Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-04-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2371, AWB - 19 _ 5667

1.1

Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning met een inhoud van 365 m3, en een berging van 20 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 177 m².

1.2

2.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel [vergelijkingsobject 3] , tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

3.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waardematrix gedateerd 7 januari 2020 en opgemaakt door taxateur [taxateur 1] ten grondslag gelegd. In de waardematrix is de waarde van de woning bepaald op € 191.000,-. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan [vergelijkingsobject 1] en de [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] , te [woonplaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De matrix bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en de referentiewoningen. De woning is op 21 juni 2019 inpandig opgenomen.

3.2

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 191.000,- niet te hoog is.

4.1

4.2

De woning en de overgebleven twee referentiewoningen hebben alle hetzelfde bouwjaar (1974). Alle woningen hebben een inhoud van 365 m3. De waarde van de inhoud van de referentiewoningen verschilt minimaal. In het voordeel van belanghebbende is voor de woning de laagste m3-prijs van de referentiewoningen gebruikt. De referentiewoningen hebben net als de woning een berging van 20 m3, waaraan eenzelfde waarde van € 3.200,- is toegekend. Voor de waarde van de grond is gebruik gemaakt van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.

4.3

Belanghebbende heeft tegenover de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardematrix een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 12 december 2019 door taxateur [taxateur 2] , waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 180.000,-. Aan deze taxatie zijn de referentieobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 5] ten grondslag gelegd. In het taxatierapport wordt uitgegaan van de volgende koudvl-waarden voor de woning: kwaliteit (2), onderhoud (2), luxe (3), doelmatigheid (3), uitstraling (2) en ligging (2).

4.4

De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport van belanghebbende niet bruikbaar is als onderbouwing van de waardebepaling. In het taxatierapport zijn weliswaar referentiewoningen genoemd, maar de deelobjecten en de koudvl-waarden van deze referentiewoningen ontbreken, waardoor onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de referentiewoningen zich verhouden tot de woning.

4.5

Daarnaast stelt belanghebbende dat de kwalificaties voor kwaliteit en onderhoud van de referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt boven gemiddeld zijn en die van de woning onder gemiddeld. Deze stelling van belanghebbende is met de foto’s van de woning in het eigen taxatierapport onvoldoende onderbouwd en kan daarom, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet worden gevolgd. Ook een kwalificatie matig (2) voor de ligging kan niet worden gevolgd, nu de woning en de referentiewoningen die in dezelfde straat zijn gelegen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar alle een kwalificatie gemiddeld (3) voor de ligging hebben.