Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2679, AWB - 20 _ 9164

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [onroerende zaak] (hierna: de woning). De woning is een hoekwoning, met een aangebouwde berging/schuur. Het bouwjaar van de woning is 1975. De inhoud van de woning is circa 285 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 141 m2.

2. Tussen partijen is in geschil de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit dat de WOZ-waarde van de woning ten hoogste € 185.000 bedraagt. De heffingsambtenaar persisteert in de door hem vastgestelde waarde van € 201.000.

3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering van de woning is gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport opgesteld op 17 november 2020 door [taxateur] , taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 202.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] op [datum 1] 2019 verkocht voor € 210.000, [referentiewoning 2] op [datum 2] 2019 verkocht voor € 225.000 en [referentiewoning 3] op [datum 3] 2019 verkocht voor € 223.500. De referentiewoningen zijn alle gelegen in [woonplaats] . Het taxatierapport bevat een waardematrix waarin de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning wordt onderbouwd. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de buitenkant van zowel de woning als voornoemde referentiewoningen.

8. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De in het taxatierapport genoemde referentiewoningen zijn alle hoekwoningen en kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat betreft uitstraling, bouwjaar, oppervlakte en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.

9. Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning, waaronder de keuken en de badkamer en dat daardoor de WOZ-waarde met 10% moet worden verlaagd. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de keuken in een slechtere staat verkeerd of ouder is dan de keukens van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat door de heffingsambtenaar diverse malen is verzocht om foto’s van de keuken op te sturen. Belanghebbende heeft aan deze verzoeken geen gehoor gegeven. Voorts was het ook niet meer zinvol om de keuken door middel van een inpandige opname te beoordelen omdat belanghebbende de keuken in de bezwaarfase (in juli 2020) reeds had vernieuwd. Met betrekking tot de badkamer overweegt de rechtbank dat deze in september 2019 is vernieuwd waardoor deze op grond van artikel 18, lid 3 van de Wet WOZ terecht is meegenomen bij de waardebepaling voor het jaar 2020. Ook heeft de heffingsambtenaar op grond daarvan terecht het voorzieningenniveau verhoogd van factor 2 naar factor 3 in de matrix die onderdeel uitmaakt van het door hem overgelegde taxatierapport.

Door belanghebbende is derhalve onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog zou hebben vastgesteld.

10. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen, niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient om die reden ongegrond te worden verklaard.

11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.