Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-02-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:956, BRE 20/316

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van [oppervlakte 1] , een berging, een garage en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer [oppervlakte 2] .

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 158.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 258.000. Ook is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de grondstaffel en het taxatieverslag met onder andere de KOUDV-factoren aan belanghebbende had moeten toezenden.

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In de bezwaarfase heeft hij de heffingsambtenaar verzocht om hem het taxatieverslag toe te zenden, een en ander inclusief de gebruikte marktgegevens, de gehanteerde objectkenmerken, de KOUDV-factoren, de opbouw van de kavel- en opstalwaarden en de zogenoemde grondstaffel. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar deze gegevens niet verstrekt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij deze gegevens inderdaad (in de bezwaarfase) niet heeft verstrekt omdat dat destijds nog niet gebruikelijk was.

Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar ten tijde van het verzoek van belanghebbende over de verzochte stukken beschikte. Evenmin is in geschil dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag met daarin de gehanteerde grondstaffel, KOUDV- en dergelijke in de bezwaarfase niet aan belanghebbende heeft toegezonden.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren¹. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek². De rechtbank is van oordeel dat de gegevens waar belanghebbende om heeft verzocht behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz op verzoek moeten worden verstrekt. Nu de heffingsambtenaar hij de gegevens in de bezwaarfase niet heeft toegezonden, is artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.

Een dergelijk gebrek hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek geheeld door de grondstaffel in de waardematrix op te nemen. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd (zie hierna) en is het gebrek voldoende hersteld. Niet is gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat de heffingsambtenaar deze onvoldoende heeft gemotiveerd. De heffingsambtenaar betwist dit.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar heeft toegelicht en onderbouwd waarom hij het bezwaar afwijst. Hij is daarbij op alle stellingen van belanghebbende ingegaan, waaronder de ligging van de woning, en heeft inzicht verschaft in de gehanteerde vergelijkingsobjecten en welke verschillen met de woning hij daarbij heeft geconstateerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De waardering van de woning is gebaseerd op een waardematrix van 24 april 2020, opgesteld door [Vertegenwoordiger heffingsambtenaar] (taxateur). De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 258.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan de [Vergelijkingsobject 1] , [Vergelijkingsobject 2] en [Vergelijkingsobject 3] , alle te [plaats 1] .

De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen vergelijkbaar zijn qua bouwjaar, bouwtype, uitstraling en ligging. Met de verschillen in perceeloppervlakte rekening is gehouden door middel van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woningen als vergelijkingsobject gebruiken.

De taxateur heeft van het vergelijkingsobject aan de [Vergelijkingsobject 1] het onderhoudsniveau en de kwaliteit gewaardeerd op “goed” (“4”). Van het vergelijkingsobject aan de [Vergelijkingsobject 2] heeft hij het onderhoudsniveau ook gewaardeerd op “goed” (“4”). Hij heeft van het vergelijkingsobject aan de [Vergelijkingsobject 3] het onderhoudsniveau en de kwaliteit gewaardeerd op respectievelijk “goed” (“4”) en “zeer goed” (“5”). De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat voor hem destijds als handreiking gold dat voor zover het onderhoudsniveau of de kwaliteit afwijkt van de basiskwalificatie (“voldoende” of “3”) dit leidt tot een correctie van respectievelijk circa 10% (kwaliteit) of 5% (onderhoud) op de berekende kubiekemeterprijs van het betreffende vergelijkingsobject. De kwaliteit en het onderhoudsniveau van de woning (van belanghebbende) zijn gekwalificeerd op “voldoende”. Dit heeft ertoe geleid dat de kubiekemeterprijs van de woning in vergelijking met de vergelijkingsobjecten lager is vastgesteld. Dit is dus in het voordeel van belanghebbende. Als gevolg van deze correcties heeft de taxateur voor de opstallen van de woning gerekend met een kubiekemeterprijs van € 370 in plaats van de gemiddelde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten van ruim € 442 (circa 16% lager). De rechtbank heeft geen redenen om te veronderstellen dat de taxateur deze correcties te laag heeft ingeschat.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daaraan doet niet af dat de woning is gelegen tegenover een (nieuw gebouwd) verzorgingstehuis. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overleggen van een luchtfoto voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging in de buurt van het verzorgingstehuis, gelet op de afstand, de tussenliggende bomen en de hoogte van het gebouw, niet van invloed is op de waarde van de woning.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren.

De rechtbank ziet, zoals hiervoor onder 2.6 overwogen, aanleiding de heffingsambtenaar met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt. Dit omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.