Rechtbank Utrecht, 21-03-2006, AV7894, SBR 05-2927

Gegevens

Instantie: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 21 maart 2006

Datum publicatie: 21 april 2006

ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2006:AV7894

Formele relaties

Hoger beroep: ECLI:NL:GHAMS:2007:BB2378, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan

Zaaknummer: SBR 05-2927

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. Waardebepaling. Heeft verweerder, glet op hetgeen eiser heeft aangevoerd en gelet op het arrest Oostflakkee, de door hem voorgestane waarde van de woning aannemelijk gemaakt?

Uitspraak

RECHTBANK UTRECHT

Sector bestuursrecht

zaaknummer: SBR 05/2927

uitspraak van de meervoudige kamer d.d. 21 maart 2006

inzake

[X],

wonende te [Z],

eiser,

tegen

de heffingsambtenaar van de gemeente [P],

verweerder.

Inleiding

1.1 Bij beschikking van 28 februari 2005 is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), naar de waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op ? 713.000,-.

Bij uitspraak van 19 september 2005 heeft verweerder het door eiser tegen deze beschikking gemaakte bezwaar ten dele gegrond verklaard, in die zin dat de vastgestelde waarde is verlaagd naar ? 667.000,-. Eiser heeft beroep tegen die uitspraak ingesteld.

1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 2 maart 2006, waar eiser in persoon is verschenen. Namens verweerder is verschenen [A], werkzaam bij de gemeente [Z] en [B], taxateur.

Overwegingen

2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend die wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde van ? 667.000,- op de peildatum.

Daartoe heeft hij zich in beroep - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat mr. [C], juridisch adviseur, en ing. [D], rentmeester, beiden werkzaam bij [E] B.V. te [Q] (hierna: [E]) - in het kader van een door hem bij de gemeente [Z] ingediende (plan)schadeclaim - in hun rapportage van 28 februari 2005 zijn uitgegaan van een waarde van zijn woning van ? 600.000,- en hebben geconcludeerd dat de waardedaling van de woning ? 24.000,- bedraagt. Deze waardedaling is volgens het rapport van [E] het gevolg van de realisatie van een aantal gebouwen op het terrein van het ziekenhuis ([ziekenhuis]) aan de [a-straat 4] te [Z]. De gemeente [Z] heeft, blijkens de honorering van de schadeclaim bij het besluit van 14 juni 2005, ingestemd met deze rapportage en een schadevergoeding toegekend in de vorm van nadeelcompensatie. Volgens eiser dient hierdoor te worden uitgegaan van de aldus vastgestelde waarde. Vervolgens dient deze door [E] vastgestelde waarde minimaal met 20% te worden verlaagd om tot de waarde van de woning op de peildatum te komen.

Ter zitting heeft eiser daar nog aan toegevoegd dat de waarde van zijn woning op 1 januari 1999, na een procedure voor het Gerechtshof, is vastgesteld op ? 408.000,-. De stijging van

? 259.000,- in vier jaar tijd acht eiser buitenproportioneel. Ten aanzien van het identieke huis aan de [a-straat 2] was er in 1999 een waarderingsverschil van ? 16.000,-. In maart 2000 is dit pand verkocht voor ? 515.000,- waarna het door de huidige bewoners grondig is verbeterd. De waarde op de peildatum 1 januari 2003 zou daardoor veel hoger moeten zijn dan de waarde van de gedateerde woning van eiser.

2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.

2.4 Verweerder heeft daartoe verwezen naar het door [B] en [F], SVM-gediplomeerd en WOZ-gecertificeerd taxateurs (hierna: de taxateurs) op 8 september 2005 in het kader van de bezwaarprocedure opgemaakte taxatierapport. De woning is daarbij eveneens inpandig opgenomen. Blijkens het taxatierapport gaat het om een woning van het type twee onder één kap met een serre en carport. De woning is gebouwd op een perceel grond ter grootte van 7 are en 64 centiare (764m²) en is kadastraal bekend [Z], sectie [nr] met een inhoud van 576m³ inclusief serre (achterzijde) 34m³.

De woning van eiser is op 8 september 2005 opgenomen en vergeleken met twee woningen waarvan de marktgegevens geïndexeerd beschikbaar zijn, te weten de aan de woning van eisers identieke buurwoning gelegen aan de [a-straat 2] en de woning gelegen aan de [a-straat 3].

2.5 Ter zitting heeft verweerders gemachtigde voorts aangevoerd dat uit het arrest van de Hoge Raad (HR) van 14 oktober 2005, LJN AU4300 (Oostflakkee) voortvloeit dat slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, de vraag aan de orde komt of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu in het onderhavige geval de waarde van de woning voldoende aannemelijk is gemaakt en verweerder derhalve aan haar bewijslast heeft voldaan, kan niet meer worden toegekomen aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

2.6 De rechtbank kan verweerder in zoverre niet volgen. In het genoemde arrest heeft de HR immers overwogen dat het Gerechtshof te 's-Gravenhage aan de door elk van partijen aangedragen bewijsmiddelen en argumenten evenveel gewicht heeft toegekend.

In dat - niet in cassatie aangevochten - oordeel van het Hof lag, aldus de HR, besloten dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de woning, hoewel op zichzelf geloofwaardig geschraagd, tegenover de evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting daarvan door de belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, en dat hetzelfde op overeenkomstige gronden geldt voor de door de belanghebbende verdedigde waarde.

2.7 Mitsdien zal de rechtbank bezien of verweerder, gelet op hetgeen eiser heeft aangevoerd, de door hem voorgestane waarde van de woning, overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, aannemelijk heeft gemaakt.

2.8 De rechtbank is van oordeel dat de waardevaststelling in het taxatierapport van de door verweerder ingeschakelde taxateurs is geschied in overeenstemming met de uit de wet voortvloeiende systematiek waarbij rekening is gehouden met verschillen in objectkenmerken (waaronder de inhoud van de woningen) en de onderhoudsstaat. Met name is gekeken naar woningen met een vergelijkbare ligging ten opzicht van het [ziekenhuis]. De op de markt gerealiseerde verkoopprijzen zijn vervolgens geïndexeerd aan de hand van de door de gemeente [Z] bijgehouden marktgegevens (indexcijfers) per categorie woningen, in het onderhavige geval twee onder één kap woningen. Deze gegevens zijn geschoond in die zin dat niet alle transacties zijn meegenomen, huizen bijvoorbeeld verkocht middels een veiling zijn buiten de index gelaten. Nu er geen transacties rond de waardepeildatum in de [a-straat] zijn aangetroffen en die indexering op zich niet door eiser wordt betwist, ziet de rechtbank geen aanleiding om deze methode van indexeren onjuist te achten. De aldus geïndexeerde koopprijs kan derhalve tot uitgangspunt bij de waardevaststelling worden genomen. De in aanmerking genomen woningen aan de [a-straat 2] en [3] zijn vergelijkbaar met de woning van eiser, een en ander als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling. Voorts verkeerde eisers buurwoning aan de [a-straat 2] op het moment van verkoop in een zelfde staat als de woning van eiser en is gebleken dat verweerder bij de waardevaststelling van die woning rekening heeft gehouden met de nadien aangebrachte verbeteringen, waardoor het verschil met de woning van eiser op de peildatum ? 54.000,- bedraagt. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende aanleiding kan worden gevonden om te oordelen dat de taxatie niet zorgvuldig is geschied of anderszins de rechterlijke toets niet zou kunnen doorstaan.

2.9 In het rapport van [E], tot stand gekomen in het kader van een verzoek om schadevergoeding, is aangegeven dat de waarde van de woning ? 600.000,- bedraagt.

Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat uit het rapport van [E] op geen enkele wijze kan worden afgeleid hoe de daarin bepaalde waarde van ? 600.000,- tot stand is gekomen. Er kan daarom niet worden vastgesteld of deze waardebepaling in overeenstemming is met het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 4 van de Uitvoeringsregeling. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat aan het rapport van [E] niet die waarde kan worden gehecht die eiser daaraan gehecht wil zien.

2.10 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde van de woning op de waardepeildatum.

2.11 De door eiser aangevoerde bezwaren kunnen gelet op het voorgaande niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.

Beslissing

De rechtbank Utrecht,

recht doende,

verklaart het beroep ongegrond.

Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen als voorzitter en mr. drs. R. in 't Veld en mr. M.P. van der Burg als leden, en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2006.

De griffier: De voorzitter:

mr. J.J.A.G. van der Bruggen mr. H.J.H. van Meegen

Afschrift verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:

- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel

- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.

N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.

Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.

Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.