Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-07-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3663, 20/8622

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 450.000. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 481.000 zoals is vastgesteld na de uitspraak op bezwaar. Daarnaast stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd.

De uitspraak op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering die uiterlijk bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Ter onderbouwing voert hij aan dat in de uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op de door hem aangevoerde grond dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met het verouderde sanitair. Daarnaast voert hij aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak geen toelichting of berekening heeft gegeven van de door hem doorgevoerde verlaging van de WOZ-waarde met € 4.000.

Naar het oordeel van de rechtbank is van een schending van het motiveringsbeginsel geen sprake. In de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar voldoende ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde gronden. In tegenstelling tot hetgeen belanghebbende stelt heeft de heffingsambtenaar wel een toelichting gegeven op de verlaging van de WOZ-waarde met € 4.000. In de uitspraak op bezwaar is opgenomen dat de waarde is verlaagd omdat bij controle is gebleken dat bij het vaststellen van de waarde was uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de loods behorende bij de woning en dat onvoldoende rekening is gehouden met de in de woning aanwezige asbest. Deze motivering is wellicht niet uitgebreid, maar tot een uitgebreidere motivering was de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in dat stadium van het geding niet gehouden. Dat in de uitspraak op bezwaar niet specifiek wordt ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde grond dat het sanitair van de woning is verouderd acht de rechtbank onvoldoende om tot een schending van het motiveringsbeginsel te concluderen, mede gelet om de omstandigheid dat uit de overgelegde waardematrix bij het verweerschrift blijkt dat met de verouderde voorzieningen rekening is gehouden door de voorzieningen van de woning te beoordelen met het cijfer 2 (matig).

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen [plaats] dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Belanghebbende heeft bij zijn beroepschrift een overzicht overgelegd waarmee hij voor de periode 2015 tot en met 2019 de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning vergelijkt met de stijging van de WOZ-waarden van onroerende zaken die in dezelfde straat zijn gelegen (huisnummers [huisnummer] t/m [huisnummer]). De WOZ-waarde van de woning is volgens dit overzicht in de jaren 2015 tot en met 2019 met ruim 20% gestegen en de woning behoort daarmee tot de top 3 van woningen uit het overzicht die het meest zijn gestegen. Op grond van het voorgaande stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld.

Deze beroepsgrond slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Allereerst overweegt de rechtbank dat een stijging van de WOZ-waarde van de woning met 20% over de periode 2015 tot en met 2019 haar niet als exorbitant voorkomt. Los daarvan brengen doel en strekking van de Wet WOZ met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. De in de bijlage bij deze uitspraak op genomen uitvoeringsregeling schrijft voor dat bij de bepaling van de waarde van een woning het beste kan worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Gelet op het voorgaande zijn de WOZ-waarden van andere onroerende zaken en de procentuele stijgingen van deze WOZ-waarden niet van belang bij de waardebepaling van de woning. Ten slotte overweegt de rechtbank dat het ook niet zo is dat alle woningentypen even snel in waarde zijn gestegen in de periode 2015 tot en met 2019.

Voor zover belanghebbende met de door hem aangevoerde grond een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit naar het oordeel van de rechtbank niet. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van voldoende vergelijkbare gevallen. Hij heeft daarvoor onvoldoende verifieerbare gegevens aangedragen. Daarbij komt dat de stijging of daling van de WOZ-waarden van de onroerende zaken in de straat mede afhankelijk is van de staat van onderhoud van deze onroerende zaken, het woningtype en bovendien kan worden beïnvloed door bijvoorbeeld een verbouwing of door veranderde omgevingsfactoren. Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt of, en in hoeverre, hiervan sprake is bij de onroerende zaken in de straat.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 december 2020 door [taxateur], waarin de woning is getaxeerd op € 481.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [adres] te [plaats], [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats].

De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betref uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dicht, namelijk binnen één jaar voor of na de waardepeildatum, verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

De stelling van belanghebbende dat de woning moet worden vergeleken met de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt bij de waardebepaling van de andere onroerende zaken in dezelfde straat als de woning, slaagt niet. Voor de waardebepaling aan de hand van de vergelijkingsmethode dienen vergelijkingsobjecten te worden gebruikt die goed vergelijkbaar zijn met de woning waarvan de waarde wordt bepaald. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt bij de waardebepaling van de andere onroerende zaken in de straat beter vergelijkbaar zijn dan de woningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt.

Belanghebbende heeft ten slotte aangevoerd dat aan het weiland van 11.185 m2 teveel waarde is toegekend.

De heffingsambtenaar heeft aan het weiland een waarde toegekend van € 6,30 per m2. Deze waarde komt overeen met de laagste waarde per m2 uit de door de heffingsambtenaar overgelegde grondstaffel. Ter onderbouwing dat deze waarde niet te hoog is heeft de heffingsambtenaar verder verwezen naar de landelijke taxatiewijzer agrarische gebouwen en grond waarin voor het jaar 2019 voor agrarische grond in het betreffende gebied een waarde van € 6.40 per m2 wordt voorgeschreven. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het weiland niet te hoog is gewaardeerd. De beroepsgrond van belanghebbende faalt.

Voor het overige overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daarbij in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten.