Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-10-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:6330, AWB - 21 _ 867

Gegevens

Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 28 oktober 2022

Datum publicatie: 3 november 2022

Annotator

ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2022:6330

Zaaknummer: AWB - 21 _ 867

Inhoudsindicatie

Voor deze uitspraak is geen samenvatting beschikbaar

Uitspraak

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 21/867

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

het heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar.

1 Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 februari 2021.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.143.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB). De dagtekening van de beschikking is 29 februari 2020.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verminderd tot € 1.041.000 en de aanslag OZB verlaagd. In dezelfde uitspraak op bezwaar heeft de behandelend ambtenaar, optredend in zijn hoedanigheid van heffingsambtenaar van het Waterschap Brabantse Delta, ook de gelijktijdig met voornoemde beschikking en aanslag opgelegde aanslag watersysteemheffing eigenaren verminderd.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar.

2 Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een 2-onder-1-kap woning met inpandige berging en garage. De woning is gebouwd in 1928 en heeft een perceeloppervlakte van 381 m2.

3 Beoordeling door de rechtbank

3.1.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 920.000 bedraagt. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar gecorrigeerde waarde van € 1.041.000, alsmede de gecorrigeerde aanslag OZB.

Een beroep tegen de beschikking WOZ is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.

3.2.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

Toetsingskader van de rechtbank

3.3.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".¹

Formeel

3.4.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat ze in bezwaar geen gegevensmatrix heeft ontvangen, alhoewel ze hier wel om heeft gevraagd.

3.5.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waarde-beschikking is genomen bepaalde waarde-gegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waarde-beschikking te kunnen controleren.² Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek.³ De rechtbank is van oordeel dat de gegevensmatrix waar belanghebbende om heeft verzocht behoort tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat belanghebbende in bezwaar heeft gevraagd om ‘het taxatieverslag’ (niet om een taxatiematrix, zoals belanghebbende in beroep stelt) en voorts dat de heffingsambtenaar een document met die naam tegelijk met de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende heeft toegezonden. Opmerking verdient dat aldus de heffingsambtenaar belanghebbende niet in de gelegenheid heeft gesteld om, zoals belanghebbende wel had gevraagd, naar aanleiding van de gegevens van het taxatieverslag, haar bezwaarschrift aan te vullen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig (en dus niet) aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.

3.6.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek voldoende hersteld door spoedig na de berichtgeving dat beroep was ingesteld een taxatie-matrix aan belanghebbende toe te zenden (met afschrift daarvan aan de rechtbank). Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

3.7.

De rechtbank overweegt vervolgens dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting diverse overige aspecten van de bezwaarschriftprocedure heeft benoemd die in zijn optiek niet voldoen aan de maatstaven die de wetgever aan de heffingsambtenaar heeft opgelegd, mede in het licht van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemachtigde van belanghebbende verbindt er echter geen formeelrechtelijke gevolgen aan, anders dan dat hij stelt dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In hetgeen de gemachtigde van belanghebbende over de besluitvormingsprocedure heeft aangevoerd ziet de rechtbank op zichzelf geen grond om de waarde te verlagen.

Vergelijkingsmethode

3.8.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.9.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.10.

De procentuele waarde-verhoging, zowel van de woning zelf door de jaren heen alsook in relatie tot de waardestijging van andere woningen, is geen onderdeel van beoordeling door de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling schrijft voor dat bij de bepaling van de waarde van een woning uitgegaan wordt van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Ook de keuze voor die systematiek is voorbehouden aan de wetgever en kan de rechter als zodanig niet beoordelen.⁴

Onderbouwing van de WOZ-waarde

3.11.

De heffingsambtenaar heeft aan de waarde-vaststelling in beroep een taxatierapport opgemaakt op 26 juli 2021 door taxateur [taxateur] (voornoemd), en een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd. De waardebepaling door de taxateur vervangt het in de bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag. Dat is toegestaan. Het belastingrecht kent vrije bewijsleer en partijen zijn in elke stand van het geding vrij om hun bewijs aan te vullen. Dat de heffingsambtenaar in bezwaar geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om in contact te treden met belanghebbende, onder meer om een inpandige opnamen te doen (waar de heffingsambtenaar in de beroepsfase wel aanleiding toe zag, maar waaraan belanghebbende om haar moverende redenen geen medewerking aan verleende) komt voor zijn rekening en risico.

Vergelijkbaarheid van de objecten

3.12.

De rechtbank acht het object aan de [adres 2] te [woonplaats] ongeschikt als vergelijkingsobject aangezien de verkoopdatum meer dan een jaar na de waarde-peildatum is gelegen. Deze woning zal daarom buiten beschouwing worden gelaten. De overige referentieobjecten zijn volgens belanghebbende vergelijkbaar en de rechtbank volgt belanghebbende daarin.

De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning

3.13.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen haar woning en de referentieobjecten. De rechtbank oordeelt daarover als volgt.

3.13.1.

Anders dan belanghebbende stelt, is in relatie tot de perceelgrootte wel voldoende rekening gehouden met de verschillen. De rechtbank baseert dat op het feit dat de kavelwaarde van de woning en de referentieobjecten is bepaald aan de hand van de perceeloppervlakte en met inachtneming van de grondstaffel van de gemeente.

3.13.2.

Ook de wijze waarop in zijn algemeenheid met onderlinge verschillen rekening is gehouden, acht de rechtbank in beginsel voldoende toegelicht door de heffingsambtenaar. Van de genoemde referentieobjecten zijn foto’s en een woordelijke toelichting in het taxatierapport opgenomen. De enkele stelling van belanghebbende dat de informatie haar onvoldoende duidelijk is, is onvoldoende om dit te weerleggen.

3.13.3.

De heffingsambtenaar heeft in relatie tot de ligging gemotiveerd en concreet gesteld dat de woningen aan de [straatnaam] hoger zijn ingeschaald vanwege de ligging aan het water ( [water] ), in tegenstelling tot de woningen aan [straat] , die op de doorgaande weg uitkijken. De algemene stelling van belanghebbende over de mate van gewildheid van de woningen per straat is daar tegenover van onvoldoende gewicht.

De stelling van belanghebbende over de aanwezigheid van een bergbezinkbassin, de daaruit voortvloeiende grondbewegingen en de gevolgen daarvan in de vorm van scheuren in de muren, is pas ter zitting ingenomen en niet onderbouwd met stukken. Met deze enkele stelling heeft belanghebbende de informatie uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar, die onder meer een uitdraai van het bestemmingsplan en een kadastrale kaart bevat, maar waaruit het bestaan van dat bassin niet blijkt, niet weerlegd.

3.13.4.

De rechtbank volgt belanghebbende wel in haar betoog dat de berekening van de kavelwaarde van de woning van belanghebbende niet overtuigt. De cijfermatige weergave van de grondstaffel afgezet tegen de grootte van de kavel van belanghebbende leidt tot een kavelwaarde van € 328.950 tegen een waarde van € 378.293. In zoverre is de heffingsambtenaar niet in zijn bewijstaak geslaagd. De berekening in het taxatierapport moet met € 49.343 worden gecorrigeerd, in het voordeel van belanghebbende. De stelling van belanghebbende over de dubbeltelling van de dakkapel slaagt niet, omdat éénmaal de waarde per eenheid is genoemd (namelijk € 4.500) welke is vermenigvuldigd met het aantal dakkappellen (namelijk 1). Van een dubbeltelling is niet gebleken.

3.14

Al het voorgaande in ogenschouw genomen, heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport de waarde aannemelijk gemaakt tot een bedrag van € 1.063.691 (in plaats van 1.113.000). Omdat de waarde in bezwaar naar beneden is bijgesteld tot € 1.041.000 is de heffingsambtenaar dus geslaagd in zijn bewijstaak om aannemelijk te maken dat hij de (gecorrigeerde) waarde niet naar een te hoog bedrag heeft vastgesteld.