosten die zij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Voor de bezwaarfase wordt geen kostenvergoeding toegekend omdat het bezwaar van belanghebbende ongegrond is. De kosten voor de beroepsfase zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op een proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade.²