Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2697, AWB - 20 _ 9000

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (semi bungalow), bouwjaar 1983, met een inhoud van 532 m³, aangebouwde garage en dakkapel. De oppervlakte van het perceel bedraagt 405 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 399.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 414.000,-.

3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 24 februari 2021 van de taxateur [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 424.000,-. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [object 1] , [object 2] en [object 3] alle gelegen te [plaats] . De gegevens zijn verwerkt in een matrix. Ook de gehanteerde grondstaffel is bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 414.000,- niet te hoog is.

9. Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen woningen geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Belanghebbende voert aan dat de aangedragen woningen meerlaagse woningen betreffen daar waar de woning een gelijkvloerse woning is. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat [plaats 2] weliswaar meerdere gelijkvloerse woningen kent, maar dat er rondom de waardepeildatum geen gelijkvloerse woningen zijn verkocht waarmee vergeleken had kunnen worden. De keuze voor de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar onder meer gebaseerd op de ligging daarvan in de nabije omgeving van de woning. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat de door hem aangedragen woningen, bij gebrek aan marktgegevens van in de omgeving verkochte gelijkvloerse woningen, kunnen dienen als vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de waarde. De stelling van belanghebbende dat er verschillen zijn in doelmatigheid en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat er om dat de heffingsambtenaar met die verschillen voldoende rekening houdt.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de matrix inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Indien de verkoopdatum van de vergelijkingsobjecten verder van de waardepeildatum is gelegen, is het verkoopcijfer geïndexeerd. Door voor de inhoud van het waardeonderdeel woning uit te gaan van een m³-prijs heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen in grootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verder zijn de aan- en bijgebouwen afzonderlijk getaxeerd en is voor de grondprijs gebruik gemaakt van de bij de matrix gevoegde grondstaffel. De juiste toepassing hiervan wordt door belanghebbende niet betwist. Bij de waardebepaling is verder rekening gehouden met de overeenkomsten en verschillen in waarde beïnvloedende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt dat voor doelmatigheid een neerwaartse correctie is toegepast gelet op de laagst mogelijke kwalificatie 1 (slecht). Ook is er bij de waardebepaling een correctie toegepast vanwege een lager dan gemiddeld voorzieningenniveau door de kwalificatie 2 (matig) toe te passen. Deze lage kwalificaties leiden tot een lager gehanteerde gecorrigeerde eenheidsprijs per m³ voor het waardeonderdeel woning, namelijk € 380,- terwijl de gemiddelde gecorrigeerde eenheidsprijs per m³ van het waardeonderdeel woning van de vergelijkingsobjecten € 522,50 bedraagt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat voor zover gelet op het verschil in de vormgeving, namelijk de gelijkvloerse woning ten opzichte van de meerlaagse vergelijkingsobjecten, al zou moeten worden uitgegaan van een waardeverminderende omstandigheid, dit is verdisconteerd in de lager gehanteerde gecorrigeerde eenheidsprijs per m³ voor de woning.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaar en watersysteemheffing eigenaren niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

13. Het bezwaarschrift is op 4 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.¹ Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de redelijke termijn dient te worden verlengd vanwege de coronacrisis kan in dit geval niet worden gevolgd. Volgens jurisprudentie is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om in gevallen waarin de zitting was gepland in de periode dat de gerechtsgebouwen gesloten waren een langere redelijke termijn dan een termijn van 2 jaar te hanteren. De termijn wordt dan met 4 maanden verlengd.² In dit geval was de zaak niet eerder op een zitting gepland, waardoor deze jurisprudentie niet opgaat.

14. De rechtbank doet uitspraak op 13 mei 2022 en dus afgerond 27 maanden na indiening van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn van 24 maanden is overschreden met 3 maanden, heeft belanghebbende – uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de rechtbank binnen 18 maanden uitspraak heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de heffingsambtenaar.

15. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.³ Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).⁴ Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.