Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2822, AWB - 20 _ 5735

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning, bouwjaar 1999, met een gebruiksoppervlakte van 60 m² en een berging van 10 m². De perceeloppervlakte bedraagt 242 m². Op de woning bevinden zich acht zonnepanelen.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 90.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 120.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde matrix van 15 maart 2022 van de taxateur [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 120.000,-. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , alle gelegen op hetzelfde recreatiepark te [plaats] . Als aanvullende vergelijkingsobjecten zijn daarnaast nog [vergelijkingsobject 4] , [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] , ook alle gelegen op hetzelfde recreatiepark te [plaats] , gehanteerd. De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde vergelijkingsobjecten. Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 120.000,- niet te hoog is.

8. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen woningen geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen één jaar voor tot één jaar na de waardepeildatum van 1 januari 2018. Indien de verkoopdatum verder gelegen is van de waardepeildatum is het verkoopcijfer geïndexeerd. De bijgebouwen zijn separaat gewaardeerd. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, in onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden.

10. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met vochtoverlast in de woning. Er zou onder meer sprake zijn van condensvorming. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat tijdens een in de bezwaarfase uitgevoerde inpandige opname van de woning het kwaliteits-/ en onderhoudsniveau en de voorzieningen zijn beoordeeld. Daarbij is ook aandacht besteed aan de door belanghebbende gestelde vochtoverlast in de woning. Volgens de heffingsambtenaar heeft de woning een gemiddeld afwerkings-/ en onderhoudsniveau dat vergelijkbaar is met de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De woning beschikt daarnaast over een nieuwe badkamer en acht zonnepanelen. Desalniettemin is de heffingsambtenaar voor de woning vergeleken met de vergelijkingsobjecten uitgegaan van een aanmerking lage m²-prijs. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat, voor zover al aannemelijk is dat sprake is van vochtoverlast in de woning, dit niet kan leiden tot een vermindering van de vastgestelde WOZ-waarde.

11. Belanghebbende heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning op veengrond. Hij heeft daartoe aangevoerd dat één keer in de vier jaar de woning op een aantal punten waterpas moet worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen op hetzelfde (recreatie)park met een goed vergelijkbare ligging. Relevante waardebepalende factoren gerelateerd aan de ligging zijn dan ook volgens de heffingsambtenaar reeds verdisconteerd in de verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de hiervoor gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met waardeverminderende factoren gerelateerd aan de ligging van de woning.

12. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar met 44% is gestegen, terwijl de stijging op basis van de algemene trend van waardevermeerdering volgens gegevens van het CBS 5,8% bedraagt. Deze stelling kan belanghebbende echter niet baten, omdat deze geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt dat de strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van verkochte, vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Anders dan belanghebbende meent, is de WOZ-waarde zoals die voor een eerder (of later) jaar is vastgesteld, daarvoor dus niet van belang. Dit geldt eveneens voor de verwijzing van belanghebbende naar procentuele stijgingen van WOZ-waarden van nabijgelegen woningen.

13. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van de vrijwel identieke woning [object] door de heffingsambtenaar voor het kalenderjaar 2019 is vastgesteld op een bedrag van € 83.000,-. De rechtbank overweegt dat, aangezien deze woning niet binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum van 1 januari 2018 is verkocht, deze stelling evenmin kan leiden tot het oordeel dat de waarde voor de woning te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waarde van [object] voor dat belastingjaar waarschijnlijk te laag is vastgesteld. Dit maakt de WOZ-waarde van [object] voor dit kalenderjaar waarschijnlijk te laag, maar dat impliceert niet dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te hoog is. De rechtbank sluit zich hierbij aan. De beroepsgrond slaagt niet.

14. Belanghebbende heeft tot slot gesteld dat de heffingsambtenaar het opheffen van het woonverbod per 2020 ten onrechte bij de waardering heeft betrokken. De heffingsambtenaar heeft de stelling van belanghebbende gemotiveerd betwist door te verwijzen naar de gehanteerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten die ruim voor het jaar 2020 zijn gerealiseerd. De rechtbank is het eens met de heffingsambtenaar en deze beroepsgrond van belanghebbende slaagt dan ook niet.

15. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar, niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal dan ook ongegrond worden verklaard.

16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.