NTFR 2004/1137 - Zijn vastgoedtaxaties wel op de juiste waarde geschat?

Volgens de overlevering had de Phrygische koning Gordias de dissel van zijn strijdwagen vastgemaakt met een band van kornoeljebast in een kunstig gevlochten knoop. Volgens het orakel kon slechts een toekomstig wereldheerser deze losmaken. Dat liet de Macedonische koning Alexander de Grote zich geen twee keer zeggen. Hij hakte de gordiaanse knoop door en toonde daarmee zijn bijzondere lotsbestemming aan.

Nog altijd spreken we van een knoop doorhakken als een probleem met een kloek besluit op simpele wijze wordt opgelost. Niet altijd echter zullen partijen tevreden zijn met zulke oplossingen: hakken is in de regel nogal grof werk. Iets dergelijks zien wij terug in de zaken waarin beslissingen inzake vastgoedtaxaties aan de orde zijn. Taxatierapporten lijken onder de vlag van de vrije bewijsleer 'in goede justitie' wel eens een even ruwe behandeling te ondergaan als het kunstige knoopwerk uit de 8e eeuw v.C. Ze worden bijvoorbeeld met weinig of geen motivering terzijde geschoven of zelfs met taxaties van de wederpartij gemiddeld. En wee hem, wiens wederpartij daar al rekening mee heeft gehouden. Wanneer het hof als enige feitelijke instantie de zaak ook nog eens dichtspijkert door een bepaalde waarde vast te stellen, is de Hoge Raad daarmee buitenspel gezet. En over tot de orde van de dag; volgende zaak.

Menig procespartij die een rapport door professionele waarderingsdeskundigen zorgvuldig heeft laten voorbereiden aan de hand van de laatste marktgegevens en de beste methodieken, zal hierdoor meer dan teleurgesteld, wellicht ontgoocheld zijn. Ik wil in deze bijdrage niet zozeer de vraag aan de orde stellen of uiteindelijk de juiste beslissing is genomen. Wel acht ik het gewenst dat procespartijen gemotiveerd op de hoogte worden gesteld waarom hun taxatierapporten niet of niet volledig worden gehonoreerd. Ook de geïnteresseerde fiscalist zal immers willen weten waarom rechters een bepaalde keuze hebben gemaakt en welke lering daaruit moet en kan worden getrokken voor volgende zaken. Met de komst van een tweede feitelijke instantie wordt dat des te meer van belang, ook voor de rechters.

In deze opinie wil ik twee WOZ-arresten bespreken en vervolgens een aanzet geven voor een toetsingskader waarmee rechters de rapporten van vastgoedtaxateurs kunnen beoordelen. Voor WOZ-zaken geldt de regel dat de gemeente moet bewijzen dat de waarde juist is. Haar taxateur moet vergelijkingsobjecten noemen en aangeven hoe hij met eventuele verschillen rekening heeft gehouden. De belanghebbende daarentegen mag de marktwaarde van art. 17, lid 2, Wet WOZ op allerlei manieren invullen, zelfs zonder vergelijkingsobjecten te noemen. Daarnaast geldt dat het Uitvoeringsbesluit WOZ slechts hulpmiddelen geeft voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak. Toetssteen blijft het wettelijke waardebegrip. ¹

Een uitspraak die er de laatste tijd wat mij betreft in dit opzicht uitsprong, was HR 14 november 2003, nr. 38.399. ² In de kern was de zaak eenvoudig. Aan de orde was de WOZ-waardering van een woning.

De belanghebbende had taxatierapporten overgelegd van twee makelaars. Deze rapporten waren opgemaakt vanwege een financiering. In het ene rapport was verder aangegeven dat het verkrijgen van inzicht in de waarde voor een aan- of verkoopbeslissing niet van toepassing was. Het andere rapport kende geen doelomschrijving, maar later werd geconstateerd dat het voor een financiering was. Bij de rapporten waren geen gegevens van vergelijkbare objecten overgelegd.

De taxateur van de gemeente had zijn rapport opgemaakt voor de Wet WOZ en daarbij verkoopprijzen van min of meer vergelijkbare objecten in de beschouwing betrokken.

Het hof moest de rapporten tegen elkaar afwegen en zag in de omstandigheden dat de rapporten van de makelaars waren opgemaakt voor een ander doel en het feit dat bij deze rapporten geen gegevens van vergelijkbare objecten waren gevoegd, onvoldoende aanleiding aan het waardeoordeel van de makelaars minder gewicht toe te kennen dan aan het rapport van de taxateur van de gemeente. Het college stelde 'gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en in het bijzonder op de door hen overgelegde taxatierapporten' de waarde 'in goede justitie' vast op een bepaald bedrag in afwijking van alle voorgestelde waarden.

De gemeente betoogde in cassatie dat het hof ten onrechte gelijk gewicht had toegekend aan de rapporten van de makelaars en de taxateur van de gemeente. Dit achtte zij onbegrijpelijk, omdat de rapporten van de belanghebbende een ander doel hadden dan taxaties in het kader van de Wet WOZ en geen verkoopcijfers bevatten van vergelijkbare objecten. De Hoge Raad oordeelde – in het verlengde van BNB 2001/52c* – dat uit het samenstel van de beide genoemde omstandigheden geenszins noodzakelijkerwijs volgde dat de waarden die de makelaars hadden bepaald, niet strookten met de in art. 17 lid 2, Wet WOZ neergelegde maatstaf.

Daarnaast betoogde de gemeente dat het zonder nadere motivering onbegrijpelijk was hoe het hof had kunnen oordelen dat er onvoldoende aanleiding was om minder gewicht toe te kennen aan het waardeoordeel van de makelaars dan aan dat van de taxateur van de gemeente. Het oordeel van het hof berustte volgens de Hoge Raad op de aan het hof voorbehouden waardering van de bewijsmiddelen en was ook zonder nadere motivering niet onbegrijpelijk.

We zien hier dat het hof geen commentaar (positief noch negatief) levert op de taxatie van de gemeentetaxateur. Die had volgens het boekje een taxatierapport opgemaakt voor de Wet WOZ en verkoopprijzen van vergelijkbare objecten overgelegd. Welke referentiegegevens de makelaars hadden gehanteerd, zo die er al waren, blijft duister. Via de redenering dat er geen aanleiding was aan de andere rapporten minder waarde toe te kennen, werd de weg vrij gemaakt voor een oordeel 'in goede justitie'. Waarom het taxatierapport van de taxateur van de gemeente niet of niet geheel voldeed en de taxatierapporten van de makelaars wel, blijft een raadsel. Hoe de rechters aan het bedrag 'in goede justitie' kwamen blijft eveneens giswerk.

De bewijsmiddelen verschilden duidelijk in kwaliteit en de rechter koos voor het ogenschijnlijk kwalitatief mindere bewijsmiddel. A-G Groeneveld had nog betoogd dat de waardering van de bewijsmiddelen in een geval als dit slechts begrijpelijk is indien de rechter zijn keuze motiveert. Het hof had hier geen verifieerbare redenering gehanteerd. Zonder nadere uitleg achtte Groeneveld het – mijns inziens terecht – onbegrijpelijk dat de rechter had gekozen voor de op 'intuïtieve taxaties' gebaseerde rapporten.

De kritiek van de annotatoren is evenmin mals. De Graaf begrijpt niet dat de Hoge Raad een andere mening is toegedaan dan Groeneveld. Barmentlo vindt dat de Hoge Raad 'niet op de goede weg' is en betreurt het dat de Hoge Raad niet ingaat op de motivering van het hof. Hij deelt de mening van de advocaat-generaal. ³

In een ander recent arrest met een vergelijkbare constellatie was de waardering van een aantal woningen aan de orde (HR 19 december 2003, nr. 39.294). ⁴ De gemeente had de woningen door een deskundige laten waarderen die in zijn rapport een aantal referentie-objecten had genoemd. De belanghebbende overlegde twee rapportages. Het ene was 'een overzicht van een aantal waardeberekeningen welke de grondslag vormen van een taxatierapport'. Deze berekeningen waren opgemaakt voor de omzetting van hypothecaire leningen in het kader van boedelscheiding. Hij had uit kostenoverwegingen afgezien van een officieel rapport, waarin bijvoorbeeld ook uitgebreid onderzoek was gedaan naar de bouwkundige staat. Het tweede rapport bevatte een taxatie in verband met een financiering. Beide rapportages vermeldden geen waarden op de peildatum.

Het hof verwierp de taxatierapporten van de belanghebbende: ze waren voor een ander doel opgesteld dan voor waardebepaling op grond van de Wet WOZ. Bovendien had de belanghebbende geen gebruikgemaakt van verkoopgegevens van referentiepanden die met de woning vergelijkbaar waren. De taxateur van de gemeente had daarentegen voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen en de afwijkende verkoopdata van de referentieobjecten. Hij had ook gemotiveerd weersproken dat er geen rekening zou zijn gehouden met mogelijke verschillen in de staat waarin de woningen zich bevonden of in de mate van onderhoud. Maar de belanghebbende had zijn stelling dat de woningen zich ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een slechtere staat hadden, niet met nadere gegevens onderbouwd.

De Hoge Raad oordeelde – in overeenstemming met BNB 2001/52c* – dat het hof had miskend dat de waarderingsregels die ingevolge de Wet WOZ in aanmerking moeten worden genomen, weliswaar hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het waardebegrip van art. 17, lid 2, Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat die waarde ook op andere manieren kon worden bepaald. Ook had het college, aldus de Hoge Raad, de bewijslast onjuist verdeeld. De verweerder moest namelijk aannemelijk maken in hoeverre de vergelijkingsobjecten die hij bij de waardebepaling in aanmerking had genomen, vergelijkbaar waren met de woningen van belanghebbende. Ook had de gemeente aannemelijk moeten maken in hoeverre zij met eventuele verschillen bij de waardebepaling rekening had gehouden, nu de belanghebbende gemotiveerd had gesteld op welke punten zijn woningen verschilden van de vergelijkingsobjecten. De zaak werd verwezen.

Als gevolg van BNB 2001/52c* behoeft een belanghebbende zich weinig gelegen te laten liggen aan de hulpmiddelen van het Uitvoeringsbesluit WOZ, aangezien het wettelijke waardebegrip de toetssteen is. Dit neemt niet weg dat aan de waarderingen van belanghebbenden zekere kwaliteitseisen behoren te worden gesteld. Zo moet toch minimaal duidelijk zijn dat zij overeenkomstig het wettelijke begrip een taxatie hebben uitgevoerd en dat zij, waar dit mogelijk is, marktgegevens van vergelijkbare objecten behoren te noemen. Monsma vindt het in de toetsingspraktijk niet eenvoudig om de reikwijdte van een en ander te duiden en daar op correcte wijze mee om te gaan. In diplomatieke bewoordingen merkt hij op: 'Het behoeft mijns inziens nauwelijks betoog dat een veronderstelde marktwaarde het best onderbouwd kan worden met in de markt gerealiseerde verkoopgegevens. Dat aan een onderbouwing met behulp van dergelijke gegevens, mits deze goed vergelijkbare objecten betreffen en mits met onderlinge verschillen tussen de objecten op correcte wijze rekening is gehouden, meer gewicht wordt toegekend dan aan een onderbouwing waarin bijvoorbeeld louter een beroep wordt gedaan op een bepaalde deskundigheid, komt mij niet onjuist voor. Waar het in de onderhavige procedure dan ook vooral om lijkt te gaan is, op welke wijze het hof zijn weging van de bewijsmiddelen heeft toegelicht.' ⁵

In beide zaken zien we dat de taxateur van de gemeente een WOZ-rapport had opgemaakt en daarin vergelijkingsgegevens had opgenomen. In het eerste geval had de belanghebbende volstaan met het afgeven van 'intuïtieve taxaties', wat dat ook zijn moge. In het tweede geval kwam de belanghebbende met een taxatierapport en 'een overzicht'. Daarbij vermeldde hij overigens dat hij gebruik had gemaakt van de expertise van gerenommeerde en beëdigde makelaars. ⁶ Ogenschijnlijk zat er in beide zaken een behoorlijk kwaliteitsverschil tussen de benadering van de gemeente en die van de belanghebbenden. De rechters motiveren niet hoe zij de kwaliteit(sverschillen) van de verschillende rapportages hebben gewogen.

Welk toetsingskader zou een rechter nu kunnen hanteren om de kwaliteit van een taxatierapport te bespreken en te wegen? In internationale waarderingsstandaarden kunnen we hiervoor handreikingen vinden. Het zijn standaarden die in de loop der jaren zijn ontwikkeld uit maatschappelijk aanvaardbare regels, regelgeving van brancheverenigingen, wetten en door opdrachtgevers. Er zijn drie gezaghebbende internationale waarderingsstandaarden. Ik kies als uitvalsbasis voor mijn betoog de International Valuation Standards. ⁷ Het beoordelen van taxaties is een integraal onderdeel van professionele taxatiepraktijk geworden. De functie van een beoordeling (Valuation Review) is niet het vastgoed zelf te waarderen, maar een taxatierapport te analyseren. International Valuation Guidance Note No. 11 gaat over 'Reviewing Valuations', waarin een taxatierapport onpartijdig wordt beoordeeld op correctheid, consistentie, redelijkheid en compleetheid. De geloofwaardigheid en consistentie van het rapport worden getest door met name te kijken naar:

– de kennelijke geschiktheid en de relevantie van de gebruikte gegevens en de ingewonnen inlichtingen;

– de geschiktheid van de methodieken en gebruikte technieken;

– de analyses, de opvattingen en de conclusies (of deze geschikt en redelijk zijn).

Er worden in de Guidance Note verschillende 'reviews' onderscheiden. In een desk review is de beoordeling gelimiteerd tot de gegevens in het rapport, die al dan niet door een derde zijn bevestigd. Deze beoordeling wordt normaliter aan de hand van een checklist uitgevoerd. De beoordelaar moet onder meer:

– alle aannames en beperkingen in de taxatie identificeren;

– zich een mening vormen over de volledigheid van het rapport binnen het werkterrein van de taxatieopdracht;

– zich een mening vormen over de kennelijke geschiktheid en relevantie van de gegevens en de aanpassingen;

– zich een mening vormen over de geschiktheid van de gebruikte waarderingsmethodieken en -technieken, alsmede de argumenten uitwerken waarom hij al dan niet akkoord gaat en

– zich een mening vormen over de vraag of de analyses, de opinies en conclusies van het rapport passend, redelijk en houdbaar zijn.

Wanneer de beoordelaar de resultaten van zijn onderzoek rapporteert, moet hij onder meer:

– verslag doen van de aard, omvang en mate van gedetailleerdheid van zijn onderzoek;

– de hiervoor verlangde meningen, redenen en conclusies opnemen;

– een indicatie geven of alle bekende en relevante informatie in de taxatie is begrepen.

Voorts wordt nog uitdrukkelijk gesteld dat 'reasons for agreement or disagreement with the conclusions of a valuation report should be fully explained by the Review Valuer.' Wanneer de beoordelaar wel of niet akkoord gaat met de conclusies, moeten de redenen hiervoor in beide gevallen 'be fully explained and disclosed' (cursiveringen TB). Wanneer de beoordelaar niet over alle informatie en/of feiten beschikt waarop de waarderingsdeskundige zijn oordeel baseerde, moet hij de beperkingen van zijn oordeel bekendmaken.

Ik kan mij voorstellen dat rechters zich liever niet begeven op het expertisegebied van een vastgoedtaxateur. In de rechtszaal wordt dat wel eens met nadruk kenbaar gemaakt. In de praktijk zijn partijen zich er terdege van bewust dat zij risico's lopen wanneer zij waarderingsgeschillen niet bij compromis oplossen en bij de rechter terechtkomen. Het komt mij voor dat partijen die geen andere weg (meer) zien dan een dispuut over een taxatie van vastgoed voor te leggen aan een fiscale geschilbeslechter, recht hebben op informatie die op de hiervoor aangegeven wijze is gestructureerd en waaruit men ook kan destilleren aan welke kwaliteitseisen een rapportage moet voldoen. Het toetsingskader van de rechters dient naar mijn mening veel transparanter en evaluatiever te worden. Dit geldt mijns inziens te meer wanneer een rechter afwijkt van de voorliggende rapporten en zelfstandig een waarde vaststelt. De betrokkenen en de fiscale praktijk zouden hierbij gebaat zijn. Niet alle knopen verdienen immers het lot van de hakbijl.