Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-07-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3875, 21/4475

Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 201.000, zo heeft hij desgevraagd ter zitting verklaard. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 215.000 juist, althans niet te hoog, is. In opdracht van de heffingsambtenaar heeft de taxateur (voornoemd) een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport).

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten).¹ De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Dit is verder onderbouwd door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).

De verkoopgegevens die de heffingsambtenaar heeft gekozen, de wijze waarop de verschillen zijn verdisconteerd en de toelichting daarop zijn adequaat. De taxateur heeft behalve een woordelijke beschrijving van de waardebepaling ook een cijfermatige weergave opgesteld. Meer specifiek merkt de rechtbank daarover het volgende op.

Alle door belanghebbende genoemde verschillen komen tot uitdrukking in de waardebepaling door de taxateur, in het bijzonder de matrix. De rechtbank noemt in het bijzonder de grootte van een garage, de aanwezigheid van dakkapel/buitenruimte en de goede respectievelijk uitstekende staat van onderhoud. Door deze waardeverhogende elementen te verdisconteren, is gewaarborgd dat de invloed daarvan niet doorwerkt in de waardeberekening van de woning van belanghebbende.

Ten aanzien van vergelijkingsobject [object] is ter zitting opgehelderd dat de garage niet in de waardebepaling is meegenomen, maar een afzonderlijk WOZ-object is. De waardebepaling van de woning van belanghebbende is daardoor niet nadelig beïnvloed. Ook aan de stelling dat [object] via een traject van stille verkoop is verkocht, verbindt de rechtbank geen conclusie. De waarde per m2 woonoppervlakte van [object] is immers de laagste van de vier vergelijkingsobjecten. Als deze woning vanwege de bijzondere verkoopomstandigheden uit de vergelijking zou worden geëlimineerd, dan zou dat nadelig zijn voor belanghebbende. De gemiddelde prijs per m2 woonoppervlakte gaat dan namelijk omhoog.

Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat het onderhoud van de woning slechter is dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan en heeft ter onderbouwing twee foto’s overgelegd (zie 1.7). Daarop zijn twee dorpels/kozijnposten te zien waarvan het hout is aangetast. De heffingsambtenaar heeft het betoog van belanghebbende weersproken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin. Het betreft twee ongedateerde foto’s, wat betekent dat niet aannemelijk is gemaakt dat het de toestand op de waardepeildatum aangeeft. Daar komt bij dat enig onderhoud aan een woning op zichzelf gebruikelijk is. Dat de onderhoudstoestand op de waardepeildatum minder dan ‘gemiddeld’ (factor 3) was, is daarom niet aannemelijk gemaakt.

Tot slot gaat de rechtbank in op de hinder die belanghebbende ervaart van onder meer spelende kinderen, hardrijders en verkeersdrukte (omgevingsfactoren). Belanghebbende heeft in dat verband een kopie van het waarderapport overgelegd (zie 1.7). Daarop heeft belanghebbende de ligging van de referentieobjecten, de school en de speeltuin ingetekend. Anders dan waar belanghebbende van uit gaat, brengen deze omgevingsfactoren niet mee dat de waarde te hoog is vastgesteld. Bepalend is of een potentiële koper minder over zou hebben voor de woning van belanghebbende dan waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan. Dat is niet aannemelijk gemaakt. De referentie-objecten liggen in hetzelfde blok. Het effect van de omgevingsfactoren is daarmee in de verkoopprijzen van de referentieobjecten verdisconteerd.

Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat voor het voorafgaande tijdvak de woningwaarde is bijgesteld naar aanleiding van de destijds door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur gedane uitspraak tijdens de inpandige opname. Aan deze toezegging komt voor het tijdvak waar het hier over gaat echter geen bewijskracht toe. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat en hoe met de bevindingen van destijds rekening is gehouden. Dat de toezegging ook zou doorwerken naar het huidige tijdvak is niet aannemelijk gemaakt.

De procentuele waardeverhoging, zowel van de woning zelf door de jaren heen alsook in relatie tot de waardestijging andere woningen, is geen onderdeel van beoordeling door de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. De in de bijlage bij deze uitspraak op genomen uitvoeringsregeling schrijft voor dat bij de bepaling van de waarde van een woning het beste kan worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. De keuze voor die systematiek is voorbehouden aan de wetgever. De rechter mag de redelijkheid van de wet als zodanig niet beoordelen.²