Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2761, AWB - 20 _ 5045

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: het object), gelegen op industrieterrein [industrieterrein] . Het object betreft een dubbele opslagloods, met een oppervlakte van (2 x 69 m² =) 138 m2, bouwjaar 2005.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object maximaal € 104.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 129.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling van het object een taxatierapport gedateerd 8 februari 2021, opgemaakt door taxateur [taxateur 1] , en een waardeopbouw betreffende het object en de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten, ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 129.000. Als vergelijkingsobjecten voor het object zijn gebruikt de opslagloodsen aan de [adres 6] te [plaats 2] en [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] .

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 129.000 niet te hoog is.

De twee overgebleven vergelijkingsobjecten zijn onderdeel van hetzelfde complex aan de [straat] , waarvan ook het object deel uitmaakt. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht op 14 december 2020 ( [adres 2] ) en 8 juli 2016 ( [adres 3] ). Dit is meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum, maar de heffingsambtenaar heeft de koopsommen gecorrigeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hebben allebei een oppervlakte van 69 m2 en het object heeft een oppervlakte van 138 m2. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaarde van het object € 10.158 is. Voor de vergelijkingsobjecten is gerekend met de helft van deze huurwaarde (€ 5.079,78), wat leidt tot de kapitalisatiefactor 12,8 en 12,99. Voor het object is gerekend met een kapitalisatiefactor 12,7. Ook als gerekend wordt vanuit de gecorrigeerde verkoopsom naar de waarde per m2, en dus zonder de huurwaarde en de kapitalisatiefactor, kan worden vastgesteld dat voor het object met een lagere m2-prijs is gerekend dan die van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden en heeft in beginsel aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 14 augustus 2019 door taxateur [taxateur 2] (van [naam] ), waarin de waarde voor het object is vastgesteld op € 104.000. Aan deze taxatie zijn de vergelijkingsobjecten [adres 4] (datum koopovereenkomst 31 maart 2016, koopsom € 112.000) en [adres 5] (datum huurovereenkomst 9 juli 2018) ten grondslag gelegd. Volgens belanghebbende volgt uit dit taxatierapport dat de door de heffingsambtenaar gebruikte kapitalisatiefactor te hoog is.

De rechtbank stelt vast dat in het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport eveneens twee vergelijkingsobjecten zijn gebruikt die onderdeel zijn van hetzelfde complex als het object. Ook belanghebbende is uitgegaan van een verkoop die verder van de waardepeildatum is gelegen, namelijk 31 maart 2016 ( [adres 4] ). In tegenstelling tot de heffingsambtenaar heeft de taxateur van belanghebbende echter de koopsom niet geïndexeerd naar de waardepeildatum, maar gerekend met de feitelijke koopsom uit 2016 en de voor dat jaar geldende huurwaarde. Daarbij komt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten een hogere koopsom vertegenwoordigen dan het gebruikte vergelijkingsobject van belanghebbende, en de heffingsambtenaar mag uitgaan van de beste prijs.

Vervolgens stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar uitgaat van een onjuiste verhuurbare oppervlakte van de referentieobjecten. Uit verkoopdocumentatie van [adres 2] en foto’s op de website van [bedrijf] aan de [adres 3] blijkt dat de verhuurbare oppervlakte 89,6 m2 is vanwege een werkvliering/entresol in de referentieobjecten. Ook hieruit volgt dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld.

De rechtbank stelt vast dat de gegevens waarnaar belanghebbende verwijst van ruim na de waardepeildatum zijn. Daarbij komt dat de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting uitdrukkelijk heeft betwist dat op de waardepeildatum sprake was van een entresol in die referentieobjecten. Nu belanghebbende, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet nader heeft onderbouwd dat op de waardepeildatum reeds sprake was van een entresol, acht de rechtbank het standpunt van belanghebbende niet aannemelijk.

Uit het voorgaande volgt dat belanghebbende geen twijfel heeft doen rijzen over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde en aannemelijk gemaakte waarde van het object.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig en onvolledig heeft onderbouwd, omdat essentiële gegevens ontbreken (rekenkundige onderbouwing middels een taxatiematrix) en ook omdat niet is ingegaan op de inhoud van het taxatierapport van belanghebbende. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.

De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar de bezwaargronden van belanghebbende zijn benoemd. De heffingsambtenaar heeft vervolgens uiteengezet waarom de vastgestelde waarde wordt gehandhaafd. Dat niet expliciet is benoemd dat het taxatierapport van belanghebbende niet wordt gevolgd of dat geen taxatiematrix is vermeld, maakt niet dat de uitspraak op bezwaar niet is gemotiveerd. Anders dan belanghebbende kennelijk meent houdt de motiveringsplicht niet in dat alle door hem in bezwaar aangevoerde argumenten moeten worden besproken.¹

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 29 maart 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen en de heffingsambtenaar heeft op 23 januari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet heden uitspraak. De redelijke termijn van twee jaar is dan met 14 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.500. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, komt 4/14 deel (dus € 428,57) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 1.071,43) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).