Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-07-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3874, 21/1093

Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 600.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 732.000 juist, althans niet te hoog, is.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het bovengenoemde taxatierapport ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten).¹ De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).

De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.

De verkoopgegevens die de heffingsambtenaar heeft gekozen, de wijze waarop de verschillen zijn verdisconteerd en de toelichting daarop zijn adequaat. De taxateur heeft behalve een woordelijke beschrijving van de waardebepaling ook een cijfermatige weergave opgesteld. De vergelijkingsobjecten kenmerken zich door het hebben van een bijzondere kwalificatie, net als de woning van belanghebbende. De rechtbank doelt daarbij op een inpandige garage ( [object 1] ), een bijzondere uitstraling ( [object 2] ) en een groot perceel grond ( [object 3] ). Met de minder vergelijkbare eigenschappen is door middel van correcties voldoende rekening gehouden.

Het bijzondere karakter van de woning staat niet ter discussie. Wat wel ter discussie staat is de invloed daarvan op de waardebepaling. Belanghebbende bepleit dat sprake is van een verminderde verkoopbaarheid en wijst daarbij op de omstandigheid dat de woning reeds lang te koop stond alvorens hij zelf de woning kocht. De rechtbank gaat in dit betoog niet mee, om twee redenen.

Met betrekking tot de invloed van de bebouwing rondom de woning oordeelt de rechtbank als volgt. De rechtbank trekt niet in twijfel dat omringd worden door bebouwing meer reuring geeft, maar volgt belanghebbende niet in de gevolgtrekking dat dit waardeverminderend werkt. De invloed van de aanwezigheid van overige woningen grenzend aan het perceel van belanghebbende hangt samen met de beleving door belanghebbende als huidige bewoner. Voor de rechtbank is het perspectief van de potentiële koper leidend. Bebouwing rondom kan voor de potentiële koper wellicht juist in positieve zin van belang zijn in termen van sociale veiligheid, sociale interactie en ontwikkeling van maatschappelijk voorzieningen in de nabije omgeving.

De procentuele waardeverhoging, zowel van de woning zelf door de jaren heen alsook in relatie tot de waardestijging van andere woningen, is geen onderdeel van beoordeling door de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. De in de bijlage bij deze uitspraak opgenomen uitvoeringsregeling schrijft voor dat bij de bepaling van de waarde van een woning het beste kan worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. De keuze voor die systematiek is voorbehouden aan de wetgever. De rechter mag de redelijkheid van de wet als zodanig niet beoordelen.²

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de woningwaarde en (dus ook) de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Belanghebbende heeft zijn ongenoegen geuit over de handelwijze van de gemeente. Ondanks het niet-alledaagse karakter van de woning heeft de gemeente geen bezoek gebracht aan belanghebbende voor een (door belanghebbende gewenste) inpandige opname.

De communicatie tussen (de heffingsambtenaar namens) de gemeente en belanghebbende verdient geen schoonheidsprijs. De uitspraak op bezwaar is pas gedaan nadat belanghebbende de gemeente daartoe na verloop van bijna een jaar heeft aangespoord. Nadat beroep is ingesteld is belanghebbende tweemaal per e-mail benaderd om een telefoonnummer te verstrekken voor ‘overleg inzake het beroep’. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat hij na ontvangst de eerste e-mail aan dat verzoek heeft voldaan. Pas na een reactie op de tweede (identieke) e-mail heeft de (taxateur namens de) heffingsambtenaar twee (relatief kort na elkaar gelegen) pogingen gedaan om belanghebbende te bellen. De (taxateur namens de) heffingsambtenaar kreeg vervolgens geen gehoor. Het had in de rede geleden om dan een derde e-mail te sturen met het verzoek aan belanghebbende om terug te bellen. Dit is niet gebeurd en de heffingsambtenaar is overgegaan tot het inbrengen van het taxatierapport in de beroepsprocedure zonder inpandige opname of toelichting van belanghebbende. Dat staat in schril contrast met het lange wachten en adequate reageren van belanghebbende op de berichten van de zijde van de gemeente.

Een grotere inspanning van de zijde van de heffingsambtenaar om het beoogde contactmoment te realiseren had in de rede gelegen. Dit vanwege het bijzondere karakter van de woning en omdat de heffingsambtenaar kennelijk voornemens was om een wijziging in die correctie-systematiek aan te brengen. Niet langer werd vastgehouden aan de eerder overeengekomen algemene correctie. Evenmin werd besloten tot toepassing van de meest actuele methode van waarderingsfactoren (de zogeheten KOUDV-factoren). Alle waarderingsfactoren van de woning van belanghebbende zijn gesteld op ‘gemiddeld’ (weergegeven met een 3). Van een zorgvuldig handelende overheid mag worden verwacht dat een dergelijke keuze wordt toegelicht, op zijn laatst in de uitspraak op bezwaar. Dat is niet gebeurd. Niet eerder dan in het verweerschrift zijn deze keuzes inzichtelijk gemaakt en toegelicht. Niet is uitgesloten dat met een adequate en tijdige uitleg in de bezwaarfase, belanghebbende van het indienen van beroep (en het maken van kosten in de vorm van het betalen van griffierecht) had afgezien.

Hoewel de handelwijze van de gemeente, ter zitting vertegenwoordigd door de (huidige) heffingsambtenaar, vatbaar is voor kritiek, kan dat er niet toe leiden dat de woningwaarde wordt gecorrigeerd. Belanghebbende heeft in beroep de gelegenheid benut om de gebreken in de besluitvorming te benoemen, heeft de volledige motivering voor de beschikking en de aanslag (alsnog) kunnen vernemen en het voornemen horen uitspreken om voor een opvolgend tijdvak de woning van belanghebbende inpandig op te nemen. De waarde als zodanig is naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog, om de redenen die onder 3.5 tot en met 3.8 zijn genoemd. De handelwijze van de gemeente in de vaststellings- en bezwaarfase blijft daarom zonder gevolgen.³

In het geheel van omstandigheden ziet de rechtbank wel aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoedt.⁴