Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2701, AWB - 20 _ 9968

1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1997 gebouwde en in 2017 gerenoveerde winkel- en verkoopruimte gelegen in de overdekte winkelpassage " [naam] " in het centrum van [plaats] . De onroerende zaak heeft een perceeloppervlakte van 1.138 m². In de onroerende zaak zit een damesmodezaak gevestigd.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak, tevens grondslag voor de aanslag OZB gebruiker. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.399.000,-. De heffingsambtenaar bepleit de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 3.573.000,-.

3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het door hem overlegde taxatierapport van 21 juli 2021, opgemaakt door taxateur P.H.F.M. van Meel. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak (rekening houdend met een huurwaarde van € 328.817,- en een kapitalisatiefactor 12,0) bepaald op € 3.945.000,-. Aan de waardebepaling zijn marktgegevens ten grondslag gelegd van de onroerende zaken [object 1] , [object 2] , [object 3] , [object 4] , [object 5] , [object 6] en [object 7] alle gelegen te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 3.573.000,- niet te hoog is.

9. Belanghebbende voert aan dat het eigen huurcijfer als uitgangspunt moet worden genomen en heeft ter onderbouwing hiervan de huurovereenkomst en een omzetverklaring over het jaar 2019 overgelegd. De rechtbank overweegt dat een eigen huurcijfer in beginsel boven een huurwaarde gaat die is gebaseerd op huurtransacties van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. Nu in het onderhavige geval sprake is van huurcijfer dat is bepaald door de gerealiseerde eigen omzet is de rechtbank van oordeel dat dit huurcijfer niet zonder meer als een marktconforme huur kan worden aanvaard nu deze prijs te zeer afhankelijk is van de bedrijfsresultaten van de huurder.¹ De rechtbank is dan ook met de heffingsambtenaar van oordeel dat in het onderhavige geval geen waarde kan worden gehecht aan het eigen huurcijfer.

10. Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten, omdat deze een aanzienlijk kleiner oppervlakte hebben dan dat van de onroerende zaak. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua object en ligging goed vergelijkbaar zijn. Verder bevinden vier van de vergelijkingsobjecten zich in dezelfde winkelpassage als de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat er verschillen zijn in oppervlakte tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat er om dat de heffingsambtenaar met die verschillen voldoende rekening houdt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor het vergelijkingsobject [object 3] te [plaats] met een oppervlakte van 320 m² is uitgegaan van een gemiddelde huurprijs per m² per jaar van € 575,-. Dit is aanzienlijk hoger dan de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde per m² van € 392,- voor de begane grond en € 235,- voor de eerste verdieping. Dit geldt ook voor het vergelijkingsobject [object 2] te [plaats] met een oppervlakte van 543 m² dat volgens de heffingsambtenaar is gelegen in de kelder van de winkelpassage waarbij is uitgegaan van een gemiddelde huurprijs per m² per jaar van € 488,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door uit te gaan van een lagere huurwaarde per m² voor de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt dat met het verschil in oppervlakte voldoende rekening is gehouden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat voor het vergelijkingsobject [object 4] te [plaats] met een vergelijkbare oppervlakte als de onroerende zaak is uitgegaan van gemiddelde huurprijs per m² per jaar van € 424,00 en dit eveneens hoger is dan de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarden per m².

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 12,0 via de zogenoemde bottom-up-methode inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft daarbij een leegstandsrisico in aanmerking genomen van 12,5%. De rechtbank volgt belanghebbende onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) niet in zijn stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico als gevolg van de coronapandemie. De rechtbank overweegt daartoe dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is en dat de gevolgen van de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelde.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB gebruiker niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

13. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

14. Het bezwaarschrift is op 6 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.² Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de redelijke termijn dient te worden verlengd vanwege de coronacrisis kan in dit geval niet worden gevolgd. Volgens jurisprudentie is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om in gevallen waarin de zitting was gepland in de periode dat de gerechtsgebouwen gesloten waren een langere redelijke termijn dan een termijn van 2 jaar te hanteren. De termijn wordt dan met 4 maanden verlengd.³ In dit geval was de zaak niet eerder op een zitting gepland, waardoor deze jurisprudentie niet opgaat.

15. De rechtbank doet uitspraak op 13 mei 2022 en dus afgerond 27 maanden na indiening van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn van 24 maanden is overschreden met 3 maanden, heeft belanghebbende – uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de rechtbank binnen 18 maanden uitspraak heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de heffingsambtenaar.

16. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).⁴ Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.