Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-04-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2293, AWB - 20_8290

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [naam] [adres 1] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning. Het perceel heeft een oppervlakte van 290 m². De woning heeft een inhoud van 435 m3. Daarnaast is er nog een garage met een inhoud van 115 m3.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De waardering van de woning is gebaseerd een waardematrix van 28 september 2020 opgesteld door [taxateur 2] , WOZ-gediplomeerd taxateur. De taxateur heeft de waarde van woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 276.000,00. Als referentiewoningen zijn gebruikt [naam] [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Ter zitting heeft de taxateur een toelichting overgelegd met daarin een overzicht van de toegepaste correcties

8. Belanghebbende heeft ter zitting gereageerd op de overgelegde toelichting. Mede gelet op de toelichting zijn de gronden van belanghebbende beperkt gebleven tot de opmerking dat het raar is dat de waarde van de [adres 3] is verlaagd met € 10.000,00 maar dat de WOZ-waarde van de woning niet is verlaagd. Verder heeft belanghebbende gesteld dat onvoldoende inzichtelijk is hoe de heffingsambtenaar tot de WOZ-waarde is gekomen.

9. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat met de overgelegde toelichting voldoende inzichtelijk is hoe de WOZ-waarde is vastgesteld. Verder is opgemerkt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening is gehouden met het feit dat het object [naam] [adres 1] in een betere onderhoudsstaat verkeert. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 276.000,00 niet te hoog is.

10. De rechtbank is van oordeel dat met de overgelegde stukken voldoende inzichtelijk is geworden hoe de WOZ-waarde is vastgesteld. Uit de overgelegde toelichting blijkt dat er rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud. Ook blijkt dat rekening is gehouden met de ligging en dat er gerekend is met indexering naar de waardepeildatum. Dat er wellicht in andere zaken meer stukken ter onderbouwing worden overgelegd, betekent niet dat de overgelegde toelichting in samenhang bezien met de waardematrix onvoldoende inzicht heeft gegeven. De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde niet inzichtelijk is, slaagt daarom niet.

11. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht hoe de waarde van de woning aan de [adres 3] is bepaald. Uit het ter zitting overgelegde overzicht blijkt met welke correcties rekening is gehouden om een vergelijking te kunnen maken met de woning van belanghebbende. Hoewel er een (negatieve) correctie heeft plaatsgevonden van de indexering, is de waarde na correcties voor kwaliteit en onderhoud vastgesteld op € 412,00 per m3.. Belanghebbende heeft tegen deze correcties en de berekening op zich geen gronden naar voren gebracht. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om deze berekening voor onjuist te houden.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de WOZ-waarde is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.