Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-06-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3084, 20/6169

Belanghebbende is eigenaar van de recreatiewoningen aan de [adres 1], [adres 2] en [adres 3] te [plaats] (hierna: de recreatiewoningen). Het betreft drie recreatiewoningen op Park “[park]” met berging. Het bouwjaar van de recreatiewoningen is 1992. De inhoud van de recreatiewoningen 72 en 101 is 249 m3 en 271 m3 en de oppervlakte van de percelen bij die recreatiewoningen is 652m3 en 832 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de recreatiewoningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de recreatiewoningen op nummers [adres 2] en [adres 3] is gebaseerd op een matrix. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is. Voor de waarde van de recreatiewoning op nummer [adres 1] heeft de heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij de verkoop van die recreatiewoning door belanghebbende op 7 februari 2018.

Belanghebbende heeft – kort samengevat – aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de recreatiewoningen te hoog heeft vastgesteld.

Ter onderbouwing van dat standpunt heeft belanghebbende ten aanzien van de recreatiewoning aan de [adres 3] aangevoerd dat de waarde ten onrechte is vastgesteld op de koopprijs van het pand in 2015 van € 245.000,-. Een deel van die koopprijs (€ 9000,-) was niet voor de woning, maar voor het meubilair. Daarnaast beroept belanghebbende zich op het gelijkheidsbeginsel en stelt hij dat de waarde van zijn recreatiewoning te hoog is vastgesteld in vergelijking met de omliggende recreatiewoningen op nummers [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer], [nummer] en [nummer]. Over het belastingjaar 2021 is een dergelijk beroep op het gelijkheidsbeginsel gehonoreerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met verschillende waarde verminderende omstandigheden. In de voortuin ligt een grote rioleringsput en de beschoeiing aan de waterkant van de recreatiewoning is nog niet vernieuwd. Dat is bij omliggende recreatiewoningen wel gebeurd.

Ter onderbouwing van dat standpunt heeft belanghebbende ten aanzien van de recreatiewoning aan de [adres 2] aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillende waarde verminderende omstandigheden. Dit pand kent veel problemen met het leidingwerk. Twee keer hebben lekkages plaatsgevonden. De koperen leidingen zijn van slechte kwaliteit.

Ter zitting heeft belanghebbende ten aanzien van de recreatiewoning aan de [adres 1] aangevoerd dat de door hem betaalde verkoopprijs de waarde van de woning niet vertegenwoordigt. Op het moment van de verkoop was hij niet op de hoogte van wateroverlast die in de recreatiewoning wordt ervaren. Als hij dat wel had geweten had hij € 10.000,- minder betaald voor de recreatiewoning.

Ten aanzien van alle drie de recreatiewoningen heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat bij bepaling van de waarde van een onroerende zaak die meer dan twee jaar in gebruik is, moet worden uitgegaan van de prijs die daarvoor zal worden besteed indien die onroerende zaak zonder heffing van btw zal worden geleverd.¹

De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de waarde van de recreatiewoning op nummer [adres 3] heeft vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode en dat daarbij geen gebruik is gemaakt van de verkoopprijs van de recreatiewoning uit 2015, zoals belanghebbende stelt.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de recreatiewoning op nummer [adres 3] onvoldoende aannemelijk gemaakt door middel van de matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, omdat belanghebbende een geslaagd beroep kan doen op het gelijkheidsbeginsel / de meerderheidsregel.

Van schending van het gelijksbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). De rechtbank stelt voorop dat het aan belanghebbende is om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.²

Belanghebbende heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de meerderheidsregel van toepassing is. De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Bovendien moet een beroep op de meerderheidsregel worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd.³ Met wat belanghebbende heeft aangevoerd en overgelegd heeft hij voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de woning identiek is aan de door belanghebbende genoemde recreatiewoningen, in de zin dat de verschillen te verwaarlozen zijn. Uit de overgelegde foto blijkt dat de recreatiewoningen ongeveer dezelfde vorm hebben en uit de overige stukken blijkt dat ze zijn gebouwd in 1992 en nagenoeg dezelfde inhoud hebben. De heffingsambtenaar heeft niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat de KOUDV van die objecten lager zijn beoordeeld, zoals zij ter zitting hebben gesteld. Belanghebbende heeft ter zitting juist verklaard dat de KOUDV identiek zijn en de rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende daar kennis van heeft omdat hij jarenlang lid is geweest van de commissie bouw en groen van de Vereniging van eigenaren van het park. In die hoedanigheid heeft hij veel van de recreatiewoningen vanbinnen gezien. De rechtbank heeft daar ook bij in aanmerking genomen dat een beroep op de meerderheidsregel over het belastingjaar 2021 inmiddels is gehonoreerd.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft die waarde niet onderbouwd met een geverifieerd taxatierapport.

Nu geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt de rechtbank met inachtneming van wat partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de recreatiewoning op de waardepeildatum in goede justitie op € 227.000,-. De aanslag moet dienovereenkomstig worden verminderd.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de recreatiewoning op nummer [adres 2] voldoende aannemelijk gemaakt door middel van de matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten.

De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De inhoud van die objecten is vergelijkbaar met de inhoud van de woning van belanghebbende. De waarde van die inhoud heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt, omdat uit de matrix blijkt dat de prijs per m3 is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV en het afnemend grensnut. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning en de waarde van de grond is berekend op basis van een grondstaffel. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en zijn de type woningen vergelijkbaar. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten vallen ook allemaal binnen één jaar en het bouwjaar is gelijk.

De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met verschillen in de KOUDVL van de woning en de vergelijkingsobjecten en uit de matrix en de daarbij behorende bijlage blijkt tot welke verschillende correcties op de waarde van de inhoud of de grond de verschillen in KOUDV hebben geleid. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met een eventuele slechte kwaliteit van de leidingen, omdat ook de referentiepanden over die leidingen beschikken. Een eventuele slechte kwaliteit zit op die manier verdisconteerd in de waarde.

Indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs, zulks tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft.⁴

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan kunnen sluiten bij het verkoopcijfer van de verkoop van deze recreatiewoning op 7 februari 2018. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft. De rechtbank acht niet aannemelijk dat belanghebbende geen kennis had van de door hem gestelde wateroverlast die in de recreatiewoning op nummer [adres 1] wordt ervaren. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat belanghebbende meerdere recreatiewoningen in eigendom heeft op het park en dat hij ter zitting verschillende keren heeft benadrukt dat hij jarenlang in de commissie bouw en groen heeft gezeten van de vereniging van eigenaren van het park. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting ook verklaard dat zijn huurders nog niet eerder hebben geklaagd over wateroverlast.

Op grond van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) is de levering van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, vrijgesteld van BTW, tenzij op gezamenlijk verzoek van leverancier en afnemer die beide ondernemer zijn, en onder bepaalde voorwaarden, de vrijstelling buiten toepassing blijft. Volgens vaste jurisprudentie⁵ geldt in het geval de koper een niet-ondernemer in de zin van de Wet OB is, dat ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, moet worden uitgegaan van de prijs die daarvoor zal worden besteed indien die onroerende zaak zonder heffing van BTW zal worden geleverd.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat de WOZ-waarde exclusief BTW is vastgesteld aan de hand van vergelijkingsobjecten exclusief BTW.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de beroepen tegen de WOZ-waarden ten aanzien van de recreatiewoningen op nummers [adres 1] en [adres 2] (BRE 20/6171 en BRE 20/6170) ongegrond verklaren. Het beroep tegen de WOZ-waarde ten aanzien van de recreatiewoning op nummer [adres 3] (BRE 20/6169) zal de rechtbank gegrond verklaren, vanwege een geslaagd beroep op de meerderheidsregel.

Gelet daarop zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht in het beroep met procedurenummer BRE 20/6169 vergoedt. De rechtbank ziet ook aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van dat beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht reiskosten vast op € 49,56 (reiskosten openbaar vervoer).