Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2702, AWB - 20 _ 9848

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning, bouwjaar 1990, met een inhoud van 280 m³ met berging/schuur en een dakkapel. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 127 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 211.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 236.000,-.

3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde matrix van 7 mei 2021 van de taxateur [taxateur]. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 247.853,-. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres], [adres] en [adres] alle gelegen te [woonplaats]. De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde vergelijkingsobjecten. Ook de gehanteerde grondstaffel en een document van 8 februari 2021 gepubliceerd door de Waarderingskamer over de marktontwikkeling van woningen tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020 zijn bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 236.000,- niet te hoog is.

9. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen woningen geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Indien de verkoopdatum verder dan drie maanden gelegen is van de waardepeildatum is het verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd. Bij de indexering moet anders dan belanghebbende stelt te worden uitgegaan van de verkoopdatum en niet van de leveringsdatum.¹ Door voor de inhoud van het waardeonderdeel woning uit te gaan van een m³-prijs heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen in grootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verder zijn de aan- en bijgebouwen afzonderlijk getaxeerd en is voor de grondprijs gebruik gemaakt van de bijgevoegde grondstaffel. De juiste toepassing hiervan wordt door belanghebbende niet betwist. Bij de waardebepaling is verder rekening gehouden met de overeenkomsten en verschillen in waarde beïnvloedende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. Belanghebbende stelt dat voor het waardeonderdeel woning van het vergelijkingsobject [adres] te [woonplaats] is uitgegaan van een lagere prijs per m³ dan voor de woning, terwijl deze woning zeer goed vergelijkbaar is. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de prijzen per m³ van het waardeonderdeel woning van de vergelijkingsobjecten heeft afgeleid uit de (geïndexeerde) verkoopprijzen. Voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde daarvan. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning daarmee in voldoende mate heeft onderbouwd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat indien belanghebbende al in zijn stelling zou worden gevolgd en voor de woning net als voor het vergelijkingsobject [adres] te [woonplaats] moet worden uitgegaan van een prijs per m³ van 590 (in plaats van 617 m³), dit niet leidt tot een vermindering van de WOZ-waarde. Op basis van de gegevens uit de matrix wordt in dat geval uitgekomen op een waarde van € 240.165,- daar waar de WOZ-waarde is vastgesteld op € 236.000,-.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

13. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

14. Het bezwaarschrift is op 16 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 13 mei 2022 en dus afgerond 26 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.² Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 2 maanden. Uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van afgerond € 500,-. Omdat de rechtbank binnen 18 maanden uitspraak heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de heffingsambtenaar.

15. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).³ Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.