Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2698, AWB - 20 _ 9966

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (type landhuis), bouwjaar 1939, met een inhoud van 2.350 m³, met vrijstaande garage/schuur met orangerie. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 10.060 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 999.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde WOZ-waarde van € 1.279.000,-.

3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. De heffingsambtenaar heeft de waarde gebaseerd op de eigen aankoopprijs van de woning. De woning is op 21 oktober 2019 aangekocht voor € 1.427.500,-. Rekening houdend met de aankoopconstructie tussen zakelijk en privé met erfpacht en de indexering naar de waardepeildatum is de waarde van de woning bij uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 1.279.000,-. De heffingsambtenaar heeft daarnaast een matrix overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [object 1] , [object 2] en [object 3] alle gelegen te [plaats] . De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde vergelijkingsobjecten. Ook de gehanteerde grondstaffel en kadastrale gegevens zijn bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 1.279.000,- niet te hoog is.

9. De rechtbank overweegt dat naar vaste rechtspraak er, in het geval dat de onroerende zaak kort voor of na de peildatum is gekocht, in de regel vanuit dient te worden gegaan dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de betaalde aankoopprijs.¹ Uitgaande van de datum 21 oktober 2019 waarop de aankoop is gerealiseerd is de rechtbank van oordeel dat het aankoopcijfer niet zonder meer bruikbaar is, omdat de aankoopdatum te ver na de waardepeildatum is gelegen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat sprake is van een specifiek mooie woning. Gelet hierop alsmede gelet op het feit dat belanghebbende in de bezwaarfase zelf heeft aangevoerd dat de aankoopprijs en de daarbij toegepaste aankoopconstructie tussen zakelijk en privé met erfpacht moet leiden tot een vermindering van de WOZ-waarde en die vermindering vervolgens ook heeft plaatsgevonden, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de waardering van de woning terecht (mede) is uitgegaan van de (geïndexeerde) eigen aankoopprijs van de woning. De door belanghebbende ter zitting ingenomen algemene en niet nader onderbouwde stelling dat er dient te worden vergeleken met andere woningen, doet aan dat oordeel niet af.

10. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat voor de indexatie is uitgegaan van in totaal 9,5%. Van 1 januari tot 1 januari 2019 is een indexatie gehanteerd van 5,8% en van 1 januari 2019 tot de aankoopdatum is een indexatie gehanteerd van 3,7%. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde indexatie verwezen naar beschikbare kengetallen van de NVM en de door het kadaster verstrekte prijsontwikkelingsgegevens. De rechtbank overweegt dat indien – zoals belanghebbende in eerste instantie ter zitting heeft aangevoerd – moet worden uitgegaan van een lager indexatiepercentage, dit er toe leidt dat de waarde eerder te laag dan te hoog zou zijn vastgesteld. Het verkoopcijfer is namelijk gerealiseerd na de waardepeildatum en in een stijgende markt. Door belanghebbende is nadien ter zitting het standpunt ingenomen dat door de heffingsambtenaar voor de indexatie ook van een te hoog percentage zou kunnen zijn uitgegaan. De rechtbank acht dit echter niet aannemelijk mede gelet op het door belanghebbende overlegde taxatierapport van 19 april 2019 van de taxateur R.J.M. Zagers waarin de woning op de waardepeildatum 18 april 2019 is getaxeerd op een bedrag van € 1.775.000,-.

11. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

12. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

13. De rechtbank stelt vast dat hoewel het bezwaarschrift op 30 december 2019 door de heffingsambtenaar is ontvangen de onderhavige beschikking eerst op 29 februari 2020 bekend is gemaakt. Er is derhalve sprake van een prematuur bezwaarschrift. De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 6:10 van de Awb de behandeling van het bezwaar is aangehouden tot het begin van de bezwaartermijn. Voor de aanvang van de redelijke termijn dient naar het oordeel van de rechtbank gerekend te worden vanaf het tijdstip waarop de bezwaartermijn is gaan lopen. In het onderhavige geval is dat 29 februari 2020.

14. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.² Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de redelijke termijn dient te worden verlengd vanwege de coronacrisis kan in dit geval niet worden gevolgd. Volgens jurisprudentie is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om in gevallen waarin de zitting was gepland in de periode dat de gerechtsgebouwen gesloten waren een langere redelijke termijn dan een termijn van 2 jaar te hanteren. De termijn wordt dan met 4 maanden verlengd.³ In dit geval was de zaak niet eerder op een zitting gepland, waardoor deze jurisprudentie niet opgaat.

15. De rechtbank doet uitspraak op 13 mei 2022 en dus afgerond 27 maanden na het tijdstip waarop de bezwaartermijn is gaan lopen. Nu de redelijke termijn van 24 maanden is overschreden met 3 maanden, heeft belanghebbende – uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 500,-.

16. Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 2 maanden is overschreden. De resterende overschrijding van 1 maand wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (2/3 x € 500,- = € 333,35) respectievelijk de Staat (1/3 x € 500,- = € 166,65). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.

17. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).⁴ Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.

18. De vergoeding van de proceskosten en het griffierecht moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Staat. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.⁵