NTFR 2020/1631 - Over termen en begrippen: herijken van gebruiksduur en restwaarden

In de praktijk ligt begripsverwarring al snel op de loer wanneer termen uit verschillende kennisdomeinen of van verschillende belastingmiddelen worden gebruikt. Van Dale definieert het woord ‘term’ als: ‘woord dat in een bepaald vak een eigen, scherpomlijnde betekenis heeft’. In de (fiscale) praktijk is dat niet vaak het geval. Daardoor dreigen professionals elkaar soms mis te verstaan. Zo wordt de term ‘afschrijven’ zowel voor het verdelen van kosten als voor het meten van waardeverminderingen gebruikt. Ik spreek liever van begripsbepaling: ‘het identificeren van de specifieke kenmerken van een begrip aan de hand waarvan de definitie van dat begrip kan worden gemaakt’. Begrijpen staat volgens Van Dales Etymologisch woordenboek voor ‘vatten, omvatten’.

Levensduur/bruikbaarheidsduur/gebruiksduur

Het begrip ‘levensduur’ gebruikt men wel bij duurzame productiemiddelen (bedrijfseconomie) of bedrijfsmiddelen (fiscaliteit). Het begrip lijkt te suggereren dat het om levende have of personen gaat. Het lijkt daarom beter te spreken van ‘bruikbaarheidsduur’ of ‘gebruiksduur’. Woordenboeken maken echter de koppeling met personen als voorwerpen. In de volgende paragrafen gebruik ik de woorden ‘levens-, gebruiks- en bruikbaarheidsduur’ door elkaar om het heersende spraakgebruik geen geweld aan te doen.

Het meest fundamentele onderscheid is dat tussen de technische en economische levensduur. In de Encyclopedie van de bedrijfseconomie verstaat men onder ‘technische levensduur’ de tijdsduur waarin het productiemiddel fysiek in staat is zijn functie in het bedrijfsproces te vervullen.² In theorie is de technische levensduur onbeperkt, maar dat gaat dan ten koste van grote offers. Bij normaal onderhoud is de technische levensduur vrijwel altijd eindig. De economische levensduur is de tijdsduur waarin het productiemiddel zijn functie in de onderneming vervult, respectievelijk zal vervullen. Belangrijk in dit verband is dat de ondernemer zelf de tijdsduur bepaalt: alleen hij beslist wanneer een bepaald productiemiddel wordt geïnstalleerd en wanneer het buiten gebruik wordt gesteld. De bepaling van de economische levensduur is daarmee afhankelijk van de ondernemingsdoelstellingen en het ondernemingsbeleid (ten aanzien van de productiemiddelen). Het is minder juist om van ‘de’ optimale levensduur te spreken: het gaat namelijk om de gebruiksduur die in het licht van de doeleinden van de ondernemer optimaal is. Omdat de economische levensduur nooit langer zal zijn dan de technische levensduur, is de economische levensduur het belangrijkste onderwerp van bedrijfseconomische beschouwingen en analyses. Het moment van vervreemden of buitengebruikstelling markeert in de onderneming het einde van de gebruiksduur.

Voor verslaggevingsdoeleinden definieert men ‘gebruiksduur’ als a) de periode gedurende welke een actief naar verwachting voor een rechtspersoon beschikbaar is voor gebruik; of b) het aantal productie- of vergelijkbare eenheden dat de rechtspersoon van het actief verwacht te verkrijgen.³ Ook hier zien we een koppeling met het gebruik binnen de onderneming.

Voor de bepaling van de fiscale levens- of gebruiksduur moeten wij aansluiting zoeken bij het vermoedelijke tijdstip van vervreemding of buitengebruikstelling binnen de onderneming.⁴

In alle drie benaderingen is er een koppeling met de gebruiksduur binnen de onderneming.

Restwaarde/residuwaarde

In de Encyclopedie van de bedrijfseconomie definieert men de restwaarde (of: residuwaarde) als de directe opbrengstwaarde welke een duurzaam productiemiddel aan het einde van zijn bruikbaarheidsperiode (of: gebruiksperiode) nog bezit. De directe opbrengstwaarde is het bedrag dat kan worden verkregen uit de rechtstreekse verkoop van het object.⁵

Voor verslaggevingsdoeleinden definieert men de restwaarde van een actief als ‘het bedrag dat een rechtspersoon nu (cursief TMB) voor het actief zou ontvangen bij vervreemding, na aftrek van de geschatte vervreemdingskosten, indien het actief reeds de verwachte ouderdom zou hebben en in de staat zou verkeren die aan het einde van de gebruiksduur wordt verwacht’. Het actief wordt fictief in verouderde staat tegen het huidige prijspeil vervreemd.

De fiscale restwaarde van een bedrijfsmiddel moet worden bepaald op de waarde die dat bedrijfsmiddel in elk geval waard is op het moment dat het in het bedrijf niet langer bruikbaar zal zijn of gebruikt wordt.

De drie benaderingen hebben gemeen dat ze naar het einde van de gebruiksduur kijken.

Voor de fiscale winstberekening door vastgoedeigenaren met vastgoedbedrijfsmiddelen speelt de bodemwaarde een belangrijke rol. Ondergrond plus opstal vormen één bedrijfsmiddel. Afschrijving is slechts mogelijk als de boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde. De bodemwaarde bedraagt 100% van de WOZ-waarde van een gebouw, met uitzondering van eigengebruiksvastgoed in de IB-sfeer (50%). Afwaarderen kan in beginsel ‘door de bodemwaarde heen’, zij het dat dan wel de vraag opkomt in hoeverre de (met ficties omgeven) WOZ-waarde een afspiegeling vormt van een hogere directe of indirecte opbrengstwaarde. We mogen gevoeglijk aannemen dat door corona de WOZ-waarden van vastgoed een opdoffer zullen krijgen.

Als een ondernemer bij ingebruikneming van een vastgoedbedrijfsmiddel de fiscale afschrijving berekent, staat hem een bepaald scenario voor ogen. De Hoge Raad knoopt voor de ratio van afschrijven aan bij ‘het gebruik’, maar heeft daar verder geen uitleg over – of definitie van – gegeven. We moeten het fiscaal erop houden dat de afschrijving in beginsel lineair verloopt en dat het bedrag dat als afschrijving aan een jaar wordt toegerekend, wordt berekend door de formule (fiscale kostprijs -/- restwaarde)/gebruiksduur. Voor de bepaling van de gebruiksduur knopen we aan bij de vermoedelijke gebruiksduur binnen de onderneming: het vermoedelijke vervangingstijdstip of het tijdstip waarop het object in de onderneming buiten gebruik wordt gesteld of wordt vervreemd. Deze wijze van toerekenen is vrij grof: voor vele jaren vooruit wordt een bedrag vastgelegd, waarvan de ondernemer niet zomaar naar believen kan afwijken. Er is nog verfijning mogelijk door in de calculatie van de afschrijving rekening te houden met snel slijtende onderdelen. Dit heeft zekere grenzen, want te veel detail levert schijnzekerheid op, aangezien de toekomst zich vandaag moeilijk laat voorspellen. Regelmatig herijken van afschrijvingen (lees: correcties aanbrengen op het scenario) lijkt niet gauw mogelijk.

Afwaarderen is slechts mogelijk wanneer er sprake is van een incident dat niet in het afschrijvingsscenario was begrepen: een aanmerkelijke, duurzame waardedaling.⁶ De ondernemer moet daarna door blijven waarderen totdat hij de afschrijvingslijn weer raakt volgens het oorspronkelijke afschrijvingsscenario. De suggestie in de doctrine dat na afwaardering de ondernemer vanaf de lagere boekwaarde kan afschrijven naar de restwaarde, is door de Hoge Raad verworpen.⁷ Overigens zal onder omstandigheden opwaarderen na afwaarderen ook na het bereiken van de oorspronkelijke afschrijvingslijn nog vereist zijn, als de bodemwaarde hoger is. Opwaarderen is mijns inziens geboden tot aan de waarde die zonder afwaarderen fiscaal in de boeken zou hebben gestaan. Aan afschrijven komt de ondernemer tot dat moment nog niet toe.

A-G Wattel heeft recentelijk, in navolging van andere schrijvers, de mogelijkheid aangekaart bedrijfsmiddelen op de waarde in het economische verkeer te waarderen.⁸ De argumenten voor en tegen zijn genoegzaam bekend. De horde die genomen moet worden zijn de ongerealiseerde waardestijgingen. Ik zou het zonder meer verwelkomen wanneer de Hoge Raad deze mogelijkheid openstelt, al vermoed ik dat het college hiervoor te behoudend en te behoedzaam is.

De afschrijvingsduur en de restwaarde tussentijds herijken zal mijns inziens pas aan de orde zijn bij aanmerkelijke, duurzame wijzigingen. De Hoge Raad heeft voor opwaartse, tussentijdse bijstellingen van de restwaarde aangegeven dat de restwaarde aangepast moet worden bij een (retrospectief bezien) aanmerkelijke, duurzame waardeverandering.⁹ Alhoewel het hier ging om het beperken van de afschrijvingslasten, zie ik niet goed in waarom de eis van een aanmerkelijke verandering niet zou gelden voor neerwaartse aanpassingen van de restwaarde. Het voorzichtigheidsbeginsel zou hier wellicht een rol kunnen spelen, maar er is ook nog iets als hypochondrie.

Kortom: je komt niet zomaar terug op een eenmaal ingezet afschrijvingsscenario. Wel is duidelijk dat de afschrijving wordt stopgezet wanneer de restwaarde is bereikt, ook al gaat het gebruik van het vastgoed nog steeds door. Er is een zeker verband tussen de gebruiksduur en de restwaarde. We mogen aannemen dat bij een kortere gebruiksduur een andere restwaarde geldt dan bij een langere gebruiksduur.

In het geval van een WOZ-taxatie is iets geheel anders dan het verdelen van aanschaffings- en voortbrengingskosten (hierna: fiscale kostprijs) aan de orde, namelijk het schatten van een prijs (taxeren) op waardepeildatum.¹⁰ De termen ‘gebruiksduur’ en ‘restwaarde’ komen nadrukkelijk in beeld bij vervangingswaardetaxaties. Het kan daarbij gaan om industriële complexen en schoolgebouwen, maar ook om – optisch bezien – couranter ogende kantoorgebouwen en parkeergarages. De technische en economische veroudering duidde men in de wetsgeschiedenis en in de praktijk wel aan als ‘afschrijving’. In de Taxatiewijzer algemeen van de VNG wordt juister gesproken van ‘correcties’.¹¹

Vervangingswaarde

Art. 17, lid 3, Wet WOZ schrijft – kort gezegd – voor dat de waarde van niet-woningen wordt bepaald op de vervangingswaarde, als dit leidt tot een hogere waarde dan de ‘WOZ-marktwaarde’.

Onder ‘gecorrigeerde¹² vervangingswaarde’ moet volgens de wetsgeschiedenis¹³ worden verstaan ‘het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en de bestemming van het object’. Bij de actuele (vervangings)waarde van de grond, rekening houdende met de bestemming van de zaak, worden de actuele, gecorrigeerde (herbouw)kosten van een identieke opstal opgeteld. De correctie wegens technische veroudering vindt plaats op grond van de verwachte levensduur en de restwaarde die het object aan het einde van de levensduur zal hebben. De correctie voor functionele veroudering moet gebaseerd worden op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Die moeten apart worden berekend, waarbij moet worden gewaakt voor dubbeltellingen – voorwaar geen gemakkelijke opgave.

De vervangingswaarde(taxatie) kent conceptuele en praktische zwakheden. De methodiek is niet of nauwelijks gerelateerd aan de markt, maar aan kosten.¹⁴ De taxateur dient met tal van vage, nauwelijks gedefinieerde factoren rekening te houden. In de praktijk zijn resultaten van de cijfermatige exercities niet of nauwelijks te verifiëren of te falsifiëren bij gebrek aan sluitende, goed afgebakende definities en referenties.

Bij de berekening van de WOZ-vervangingswaarde moet men rekening houden met de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Net als bij marktwaardetaxaties gaat het bij vervangingswaardetaxaties om een momentopname op peildatum, a snapshot in time.¹⁵ Bij iedere herwaardering, op iedere peildatum, moeten enerzijds de grondwaarde en anderzijds de gebruiksduur en restwaarde van de opstal opnieuw worden geschat. In de gecorrigeerde vervangingswaarde moet men dus de actuele stand van zaken rond de onroerende zaak (grond plus opstal) op peildatum weergeven en daarmee de actuele, herijkte stand van het verouderingsscenario. Mogelijk zal men in de praktijk uit praktische overwegingen een bepaald scenario gedurende een aantal jaren willen hanteren om moeizame discussies uit de weg te gaan, bijvoorbeeld na ingebruikname,¹⁶ maar dat doet aan het principe niets af.¹⁷

Waarde voor de eigenaar¹⁸

De gecorrigeerde vervangingswaarde is de (functionele) waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft.¹⁹

Voor in de commerciële sfeer gebruikte onroerende zaken wordt (daarom) de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger gesteld dan de bedrijfswaarde (contante waarde toekomstige geldstromen voor de eigenaar).²⁰ Deze benadering is correct. Maar dé lakmoesproef voor de vervangingswaardetaxatie is de profit test aan de hand van de DCF-methodiek.²¹

Voor niet-commerciële zaken komt de waarde overeen met het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak (de zogenoemde ‘benuttingswaarde’).²² We betreden hier een duister bos, waar de fiscalist en de taxateur zowel in de theorie als in de praktijk het richtinggevoel al snel kwijtraken. Hoe meten en definiëren we de nuttigheid voor een bepaalde eigenaar?

Bruikbaarheidsduur

De wetgeschiedenis spreekt duidelijke taal: als door wijzigingen van de onroerende zaak de te verwachten levensduur een verlenging of verkorting ondergaat, wordt daarmee rekening gehouden bij de bepaling van de afschrijving. ‘De mate waarin de afschrijving plaatsvindt is dus niet slechts afhankelijk van een gemiddelde waardedaling per jaar op basis van de restwaarde zoals deze verondersteld werd bij de stichting van het object, maar tevens van eventuele bouwtechnische problemen dan wel verbeteringen en vernieuwingen welke zich later met betrekking tot het object voordoen.’ De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat uit van een subjectieve levensduur. De taxateur moet uitgaan van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar daaraan gegeven heeft. Als dat niet meer mogelijk is, levert de zaak geen nut meer op voor de eigenaar en eindigt de levensduur die relevant is voor het bepalen van de correctie voor technische veroudering (hierna: functionele levensduur). De functionele levensduur bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet daarom op de waardepeildatum worden bepaald op de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden in overeenstemming met de aard en de bestemming die de eigenaar daaraan heeft gegeven.²³

De economische en fysieke levensduur (bruikbaarheidsduur) van een object kan verlengd worden door actief ingrijpen (onderhoud, verbetering, modernisering) van de belegger/eigengebruiker, de overheid of derden. Daardoor kan de bruikbaarheidsduur van het gehele gebouw of een gedeelte daarvan wordt verlengd. Dit kan goed geïllustreerd worden aan de hand van de oude grachtenpanden in Amsterdam of andere oude panden, die door renovatie en rehabilitatie al aan de zoveelste levenscyclus zijn begonnen. Voor de berekening van de periodieke waardevermindering gebruikt men wel het begrip ‘effectieve leeftijd’: ‘De effectieve leeftijd is een moment in de levenscyclus van een pand of gedeelte van een pand, waarbij dat pand of dat gedeelte van het pand nog een levensverwachting heeft die vergelijkbaar is met die van een pand of een gedeelte van een pand dat nog in de eerste levensfase verkeert.’ Zo heeft een vastgoed met een gemiddelde levenscyclus van vijftig jaar en een restlevensduur van twintig jaar, een effectieve leeftijd van dertig jaar.

Restwaarde

Volgens Hof Amsterdam wordt bij het bepalen van de restwaarde van de opstal er in beginsel van uitgegaan dat de opstal aan het einde van de levensduur nog geschikt is voor het doel waarvoor het is gesticht.²⁴ In de vervangingswaardetaxatie wordt dan op peildatum rekening gehouden met de contante waarde van de verwachte toekomstige geldstroom uit de restwaarde (bijvoorbeeld door verkoop, transformatie). Wanneer de waarde in het economische verkeer (WOZ-waarde ex art. 17, lid 2, Wet WOZ) van de restwaarde hoger is dan de gecorrigeerde vervangings(rest)waarde (waarde voor de eigenaar), dan moet deze aangehouden worden voor de WOZ-waarde van het betreffende WOZ-object.

In het geval HR 31 januari 2020²⁵ was een stichting eigenaar van een oud sportcomplex, dat in de loop van de tijd was uitgebreid en verbouwd. De WOZ-waarde 2017 van het complex werd bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De heffingsambtenaar stelde dat voor een aantal objectonderdelen de levensduur moest worden verlengd, hetgeen resulteerde in een lagere correctie voor technische veroudering (lees: minder ‘afslag’ op de vervangingskosten van de opstal). Die objectonderdelen hadden weliswaar het einde van de initieel verwachte levensduur bereikt, maar waren nog wel functioneel, werden nog gebruikt en zouden voorlopig in gebruik blijven. De stichting klaagde dat de gemeente technisch bleef afschrijven, terwijl het einde van de initieel verwachte levensduur van het object was verstreken en de restwaarde was bereikt.

De Hoge Raad overwoog dat er aanleiding kan zijn voor aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld als achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

‘Uit de geschiedenis van de totstandkoming (…) blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.’

Het eenmaal ingezette scenario moet herijkt worden en aangepast worden wanneer achteraf blijkt dat eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. Wanneer de gebruiksduur verlengd wordt, moet de restwaarde ook weer in de beschouwing worden betrokken. Rigide vasthouden aan de initieel ingeschatte waarde is onlogisch. Maar er zijn grenzen: de restwaarde kan blijken te zijn bereikt, ook als de onroerende zaak met inachtneming van de aard en bestemming in gebruik blijft. Er valt op peildatum niets meer (opwaarts of neerwaarts) te corrigeren. We zijn aan het waarderen (met de vervangingswaardemethodiek als verplicht hulpmiddel) en niet een afschrijvingspotentieel aan het verdelen. De volgens het oorspronkelijke schema aangehouden correcties (afslagen) kunnen niet doorgetrokken worden en blijken te hoog te zijn geweest. Wel kan de gemeente in de jaren daarna aan de restwaarde, opstal- en grondwaarde morrelen.

In een ander geval moest Hof Arnhem-Leeuwarden beslissen over de gebruiksduurverlenging van een zwembad.²⁶ Een bv gebruikte een zwembad annex fitnessruimte waarvan de WOZ-waarde werd bepaald door de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij het bepalen van de technische veroudering had de heffingsambtenaar de levensduur van het zwembad (bouwjaar binnenbad 1981, buitenbad 1990) verlengd. De bv wilde de WOZ-waarde op de restwaarde stellen. Het hof grijpt terug op het oordeel van de rechtbank:

‘De Rechtbank heeft geoordeeld dat tussen partijen niet in geschil is dat het onderhavige object en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik van het object niet zal worden beëindigd, dat door de heffingsambtenaar immers onweersproken is gesteld dat het object in ieder geval tot de zomer van 2036 in gebruik zal blijven, zonder dat ingrijpende renovaties nodig zullen zijn en dat dit meebrengt dat, anders dan belanghebbende voorstaat, een waardering van het object op restwaarde, niet reëel is. Deze oordelen zijn juist. Indien, zoals in het onderhavige geval, het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het gebouw niet op korte termijn zal worden beëindigd, bestaat aanleiding om voor de technische correctie rekening te houden met een verlengde levensduur.’

Kennelijk was in dit geval de restwaarde nog niet bereikt.