Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-02-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:929, AWB - 19 _ 6785

Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met een garage, bouwjaar [jaar 1] en een perceeloppervlakte van [oppervlakte 1] .

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 378.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 447.000,-.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport gedateerd 6 mei 2020, opgemaakt door taxateur [vertegenwoordiger 3] , en een taxatiematrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd.

In het taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 454.000,-. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] . Daarnaast zijn de objecten [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [woonplaats] vermeld. In het taxatierapport zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met de woning.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 447.000,- niet te hoog is.

Belanghebbende stelt dat de referentiewoning [adres 3] niet vergelijkbaar is, omdat dit object een veel ouder bouwjaar heeft ( [jaar 2] ) dan de woning ( [jaar 1] ) en de andere referentiewoningen (tussen [jaartallen] ). Belanghebbende heeft niet betwist dat de overige door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen.

De rechtbank stelt vast dat alle referentiewoningen evenals de woning vrijstaande woningen zijn, gelegen in [woonplaats] . De referentiewoningen zijn overwegend binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat het referentieobject [adres 3] qua bouwjaar niet vergelijkbaar is en daarom vervalt als referentiewoning.

De referentiewoningen hebben een kleinere inhoud dan de woning, behalve de [adres 2] . Voor deze laatste referentiewoning is de m3-prijs lager vanwege de ruime inpandige garage. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de m3-prijs van de woning in de matrix niet juist is weergegeven, in plaats van € 375,-, dient dit € 357,- p/m3 te zijn. In vergelijking met de m3-prijs van referentiewoning [adres 4] ( [oppervlakte 2] met een waarde van € 363 p/m3) is de m3-prijs van de woning ( [oppervlakte 3] ) niet te hoog vastgesteld. Vanwege de houtskeletbouw van de woning is door de heffingsambtenaar een correctie van 10% toegepast op de m3-prijs. Met het matige onderhoud en de goede doelmatigheid van de woning is rekening gehouden. Voor de grondprijs is gebruik gemaakt van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.

Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 17 april 2018 door taxateur [taxateur] , waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 378.000,-. Als referentieobjecten zijn genoemd: [adressen] . In het taxatierapport wordt uitgegaan van de volgende koudvl-waarden voor de woning: Kwaliteit (2), onderhoud (2), luxe (2), doelmatigheid (3), uitstraling (3), ligging (3).

De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het taxatierapport van belanghebbende niet bruikbaar is als onderbouwing van de waardebepaling. In het taxatierapport zijn weliswaar referentiewoningen genoemd, maar de deelobjecten en de koudvl-waarden van deze referentiewoningen ontbreken, waardoor onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de referentiewoningen zich verhouden tot de woning.

Na de nadere toelichting van de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende toegegeven dat met het matige onderhoud van de woning rekening is gehouden en dat de grondstaffel juist is toegepast. De stelling van belanghebbende dat de kwaliteit en de voorzieningen (luxe) van de woning matig zijn, is niet onderbouwd en kan, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet worden gevolgd.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ. Hij heeft in bezwaar gevraagd om de taxatiekaart, de grondstaffel en de koudv- en liggingsfactoren van de woning. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens niet overgelegd, waardoor belanghebbende de onderbouwing van de WOZ-waarde niet (volledig) kon controleren.

De heffingsambtenaar stelt dat de taxatiekaart met daarop de grondstaffel en de koudv-factoren per post aan gemachtigde zijn verzonden, nog voordat de hoorzitting plaatsvond. Tijdens de hoorzitting is er niet meer om gevraagd, dus de heffingsambtenaar gaat ervan uit dat de stukken zijn ontvangen.

De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Daartoe overweegt de rechtbank dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat hij de taxatiekaart op 12 april 2019 heeft ontvangen en dat de grondstaffel voor hem niet duidelijk was. Nu volgens de heffingsambtenaar op de taxatiekaart niet alleen de grondstaffel, maar ook de koudv-waarden vermeld staan, kan belanghebbende niet worden gevolgd in zijn standpunt dat hij deze gegevens niet heeft ontvangen.

6. Conclusie

7. Redelijke termijn

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 4 maart 2019 per e-mail is ingediend bij de heffingsambtenaar en dus op diezelfde dag is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 25 februari 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 9 maanden heeft geduurd en daarmee 3 maanden te lang, komt 1/4 deel (dus € 250,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 750,-) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

Gelet op het overwogene in 6. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).¹

Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.² Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.