Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2675, AWB - 20 _ 9030

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [onroerende zaak] (hierna: de woning). De woning is een twee-onder-een-kapwoning, met onder andere een dakkapel en een aangebouwde garage. Het bouwjaar van de woning is 1960. De inhoud van de woning is circa 473 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 255 m2.

2. Tussen partijen is in geschil de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit dat de WOZ-waarde van de woning ten hoogste € 348.000 bedraagt. De heffingsambtenaar persisteert in de door hem vastgestelde waarde van € 374.000.

3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering van de woning is gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport opgesteld op 27 oktober 2020 door [taxateur] , taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 381.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] op [datum 1] 2018 verkocht voor € 310.000, [referentiewoning 2] op [datum 2] 2018 verkocht voor € 383.000 en [referentiewoning 3] op [datum 3] 2019 verkocht voor € 335.000. De referentiewoningen zijn alle gelegen in [woonplaats] , in de nabije omgeving van de woning. Het taxatierapport bevat een waardematrix waarin de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning wordt onderbouwd. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de buitenkant van zowel de woning als voornoemde referentiewoningen.

8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld en overweegt daartoe als volgt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting een verbeterde versie van de matrix overgelegd zodat de rechtbank daarvan zal uitgaan. In de matrix is voor referentieobject [referentiewoning 2] een berging vermeld van 37 m2. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat sprake is van een berging van 10 m2 en van een garage van 15 m2. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende de verkoopbrochure van de makelaar overgelegd waarin staat dat in de achtertuin een berging en een garage is gelegen. Omdat de garage een hogere waarde heeft dan een berging acht de rechtbank aannemelijk dat een te lage correctie heeft plaatsgevonden in de matrix, zoals belanghebbende terecht heeft gesteld. Verder acht de rechtbank het referentieobject [referentiewoning 1] onvoldoende vergelijkbaar met de woning vanwege de ligging en de uitstraling. Dit referentieobject beschikt over een voortuin en is niet direct aan de straat gelegen, zoals bij de woning wel het geval is. Dit referentieobject ligt bovendien in een rustiger gedeelte van de wijk terwijl de woning aan een drukkere straat ligt. De rechtbank laat daarom ook dit referentieobject buiten beschouwing. De rechtbank acht het referentieobject [referentiewoning 3] wel goed vergelijkbaar met de woning. Echter, dit referentieobject is verkocht voor € 335.000, terwijl deze woning over een vrijstaande garage en een voortuin beschikt en in de verbeterde matrix het voorzieningenniveau voor dit referentieobject is verlaagd van factor 3 naar factor 2. De rechtbank is van oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning daarom niet in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijs van dit referentieobject.

9. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning € 348.000 bedraagt. De rechtbank acht deze waarde reëel en stelt de WOZ-waarde voor het onderhavige jaar vast op € 348.000. Het beroep is om die reden gegrond.

10. Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Tussen partijen is niet in geschil dat het bezwaarschrift op 20 maart 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt op 13 mei 2022 gedaan en dus afgerond 26 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Gelet op het tijdstip van indiening van het bezwaarschrift ziet de rechtbank geen aanleiding om de redelijke termijn te verlengen vanwege de coronapandemie.

De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dus afgerond twee maanden. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500.

11. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met één maand is overschreden. De resterende overschrijding van één maand wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal daarom naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar en de Nederlandse Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Staat in zoverre aan als derde partij in het geding.

12. Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van

€ 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).

13. Tevens heeft belanghebbende recht op vergoeding van het griffierecht.