Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2678, AWB - 20 _ 9161

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [onroerende zaak] (hierna: de woning). De woning is een tussenwoning met dakkapel en berging/schuur. Het bouwjaar van de woning is 1959. De inhoud van de woning is circa 350 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 126 m2.

2. Tussen partijen is in geschil de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter zitting nader bepleit dat de WOZ-waarde van de woning ten hoogste € 178.000 bedraagt. De heffingsambtenaar persisteert in de door hem vastgestelde waarde van € 208.000.

3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering van de woning is gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport opgesteld op 16 november 2020 door [taxateur] , taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 216.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] op [datum 1] 2018 verkocht voor € 185.000, [referentiewoning 2] op [datum 2] 2019 verkocht voor € 221.500 en [referentiewoning 3] op [datum 3] 2019 verkocht voor € 207.500. De referentiewoningen zijn alle gelegen in [woonplaats] . Het taxatierapport bevat een waardematrix waarin de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning wordt onderbouwd. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de buitenkant van zowel de woning als voornoemde referentiewoningen.

8. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De in het taxatierapport genoemde referentiewoningen zijn alle kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat betreft uitstraling, bouwjaar, oppervlakte en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.

9. Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning, waaronder met name de keuken en de badkamer en dat daardoor de WOZ-waarde met 10% moet worden verlaagd. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de keuken en badkamer in een slechtere staat verkeren of ouder zijn dan de keukens en badkamers van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat door de heffingsambtenaar diverse malen is verzocht om foto’s op te sturen. Belanghebbende heeft aan deze verzoeken geen gehoor gegeven. Ook heeft belanghebbende geen informatie overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van asbest in de schuur, zoals hij ter zitting heeft gesteld. Door belanghebbende is derhalve onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog zou hebben vastgesteld.

10. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen, niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient om die reden ongegrond te worden verklaard.

11. Belanghebbende heeft ter zitting een verzoek gedaan om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.

De rechtbank stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 2 april 2020 tot de datum van uitspraak van de rechtbank op 13 mei 2022, afgerond 26 maanden zijn verstreken. Belanghebbende heeft derhalve recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De uitspraak op bezwaar dateerde van 25 september 2020. De termijnoverschrijding dient daarom te worden toegerekend aan de beroepsfase. De Nederlandse Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) moet de schadevergoeding betalen en is in zoverre derde partij in deze zaak.

12. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen aanleiding de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).

13. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.