Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2699, AWB - 20 _ 9967

1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1978 gebouwd en in 2019 volledig gerenoveerd restaurant met een perceelgrootte van 203 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 489.000,-.

3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het door hem overlegde waarderapport van 15 februari 2021, opgemaakt door O.M. Harmsen RT. In het waarderapport is de waarde van de onroerende zaak (rekening houdend met een huurwaarde van € 58.835,- en een kapitalisatiefactor 10,3) bepaald op € 606.000,-. Aan de waardebepaling zijn marktgegevens ten grondslag gelegd van de onroerende zaken [object 1] , [object 2] en [object 3] alle gelegen te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 489.000,- niet te hoog is. Mede gelet op het eigen huurcijfer van € 59.496,- per jaar is volgens de heffingsambtenaar voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 489.000,- niet te hoog is.

9. De rechtbank stelt voorop dat een eigen huurcijfer in beginsel boven een huurwaarde gaat die is gebaseerd op huurtransacties van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. De gemachtigde van belanghebbende heeft eerst ter zitting aangevoerd dat het eigen huurcijfer van de onroerende zaak hem niet bekend is en de heffingsambtenaar geen huurwaardeformulier van de verhuurder heeft overgelegd. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van het eigen huurcijfer heeft verwezen naar het waarderapport waaruit volgt dat de onroerende zaak per 1 juli 2019 is verhuurd voor € 59.496,- per jaar en dat sprake is van een bruikbare transactie. De rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Nu belanghebbende evenmin heeft betwist dat sprake is van een marktconform huurcijfer, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht (mede) is uitgegaan van het eigen huurcijfer. De heffingsambtenaar heeft bovendien een huurwaarde aangehouden van € 58.835,-. Dit is lager dan het eigen huurcijfer.

10. Uit het waarderapport volgt verder dat de voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,3 is herleid uit de drie verkochte vergelijkingsobjecten. De kapitalisatiefactor is berekend door de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten op of rond de waardepeildatum te delen door de huurwaarden van deze objecten rond die waardepeildatum (de top-down methode). Naar het oordeel van de rechtbank was de heffingsambtenaar anders dan belanghebbende stelt niet gehouden de kapitalisatiefactor van onderaf op te bouwen aan de hand van gegevens van het object zelf (de bottom-up methode). Dit is ook niet af te leiden uit de door belanghebbende aangehaalde uitspraak van hof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734. Belanghebbende heeft de verkoopcijfers en huurwaarden van de vergelijkingsobjecten niet betwist, maar stelt zich onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) op het standpunt dat mede gelet op de gevolgen van de coronapandemie onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico. De rechtbank volgt belanghebbende hier niet in. De rechtbank overweegt daartoe dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is en dat gevolgen van de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelde. Voor zover ook daarbuiten al sprake zou zijn van een leegstand heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat die leegstand is verdisconteerd in de marktgegevens van de verkoopcijfers waarop de waarde van de onroerende zaak is gebaseerd. De rechtbank is mede gelet op de niet nader met stukken onderbouwde algemene stellingen van belanghebbende van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB gebruiker niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

12. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

13. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.¹

14. Het bezwaarschrift is op 27 juli 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 13 mei 2022. Hieruit volgt dat de redelijke termijn van twee jaar niet is overschreden. Het verzoek zal daarom worden afgewezen.

15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.