Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2676, AWB - 20 _ 9031

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [onroerende zaak] (hierna: de woning). De woning is een hoekwoning (geschakelde woning) met onder andere een aangebouwde garage en een dakkapel. Het bouwjaar van de woning is 1993. De inhoud van de woning is circa 276 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 217 m2.

2. Tussen partijen is in geschil de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit dat de WOZ-waarde van de woning ten hoogste € 193.000 bedraagt. De heffingsambtenaar persisteert in de door hem vastgestelde waarde van € 210.000.

3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering van de woning is gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport opgesteld op 27 oktober 2020 door [taxateur] , taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 211.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] op [datum 1] 2018 verkocht voor € 212.500, [referentiewoning 2] op [datum 2] 2018 verkocht voor € 200.000 en [referentiewoning 3] op [datum 3] 2019 verkocht voor € 222.500. De referentiewoningen zijn alle gelegen in [woonplaats] . Het taxatierapport bevat een waardematrix waarin de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning wordt onderbouwd. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de buitenkant van zowel de woning als voornoemde referentiewoningen.

8. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De in het taxatierapport genoemde referentiewoningen zijn allen kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat betreft uitstraling, bouwjaar, oppervlakte en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, met name met betrekking tot de oppervlakte, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.

9. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat de woning een zogenoemde geschakelde woning is. De woning is via een aangebouwde garage verbonden met de naastgelegen woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat er geen verkooptransacties bekend zijn van andere geschakelde woningen rondom de waardepeildatum. Daarom heeft hij ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gebruik gemaakt van twee tussenwoningen en één echte hoekwoning hetgeen de rechtbank in het onderhavige geval ook de best gerede oplossing acht.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het hiervoor vermelde taxatierapport derhalve aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 210.000.

11. Belanghebbende stelt dat de woning is gedateerd en dat de keuken, badkamer en toilet al 27 jaar oud zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden doordat de vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode zijn. Daarnaast komt de staat van onderhoud van de woning tot uitdrukking in de zogenoemde KOUDV-factoren en hebben de vergelijkingsobjecten, evenals de woning van belanghebbende, een factor 3 voor onderhoudstoestand. De foto’s die belanghebbende ter zitting heeft overgelegd van de gemoderniseerde keuken en badkamer van referentieobject [referentiewoning 2] doen daar niet aan af. De rechtbank is van oordeel dat een factor 3 voor het voorzieningenniveau voor dit referentieobject ondanks de nieuwe keuken en badkamer nog steeds reëel is.

12. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport derhalve voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen, niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient om die reden ongegrond te worden verklaard.

13. Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Tussen partijen is niet in geschil dat het bezwaarschrift op 16 maart 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt op 13 mei 2022 gedaan en dus afgerond 26 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Gelet op het tijdstip van indiening van het bezwaarschrift ziet de rechtbank geen aanleiding om de redelijke termijn te verlengen vanwege de coronapandemie. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dus afgerond twee maanden. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500.

14. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraken op bezwaar op 9 oktober 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met één maand is overschreden. De resterende overschrijding van één maand wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal daarom naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar en de Nederlandse Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Staat in zoverre aan als derde partij in het geding.

15. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op

€ 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). De heffingsambtenaar en de Staat dienen ieder de helft van de proceskostenvergoeding te betalen.

16. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht. Ook hier geldt dat de heffingsambtenaar en de Staat ieder de helft moeten betalen.