Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-02-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:478, AWB - 20 _ 5572

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1957, met een oppervlakte van 159 m², garage, aanbouw en dakkapel. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.200 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 460.000,-. Hij heeft ter onderbouwing van die waarde een taxatierapport van 10 februari 2020, opgemaakt door [taxateur 1] en [adres 3] , overgelegd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 510.000,-.

3. Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase onder meer verzocht om een taxatiekaart met daarop de KOUDV-factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) te verstrekken. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat door de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag onvoldoende inzicht is verschaft in de gehanteerde KOUDV-factoren, nu daarbij een cijfermatige uitwerking in de vorm van percentages ontbreekt. Belanghebbende doet een beroep op artikel 40 van de Wet WOZ en de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).

4. De rechtbank stelt vast dat het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag de op de woning toegepaste KOUDV-factoren bevat. De rechtbank is van oordeel dat het ontbreken van een cijfermatige uitwerking van de KOUDV-factoren in de vorm van percentages in het onderhavige geval er niet toe leidt dat de heffingsambtenaar de waardebepaling onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft immers in de uitspraak op bezwaar een nadere toelichting gegeven op de gehanteerde KOUDV-factoren. De rechtbank leidt hieruit af dat van een cijfermatige uitwerking in de vorm van percentages van de KOUDV-factoren door de heffingsambtenaar geen gebruik is gemaakt. In dat geval kan de heffingsambtenaar niet worden verplicht die informatie te verstrekken.¹

5. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

6. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

8. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

9. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende matrix van 25 mei 2020 van de taxateur [taxateur 2] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 510.000. Op 13 juni 2018 heeft een inpandige opname van de woning plaatsgevonden. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] in [plaats 1] , [adres 5] in [plaats 1] , [adres 6] in [plaats 2] en [adres 7] in [plaats 1] . De gegevens zijn verwerkt in een matrix. Ook de gehanteerde grondstaffel is bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 510.000 niet te hoog is.

10. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen woningen geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. Wel acht de rechtbank de woningen aan de [adres 7] en [adres 5] beide gelegen in [plaats 1] ongeschikt als vergelijkingsobject aangezien de verkoopdatum meer dan een jaar na de waardepeildatum is gelegen. Deze woningen zullen daarom buiten beschouwing worden gelaten.

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. Indien de verkoopdatum verder gelegen is van de waardepeildatum is het verkoopcijfer geïndexeerd. De aan- en bijgebouwen zijn separaat gewaardeerd. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel.

12. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de omschrijving van de woning door de taxateur in het taxatierapport juist is. De taxateur heeft de woning omschreven als goed onderhouden woning, echter de keuken en sanitair zijn gedateerd en voldoen niet meer aan de huidige maatstaven. Daarnaast is er wat gangbare scheurvorming voor een woning uit 1957 aanwezig. De woning heeft een mooie uitstaling en is gelegen op één van de beste locaties van [plaats 1] .

13. Belanghebbende stelt dat de woningen aan de [adres 8] worden gekocht omwille van de goede locatie. Op de percelen worden vervolgens nieuwe woningen gebouwd. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering onvoldoende tot uitdrukking gebracht hoe met de staat waarin de woning zich bevind rekening is gehouden bij de waardering van de woning.

14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met de staat van de woning voldoende rekening is gehouden. De rechtbank overweegt daartoe dat circa 1957 het bouwjaar van de woning is en die van de vergelijkingsobjecten [adres 4] in [plaats 1] en [adres 6] in [plaats 2] respectievelijk 1935 en 1964. Uit het taxatierapport blijkt voorts dat het vergelijkingsobject [adres 4] in [plaats 1] is verkocht in een mindere staat dan de woning. Deze woning was ten tijde van de transactie gedateerd, had veel achterstallig onderhoud en er was sprake van beperkte isolatiemogelijkheden en optrekkend vocht. Uit het taxatierapport blijkt voorts dat het vergelijkingsobject [adres 6] in [plaats 2] is verkocht in gelijkwaardige staat als de getaxeerde woning. Van deze woning is bekend dat de nieuwe eigenaar heeft aangegeven de woning te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar door deze woningen als vergelijkingsobjecten te hanteren voldoende rekening gehouden met hetgeen door belanghebbende is aangevoerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor de woning is uitgegaan van een lagere waarde per vierkante meter in vergelijking met de vergelijkingsobjecten.

15. Naar het oordeel van de rechtbank leidt hetgeen namens belanghebbende ter zitting is aangevoerd ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 4] in [plaats 1] , namelijk dat daarbij ten onrechte een negatieve correctie van tien procent is toegepast op de grondprijs in verband met de ligging naast een watertoren en drinkwaterpompstation, niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking de correctie de rechtbank niet onredelijk voorkomt.

16. Nu de woning [adres 7] in [plaats 1] evenals de woning [adres 5] in [plaats 1] in de beoordeling van de WOZ-waarde buiten beschouwing is gelaten, behoeft de stelling van belanghebbende dat, gelet op de verder van de waardepeildatum gelegen verkoopdatum, onvoldoende inzicht is verschaft in de indexering naar de verkoopdatum, geen behandeling meer.

17. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet meer toe aan de beoordeling van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten. Het beroep tegen de WOZ-waarde zal ongegrond worden verklaard.

18. Namens belanghebbende is ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure.

19. Het bezwaarschrift is op 13 maart 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 1 februari 2022 en dus afgerond 35 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.² Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 11 maanden. De vergoeding bedraagt € 500,- per half jaar termijnoverschrijding. Belanghebbende heeft derhalve recht op een vergoeding van immateriële schade van afgerond 2 x € 500,- is € 1.000,-.

20. Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond elf maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met vijf maanden is overschreden. De resterende overschrijding van zes maanden wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (5/11 x € 1.000,- =

€ 454,55) respectievelijk de Staat (6/11 x € 1.000,- = € 545,45). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.

21. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).³ Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.

22. De vergoeding van de proceskosten en het griffierecht moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Staat. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.⁴