Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-06-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3085, 20/8647

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [straat 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met garage, berging, dakkapel, overkapping en kas. Het bouwjaar van de woning is [bouwjaar] . De inhoud van de woning is [m3] en de oppervlakte van het perceel is [m2] .

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op een taxatieverslag in bezwaar, een waardematrix en een inpandige opname die op 14 oktober 2020 heeft plaatsgevonden. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft – kort samengevat – aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende was de waarde van de woning op de waardepeildatum € 342.000,-. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de kwaliteit van de woning ten onrechte op drie heeft beoordeeld, omdat de keuken, badkamer en sanitaire voorzieningen gedateerde kenmerken hebben. Ook de garage is ten onrechte als gemiddeld beoordeeld, omdat deze in ondergemiddelde staat verkeert. De heffingsambtenaar heeft ook onvoldoende rekening gehouden met de negatieve ligging van de woning, tegenover [naam] en aan een drukke weg. In de woning wordt daar geluidsoverlast door ervaren. De referentiepanden aan de [straat 3] en [straat 9] zijn niet geschikt, omdat de verkoopwaarde van die panden te ver afwijkt van de vastgestelde waarde. Op grond van paragraaf 3.1.1. van de waarderingsinstructie maakt dit de panden niet bruikbaar. Daarnaast is het pand aan [straat 9] niet bruikbaar, omdat dit een halfvrijstaande woning is. Het pand aan de [straat 7] is geschikt, maar dankzij de betere ligging, doelmatigheid en voorzieningen is dat object te hoog gewaardeerd. Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt welke correcties zijn toegepast ten aanzien van de verschillende KOUDV-scores.

Ter zitting heeft belanghebbende daar aan toegevoegd dat in de matrix niet gerekend wordt met een naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk gemaakt door middel van de matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten.

De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde niet is gebonden aan de waarderingsinstructie. De rechtbank heeft verder in aanmerking genomen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De inhoud van die objecten is voldoende vergelijkbaar met de inhoud van de woning. De waarde van die inhoud heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt, omdat uit de matrix blijkt dat de prijs per m3 is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV en het afnemend grensnut. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning en de waarde van de grond is berekend op basis van een grondstaffel. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en zijn de type woningen vergelijkbaar. In de matrix heeft de heffingsambtenaar [straat 9] niet langer als referentieobject meegenomen. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten vallen ook allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.

Uit de matrix blijkt daarnaast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de minder gunstige ligging van de woning, door de ligging van de woning van belanghebbende te beoordelen op 2. Ook de panden aan de [straat 2] en [straat 3] zijn aan dezelfde drukke weg gelegen. De geluidsoverlast zit daarom ook verdisconteerd in de verkoopprijzen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van zijn woning lager beoordeeld zou moeten worden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat belanghebbende tijdens de inpandige opname heeft verklaard geen geluidsoverlast te ervaren.

De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met verschillen in de KOUDV van de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt op welke wijze deze onderdelen zijn beoordeeld. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de KOUDV door middel van een inpandige opname zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar de kwaliteit te laag heeft beoordeeld.

Uit de matrix blijkt echter niet tot welke verschillende correcties op de waarde van de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten de verschillen in KOUDV hebben geleid. Pas in het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar die correcties voldoende inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Dat betekent dat de heffingsambtenaar het voorgaande pas in beroep voldoende heeft gemotiveerd, terwijl belanghebbende ook in bezwaar heeft verzocht om de KOUDV-factoren en de manier waarop de verschillen zijn verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft daar ten onrechte in de uitspraak op bezwaar niet op gereageerd. De rechtbank ziet aanleiding om dit motiveringsgebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, omdat niet is gebleken van benadeling van belanghebbende. In beroep heeft de heffingsambtenaar de beoordeling immers alsnog voldoende inzichtelijk gemaakt en belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren.

De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de beneden- gemiddelde staat van de garage. Gelet daarop is de waarde daarvan afgewaardeerd naar 50%. Uit de matrix blijkt ook dat de waarde die aan de garage is toegekend, ook veel lager is dan de waarde die aan de garages van de vergelijkingsobjecten is toegekend.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat bij het vaststellen van de waarde van de woning wel rekening is gehouden met de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dat die indexatie niet is opgenomen in de matrix doet daar naar het oordeel van de rechtbank niets aan af, omdat die indexaties geraadpleegd kunnen worden op internet door middel van de woningindexcalculator.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.

Omdat de rechtbank toepassing heeft gegeven aan artikel 6:22 van de Awb, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. De rechtbank zal de heffingsambtenaar daarnaast veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,-, en wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).