Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-07-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3661, 20/8613

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning maximaal dient te worden vastgesteld op € 472.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 529.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op de waardematrix die op 16 maart 2021 is opgemaakt door taxateur [taxateur]. Volgens de heffingsambtenaar is met deze waardematrix voldoende onderbouwd dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.

In de waardematrix is de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 569.668. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [adres], [adres], [adres], [adres] en [adres], alle gelegen te [plaats].

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De in de waardematrix gebruikte vergelijkingsobjecten zijn allemaal kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat betreft type, bouwjaar, ligging, inhoud, en oppervlakte, voldoende vergelijkbaar met de woning.

Ter zitting heeft belanghebbende aangegeven dat het geschil met betrekking tot de WOZ-waarde van de woning zich beperkt tot de vraag of de grond bij de woning te hoog is gewaardeerd en of voldoende rekening is gehouden met de in de woning aanwezige asbest.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de grond bij de woning met niet te hoog is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat de waarde van de grond bij de woning is berekend aan de hand van de door hem bij de waardematrix overgelegde grondstaffel. Vervolgens is op deze waarde een positieve correctie toegepast van 20% omdat de ligging van de woning als ‘goed’ is beoordeeld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aanvullend nog gewezen op de verkoop van twee grondkavels in [plaats] namelijk [adres] ter grootte van 1.095 m2, in het jaar 2019 verkocht voor € 325.000 (afgerond € 297 per m2) en [adres] ter grootte van 1.031 m2, in het jaar 2018 verkocht voor € 325.000 (afgerond € 315 per m2). Bij de berekening heeft de heffingsambtenaar de volgende grondstaffel toegepast:

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de grond te hoog is gewaardeerd. Ter onderbouwing voert hij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het beginsel van afnemend grensnut. De door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel acht belanghebbende niet juist omdat daarin de waarde van de grond per m2 in te kleine stappen afneemt. Voor de grond tussen de 500 m2 en de 1.000 m2 moet volgens belanghebbende € 100 per m2 worden gerekend in plaats van € 220 per m2. Bovendien is de ligging van de woning volgens belanghebbende niet beter dan de ligging van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende is het met name niet eens met het standpunt van de heffingsambtenaar dat de ligging van de woning beter is dan die van het vergelijkingsobject [adres] welke ligging als ‘ruim voldoende’ is beoordeeld. Belanghebbende stelt dat de ligging van [adres], gelegen tegenover sportvelden, beter is dan de ligging van de woning die tegenover andere woningen is gelegen.

De rechtbank heeft geconstateerd dat in de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix is opgenomen dat aan de grond bij de woning een waarde is toegekend van € 335 per m2, maar dat bij de waarde-opbouw is gerekend met een prijs per m2 van afgerond € 365. Het bedrag van € 365 is de waarde per m2 die op basis van de staffel aan de grond wordt toegekend indien de ligging van de woning wordt beoordeeld als ‘goed’ (cijfer 2). De rechtbank is van oordeel dat de stelling van belanghebbende dat de ligging van de woning niet beter is dan die van de vergelijkingsobjecten slaagt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning beter is dan de ligging van [adres]. De rechtbank gaat daarom uit van een ligging ‘ruim voldoende’ overeenkomstig de beoordeelde ligging van [adres]. Wanneer de ligging van de woning wordt beoordeeld als ‘ruim voldoende’ hoort daarbij een waarde per m2 van € 335 waardoor de waarde € 28.834 lager uitkomt. Naar het oordeel van de rechtbank is deze waarde per m2 van € 335 nog steeds aan de hoge kant gelet op de door de heffingsambtenaar zelf ter zitting aangedragen verkoopcijfers van de twee grondkavels (zie 3.10). Het voorgaande leidt echter naar het oordeel van de rechtbank nog niet tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Tussen de waarde die aan de woning is toegekend in de waardematrix ten bedrage van € 569.668 en de vastgestelde WOZ-waarde van € 529.000 zit namelijk nog een ruimte van € 40.668. Wanneer rekening wordt gehouden met een ligging van ‘ruim voldoende’ blijft hiervan nog € 11.834 over (€ 40.668 - € 28.834). De rechtbank acht dit voldoende om te compenseren dat de prijs per m2 aan de hoge kant is en bovendien voldoende ter compensatie van de in de woning aanwezige asbest. Ten aanzien van de asbest merkt de rechtbank daarbij op dat in de waardematrix reeds rekening is gehouden met een correctie vanwege de aanwezigheid van asbest van € 5.000. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.