Gerechtshof Amsterdam, 29-06-2007, BB2378, 06/00144

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk P06/00144

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak nr. SBR 05/2927 van de rechtbank Utrecht van 21 maart 2006 in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2005 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 713.000.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 19 september 2005, het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 667.000.

Bij uitspraak van 21 maart 2006, verzonden op 30 maart 2006, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 18 april 2006, bij het Hof ingekomen op 19 april 2006, en aangevuld bij brief van 4 mei 2006. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingezonden, de heffingsambtenaar een conclusie van dupliek. Bij brief van 3 mei 2007 heeft belanghebbende nog een nader stuk ingediend. Van de genoemde stukken heeft de griffier steeds afschriften verzonden aan de wederpartij.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak is meegezonden.

2. Overwegingen

2.1. Feiten

2.1.1. Het Hof verwijst naar de feiten die door de rechtbank zijn vastgesteld en - zakelijk weergegeven - als volgt kunnen worden beschreven.

2.1.2. De woning is van het type twee-onder-één kap met een serre en carport. De woning is gebouwd op een perceel grond ter grootte van 764 m². De inhoud van de woning is 576 m³ inclusief de serre (achterzijde) van 34 m³.

2.1.3. In het kader van de bezwaarprocedure is op 8 september 2005 in opdracht van de heffingsambtenaar een taxatierapport opgemaakt door de taxateurs A en B (hierna: de taxateurs). De woning is op 8 september 2005 (ook inpandig) opgenomen. In het taxatierapport is de woning vergeleken met twee woningen waarvan de marktgegevens geïndexeerd beschikbaar zijn, te weten de aan de woning identieke buurwoning gelegen aan de a-straat 3 (de rechtbank vermeldt hier kennelijk per abuis het nummer 1) en de woning gelegen aan de a-straat 11.

2.1.4. In het kader van een door belanghebbende bij de gemeente Z ingediende (plan)schadeclaim zijn mr. C, juridisch adviseur, en ing. D, rentmeester, beiden werkzaam bij E rentmeesters B.V. te Q (hierna: E) in hun rapportage van 28 februari 2005 uitgegaan van een waarde van de woning van € 600.000 en hebben zij geconcludeerd dat de waardedaling van de woning € 24.000 bedraagt. Deze waardedaling is volgens het rapport van E het gevolg van de realisatie van een aantal gebouwen op het terrein van het ziekenhuis aan de a-straat te Z. De gemeente Z heeft, blijkens de honorering van de schadeclaim bij het besluit van 14 juni 2005, ingestemd met deze rapportage en een schadevergoeding toegekend in de vorm van nadeelcompensatie.

2.1.5. Na een door belanghebbende gevoerde procedure is de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 1999 bij een eerdere uitspraak van het Hof vastgesteld op € 408.000.

2.1.6. Voorts verwijst het Hof naar het proces-verbaal van de zitting.

2.2. Geschil

Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning, door die uiteindelijk vast te stellen op € 667.000, te hoog heeft vastgesteld.

2.3. Oordeel van de rechtbank

Op het door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Zij heeft daartoe als volgt overwogen:

“2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.

2.4 Verweerder heeft daartoe verwezen naar het door (…) de taxateurs (…) op 8 september 2005 in het kader van de bezwaarprocedure opgemaakte taxatierapport. (…)

2.5 Ter zitting heeft verweerders gemachtigde voorts aangevoerd dat uit het arrest van de Hoge Raad (HR) van 14 oktober 2005, LJN AU4300 (Oostflakkee) voortvloeit dat slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, de vraag aan de orde komt of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu in het onderhavige geval de waarde van de woning voldoende aannemelijk is gemaakt en verweerder derhalve aan haar bewijslast heeft voldaan, kan niet meer worden toegekomen aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

2.7 Mitsdien zal de rechtbank bezien of verweerder, gelet op hetgeen eiser heeft aangevoerd, de door hem voorgestane waarde van de woning, overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, aannemelijk heeft gemaakt.

2.8 De rechtbank is van oordeel dat de waardevaststelling in het taxatierapport van de door verweerder ingeschakelde taxateurs is geschied in overeenstemming met de uit de wet voortvloeiende systematiek waarbij rekening is gehouden met verschillen in objectkenmerken (waaronder de inhoud van de woningen) en de onderhoudsstaat. Met name is gekeken naar woningen met een vergelijkbare ligging ten opzicht van het ziekenhuis. De op de markt gerealiseerde verkoopprijzen zijn vervolgens geïndexeerd aan de hand van de door de gemeente Zeist bijgehouden marktgegevens (indexcijfers) per categorie woningen, in het onderhavige geval twee onder één kap woningen. Deze gegevens zijn geschoond in die zin dat niet alle transacties zijn meegenomen, huizen bijvoorbeeld verkocht middels een veiling zijn buiten de index gelaten. Nu er geen transacties rond de waardepeildatum in de a-straat zijn aangetroffen en die indexering op zich niet door eiser wordt betwist, ziet de rechtbank geen aanleiding om deze methode van indexeren onjuist te achten. De aldus geïndexeerde koopprijs kan derhalve tot uitgangspunt bij de waardevaststelling worden genomen. De in aanmerking genomen woningen aan de a-straat 3 en 11 zijn vergelijkbaar met de woning van eiser, een en ander als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling. Voorts verkeerde eisers buurwoning aan de a-straat 3 op het moment van verkoop in een zelfde staat als de woning van eiser en is gebleken dat verweerder bij de waardevaststelling van die woning rekening heeft gehouden met de nadien aangebrachte verbeteringen, waardoor het verschil met de woning van eiser op de peildatum € 54.000,- bedraagt. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende aanleiding kan worden gevonden om te oordelen dat de taxatie niet zorgvuldig is geschied of anderszins de rechterlijke toets niet zou kunnen doorstaan.

2.10 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde van de woning op de waardepeildatum.

2.11 De door eiser aangevoerde bezwaren kunnen gelet op het voorgaande niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.”

2.4. Standpunten van partijen

Belanghebbende stelt zich - naar het Hof begrijpt uit zijn producties in hoger beroep - op het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger was dan € 538.000, althans € 561.164. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

2.5. Beoordeling van het geschil

2.5.3. In haar uitspraak heeft de rechtbank overwogen dat de woning met nummer 3 op het moment van verkoop in een zelfde staat verkeerde als de woning van belanghebbende. Dat dit het geval was, wordt door belanghebbende bestreden. In zijn beroepschrift in hoger beroep heeft hij aangevoerd dat de vorige eigenaar van nummer 3 de woning in de jaren tachtig grondig heeft laten renoveren. In dat verband noemt hij de keuken, het sanitair en de tot woonruimte omgevormde zolder. Voorts ligt de woning van belanghebbende op het noorden (nummer 3 op het zuiden), heeft de woning van belanghebbende geen garage (nummer 3 wel) maar een carport en heeft de woning van belanghebbende slechts één (kleine) dakkapel (nummer 3 twee dakkapellen). Dat sprake is van deze verschillen tussen de twee woningen is door de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende weersproken. Het Hof wijst in dat verband ook op passages in het taxatierapport waaruit naar voren komt dat het interieur van de woning erg gedateerd (“typisch jaren ‘70”) en eenvoudig is. Het Hof is van oordeel dat deze verschillen ertoe nopen aan te nemen dat, anders dan de heffingsambtenaar aanneemt, er op de waardepeildatum een belangrijk verschil in waarde is tussen de woning van belanghebbende en de woning met nummer 3. Het Hof stelt dit verschil in goede justitie op een bedrag van circa € 28.000, zodat aan de woning van belanghebbende een waarde kan worden toegekend van € 630.000.

2.5.4. De taxateurs hebben in hun taxatierapport ook de woning a-straat 11 als vergelijkingsobject genoemd. Belanghebbende heeft echter onweersproken gesteld dat dit object veel gunstiger is gelegen dan de woning. Voorts verschilt dit object ook in verscheidene andere opzichten, zoals de inhoud en de grondoppervlakte, van de woning. Om deze redenen en omdat met de woning met nummer 3 al een zeer goed vergelijkingsobject beschikbaar is, zal het Hof de woning met nummer 11 bij de onderhavige waardebepaling buiten beschouwing laten.

2.5.5. In hoger beroep wijst belanghebbende wederom op het door E uitgebrachte rapport inzake de (plan)schadeclaim van de belanghebbende, doch hij voert in dat verband geen nieuwe argumenten aan. Het Hof wijst op hetgeen de rechtbank hierover heeft overwogen en maakt deze overwegingen tot de zijne.

2.5.6. Hetgeen belanghebbende overigens aanvoert ter benadering, op basis van diverse gegevens, van de waarde van zijn woning op 1 januari 2003 kan aan het vorenstaande niet afdoen.

2.6. Slotsom

3. Beslissing

Aldus vastgesteld door mr. P.M.F. van Loon, voorzitter, mr. O.B. Onnes, lid, en mr. J.P. Kruimel, plaatsvervangend lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.P. Wakkerman als griffier. De beslissing is op 29 juni 2007 in het openbaar uitgesproken.