Gerechtshof Amsterdam, 25-09-2008, BF6525, 07/00309

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 06/1456 van de rechtbank Utrecht van 24 april 2007 in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak [a-weg 1] te Utrecht (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 4.317.484.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2008. Belanghebbende, hoewel opgeroepen bij aangetekende brief van de griffier van 30 mei 2008, gericht aan het in het beroepschrift in hoger beroep opgegeven adres, is niet verschenen. Onderzoek ter griffie heeft uitgewezen dat de brief van de griffier op 31 mei 2008 aan geadresseerde is uitgereikt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Overwegingen

2.1. Feiten

2.1.1 Belanghebbende was op 1 januari 2005 eigenaar van het object, een bedrijfsgebouw van drie bouwlagen, gebouwd in of rond 1970, met een totale bruto-vloeroppervlakte van 7.910 m², waarvan 1.970 m² kantoorruimte en 5.940 m² bedrijfsruimte. Het object is gelegen op het bedrijventerrein [B] te Utrecht.

2.1.2 Belanghebbende is eigenaar van het object geworden door levering bij akte van 22 oktober 2004. De door belanghebbende betaalde koopprijs bedroeg € 3.130.000. In de akte is onder meer opgenomen:

2.1.3 Een rapportage over het jaar 2004 van de Dienst Stadsontwikkeling, afdeling Milieu & Duurzaamheid, Bureau Bodem, van de gemeente Utrecht houdt onder meer in:

2.1.4 Belanghebbende heeft het object verkocht en aan de koper geleverd bij akte van 14 maart 2005. De verkoopprijs bedroeg € 5.027.750. Vervolgens is het object wederom verkocht en bij akte van 21 april 2005 aan de volgende eigenaar geleverd. De koopprijs bedroeg bij die transactie € 4.575.000.

2.2. Geschil

In geschil is de juistheid van de vaststelling van de waarde van het object bij de onderhavige beschikking.

2.3. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover van belang voor het geschil in hoger beroep, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:

“2.2 Bij het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak is de toestand daarvan op de waardepeildatum uitgangspunt tenzij de waarde door de in artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ genoemde oorzaken, wijziging heeft ondergaan. Dan dient de toestand van de onroerende zaak zoals die was bij het begin van het tijdvak (in dit geval 1 januari 2005) in aanmerking te worden genomen.

2.3 De rechtbank is van oordeel dat genoegzaam aannemelijk is dat wat betreft het object op grond van de doorgevoerde bodemsanering en de aangebrachte verbeteringen onder meer aan het dak, de boeiboorden en de schuifdeuren, in de periode van twee jaar voorafgaande aan 1 januari 2005 sprake is geweest van verbeteringen als bedoeld in het onder 2.1 genoemde art. 19, eerste lid, onderdeel a, van de Wet WOZ dan wel een bijzondere omstandigheid als bedoeld in onderdeel c van genoemd artikel. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de bodemsanering blijkens de gegevens van de Dienst Stadsontwikkeling, afdeling Milieu en Duurzaamheid, Bureau Bodem van de gemeente Utrecht vóór januari 2005 was afgerond. Mitsdien was verweerder op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ gehouden om de waarde van het object te bepalen naar de toestandsdatum daarvan op 1 januari 2005.

2.5 Anders dan in zijn eerdere uitspraak van 22 maart 2006 (LJN AW2525) is de rechtbank thans van oordeel dat het enkele niet vermelden van de toestanddatum bij aanvang van het belastingtijdvak op de waardebeschikking, niet in strijd komt met het beginsel van rechtszekerheid. De rechtbank heeft daartoe in aanmerking genomen dat het vermelden van de toestandsdatum niet onder de verplicht op de waardebeschikking te vermelden gegevens als bedoeld in artikel 23 van de Wet WOZ is opgenomen en de toestandsdatum 1 januari 2005 van rechtswege voortvloeit uit het bepaalde in artikel 19 van de Wet WOZ.

2.6 Wel is de rechtbank van oordeel dat indien de waarde is vastgesteld naar de toestandsdatum aan het begin van het belastingtijdvak, het niet vermelden van die toestanddatum in de beschikking noch in de uitspraak op het bezwaar, in gevallen als de onderhavige in strijd komt met het motiveringsbeginsel als neergelegd in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Verweerder heeft de gebrekkige motivering bij zijn verweerschrift aangevuld, reden waarom de rechtbank het motiveringsgebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb zal passeren. Op grond van dit artikel kan een uitspraak op bezwaar, ondanks de schending van een vormvoorschrift, in stand worden gelaten indien blijkt dat de belanghebbende daardoor niet is benadeeld. De rechtbank ziet wel aanleiding verweerder te gelasten het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden, omdat een adequate tijdige motivering door verweerder wellicht de onderhavige procedure had kunnen voorkomen.

2.8 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.

2.11 Het standpunt van eiseres inhoudende dat zij het object op 22 oktober 2004 heeft gekocht voor € 3.130.000,-, waardoor dit bedrag als waarde van het object zou moeten worden aangemerkt, kan de rechtbank niet volgen. Deze aankoopprijs geeft, gelet op de na die verkoop en voor 1 januari 2005 afgeronde bodemsanering en aangebrachte verbeteringen, niet de vrije waarde in het economisch verkeer aan bezien naar de toestandsdatum op 1 januari 2005. De transactiesommen van het object op 14 maart 2005 en 21 april 2005 van respectievelijk € 5.027.750,- en € 4.575.000,- wijzen daar ook niet op.”

2.4. Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding, waaronder het proces-verbaal van de zitting van het Hof.

2.5. Beoordeling van het geschil

2.5.1. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat zij, anders dan de rechtbank in haar uitspraak onder 2.6 heeft overwogen, wel degelijk is benadeeld door de omstandigheid dat de heffingsambtenaar in de beschikking en in de uitspraak op het bezwaar niet de toestandsdatum en de waardepeildatum van 1 januari 2005 heeft vermeld, aangezien vernietiging van de uitspraak van de rechtbank tot gevolg zou hebben dat bij de waardebepaling kan worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2003 toen het object aanzienlijk minder waard was. Het gegeven dat de toestandsdatum volgens de rechtbank van rechtswege voortvloeit uit artikel 19 van de Wet leidt volgens belanghebbende tot een ernstig nadeel voor haar, aangezien de werkelijke waarde op 1 januari 2005 veel hoger was dan op 1 januari 2003.

2.5.2 Bij de beoordeling van het vorenstaande stelt het Hof het volgende voorop. Op grond van de met ingang van 1 januari 1999 geldende bepalingen van de Wet kan een initiële beschikking die is genomen op de voet van artikel 22 van die wet – niet in geschil is dat in casu van een dergelijke beschikking sprake is – zowel betrekking hebben op een waardering naar de staat van de onroerende zaak op de waardepeildatum (artikel 18, eerste lid, van de Wet) als op een waardering naar de staat van die zaak bij het begin van het woz-tijdvak (artikel 19, eerste lid, van de Wet). Of artikel 18 dan wel artikel 19, eerste lid, van de Wet toepassing vindt, volgt van rechtswege uit de feiten.

2.5.3. Voorts is van belang dat in artikel 23, eerste lid, van de Wet, waarin is bepaald welke gegevens in ieder geval in een initiële beschikking moeten zijn opgenomen, niet is voorgeschreven dat de bij de waardebepaling in aanmerking genomen toestandsdatum in de beschikking moet worden vermeld; dit nog daargelaten de omstandigheid dat artikel 23, tweede lid, van de Wet uitdrukkelijk bepaalt dat het niet naleven van de voorschriften van het eerste lid geen nietigheid van de beschikking meebrengt. Artikel 23, eerste lid – alsmede artikel 25, derde lid, van de Wet voor de mutatiebeschikking – bevat slechts het voorschrift dat moet worden vermeld voor welk kalenderjaar (respectievelijk vanaf welk tijdstip) de beschikking geldt.

2.5.4. Het niet vermelden van de toestandsdatum in de beschikking is niet strijdig met het rechtszekerheidbeginsel, nog afgezien van de vraag (gelet op het wettelijke voorschrift van artikel 23, tweede lid, van de Wet) welke gevolgen aan deze constatering zouden moeten worden verbonden. In de onderhavige beschikking is immers vermeld voor welk woz-tijdvak zij van toepassing is, zodat geen onduidelijkheid bestaat over de periode waarvoor deze beschikking is afgegeven. Zoals gezegd volgt van rechtswege uit de feiten of daarbij de staat van de woning op de waardepeildatum, dan wel bij het begin van het woz-tijdvak, in aanmerking moet worden genomen. Wel geldt daarbij uiteraard dat indien in een dergelijk geval de heffingsambtenaar ook na een op dit punt gemaakt bezwaar van belanghebbende in de uitspraak op dat bezwaar geen duidelijkheid verschaft over de in aanmerking genomen toestandsdatum, sprake kan zijn van een motiveringsgebrek in de zin van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Dat vraag of daarvan in casu sprake is, is door de rechtbank al bevestigend beantwoord.

2.5.5 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de bestreden waardevaststelling heeft plaatsgevonden naar de staat van het object bij het begin van het tijdvak, dus per 1 januari 2005. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de omstandigheid dat, naar uit de gegevens vermeld onder 2.1.2 en 2.1.3 hiervóór blijkt, in 2004 bij het object een bodemsanering is voltooid, aanleiding geeft voor een waardebepaling per die datum. Belanghebbende heeft in dit verband gesteld dat “het pand tussen 2003 en 2005 flink (is) gerenoveerd” en er “(d)aarnaast (…) een bodemsanering (heeft) plaatsgevonden op last van de gemeente. Hierdoor is het pand in de loop van de twee jaren enorm in waarde gestegen”. Een en ander leidt tot het oordeel dat de rechtbank terecht heeft beslist dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet (tekst tot 1 januari 2007) gehouden was de waarde te bepalen naar de toestand op 1 januari 2005.

2.5.6 Voor zover belanghebbende er in haar onder 2.5.1 weergegeven grief ervan uit gaat dat de rechtbank vervolgens bij de beoordeling van de voor het object vastgestelde waarde is uitgegaan van een andere waardepeildatum dan 1 januari 2003, berust deze grief op een onjuiste lezing van de uitspraak van de rechtbank. Immers, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 18, tweede lid, van de Wet heeft de rechtbank blijkens haar rechtsoverweging 2.8 de waarde beoordeeld naar de waardepeildatum 1 januari 2003. Ook uit de rechtsoverwegingen die de rechtbank heeft gewijd aan de beoordeling van de vastgestelde waarde blijkt dat zij daarbij, in het voetspoor van partijen, uitgaat van gegevens over het waardeniveau op 1 januari 2003, en niet op 1 januari 2005.

2.5.7 De rechtbank heeft vervolgens– kort weergegeven – beslist dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat belanghebbende de waardevaststelling in het taxatierapport op zich niet heeft betwist.

2.5.8 In hoger beroep stelt belanghebbende te menen dat zij de waarde van het taxatierapport wel heeft betwist. Het Hof overweegt met betrekking tot deze grief als volgt. Belanghebbende heeft voor de rechtbank weliswaar de betekenis van het rapport betwist door erop te wijzen dat van belang is voor welke prijs zij het object in 2004 heeft verkregen en daarmee de uitkomst van het rapport tegengesproken. Dit laat evenwel onverlet dat, zoals de rechtbank – naar het Hof begrijpt – tot uitdrukking heeft willen brengen en het Hof onderschrijft, belanghebbende de in het rapport opgenomen uitgangspunten en gegevens omtrent transacties met betrekking tot vergelijkbare objecten niet heeft betwist, ook thans in hoger beroep niet. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat het taxatierapport voldoende ondersteuning biedt voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het object naar de staat ervan op 1 januari 2005 (dus na de verbeteringen die daaraan vóór 1 januari 2005 zijn aangebracht en met inbegrip van de gesaneerde bodem) en naar het prijspeil dat voor dat object op 1 januari 2003 gold.

2.5.9 De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende op het belang van het feit dat zij het object in 2004 heeft verworven voor een prijs van € 3.130.000 verworpen. In hoger beroep stelt belanghebbende wederom dat de waarde van het object tot dit bedrag moet worden verlaagd. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat deze koopprijs uit 2004 geen betrouwbare maatstaf vormt voor een beoordeling van de waarde van het object op 1 januari 2003. Immers, nog afgezien van de afwijkende staat van het object op de transactiedatum ten opzichte van die op 1 januari 2005, heeft de koop van het object, zo blijkt uit de leveringsakte, plaatsgevonden onder bestendiging van een lopende huurovereenkomst, zodat hierbij sprake is van een transactie die niet voldoet aan de in artikel 17 van de Wet opgenomen overdrachtsfictie (overdracht in volle en onbezwaarde eigendom en de mogelijkheid van ingebruikneming door de verkrijger van de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang). Zulks wordt ook geïllustreerd door het feit dat onder vigeur van een ander huurcontract het object in 2005 werd verkocht voor een bedrag van € 5.027.750.

2.5.10 Ten slotte heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de gemeente Utrecht voor het bedrijventerrein [B] een beleid heeft uitgezet dat voor menige eigenaar negatieve gevolgen kan hebben voor de waarde van het onroerend goed. De heffingsambtenaar heeft daar tegenover gesteld dat de bij de waardebepaling van het object betrokken verhuurtransacties alle zijn gelegen op hetzelfde terrein met uitzondering van het object [f-weg 5], en dat voor de referentieobjecten gelegen op [B] hetzelfde beleid geldt, zodat kan worden aangenomen dat, wat van het beleid overigens ook zij, de gevolgen ervan in de transactieprijzen zal zijn verdisconteerd. Het Hof onderschrijft het standpunt van de heffingsambtenaar, waarbij het nog opmerkt dat belanghebbende niets heeft gesteld op grond waarvan aannemelijk is dat het door haar bedoelde uitgezette beleid reeds op 1 januari 2003 aan de orde was. Voor zover in haar stelling besloten ligt dat sommige eigenaren in [B] wel en andere eigenaren in [B] niet zullen worden getroffen door de waarde-effecten van dat beleid – hetgeen belanghebbende overigens niet inzichtelijk heeft gemaakt –, heeft zij voorts niets gesteld op grond waarvan zou moeten aangenomen dat haar object wel in waarde zal dalen en de referentieobjecten niet.

2.6. Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

3. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Aldus vastgesteld door mrs. P.M.F. van Loon, voorzitter, J.P.F. Slijpen, lid, en J.P. Kruimel, plaatsvervangend lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 25 september 2008 in het openbaar uitgesproken.