Gerechtshof Amsterdam, 11-02-2010, BL4490, 07/00232

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 11 februari 2010

Datum publicatie: 24 februari 2010

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2010:BL4490

Formele relaties

Eerste aanleg: ECLI:NL:RBUTR:2007:BA7673, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Cassatie: ECLI:NL:HR:2011:BT8739, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen

Zaaknummer: 07/00232

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17

Inhoudsindicatie

WOZ-waarde gronden universiteitscomplex. Belanghebbende is gebruiker en eigenares van een universiteitscomplex. In geschil is of de heffingsambtenaar de gecorrigeerde vervangingswaarde van een deel van de WOZ-gronden, te weten de als bouwgronden en overige gronden omschreven gronden juist heeft vastgesteld.

Het Hof honoreert de stelling van belanghebbende dat de oppervlakte aan WOZ-gronden 2.351.088 m2 en van de overige gronden 420.381 m2 bedraagt. Het Hof acht echter aannemelijk dat de prijs die de Gemeente op basis van de grondprijzenbrief in rekening zou brengen niet hoger zou zijn geweest dan de prijzen die een derde in rekening zou brengen. De heffingsambtenaar heeft de netto vierkante meterprijs van de bouwgronden en overige gronden aannemelijk gemaakt. Het Hof verwerpt belanghebbendes beroep op het gelijkheids- en vertrouwensbeginsel evenals het beroep op toepassing van een grootschaligheidsaftrek.

De waarde wordt verminderd met € 1.282.410 tot € 419.395.590. Hoger beroep gegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk P07/00232

uitspraak: 11 februari 2010

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

gevestigd te Y, belanghebbende,

gemachtigden: mr. F.H.A.M. Thunnissen (Van Diepen Van der Kroef advocaten te Amsterdam) en mr. R.G.C. van der Lee (KPMG Meijburg & Co te Amstelveen),

tegen de uitspraak in de zaak nr. SBR 06/1594 van de rechtbank Utrecht in het geding tussen

belanghebbende

de directeur van de dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2005 (verder de beschikking) de waarde van het universiteitscomplex […], […] 8 te Y (hierna: het universiteitscomplex), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 436.691.000.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 24 februari 2006, de waarde van het universiteitscomplex verlaagd naar € 420.678.000.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 2 april 2007 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Van deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een beroepschrift, bij het Hof ingekomen op 3 mei 2007 en aangevuld bij brief van 18 juli 2007. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek met bijlagen ingediend. Afschriften daarvan zijn de wederpartij toegezonden. De heffingsambtenaar heeft geen conclusie van dupliek ingediend.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. X […] is gebruikster en eigenares van het universiteitscomplex. Het complex bestaat – naast opstallen – uit gronden met als bestemming ’bijzondere doeleinden’ (verder de bouwgronden), weilanden, wegen en fietspaden, gronden uitgegeven in erfpacht en ‘overige gronden’. De bouwgronden waren op 1 januari 2003 niet geheel bebouwd.

2.2. Het 'Ontwikkelingsbedrijf, afdeling Uitgifte & Grondprijsbeleid', van de gemeente Utrecht (verder de Gemeente) heeft betreffende de uitgifte van gronden een nota opgesteld, waarvan het titelblad luidt 'Nota Uitgiftebeleid (concept d.d. 7 november 2001)' (verder de Nota). Hierin staat onder andere:

"Voorwoord

Deze nota is bedoeld als handleiding voor allen die zich binnen de gemeente Utrecht bezighouden met uitgifte van gronden en/of opstallen. Deze nota is vertrouwelijk en uitsluitend bedoeld voor intern gemeentelijk gebruik. Derden kunnen hieraan geen rechten ontlenen.

In deze nota wordt aangegeven welke uitgiftemethodes gehanteerd worden, hoe bij uitgifte de grondprijs/waarde van de opstallen wordt(en) bepaald en welke specifieke bestemmingen worden onderscheiden. Tevens wordt een korte toelichting gegeven over de berekeningsmethodieken. Alle aangegeven waardeindicaties zijn exclusief omzet- of overdrachtsbelasting.

De afgelopen jaren is de werkwijze c.q. het beleid vastgelegd in verschillende adviezen en besluiten en interne richtlijnen. Dee nota is als het ware een geordende samenvatting. Het grondbeleid, zoals in deze nota omschreven wordt - inclusief alle waarborgen in de uitvoeringsfase ten aanzien van functiescheiding en juridische control-, geldt voor alle gronden/opstallen in eigendom van de gemeente Utrecht.

(…)

UITGIFTEBELEID

1. Algemene inleiding

In 1973 is de Nota grondbeleid door de Raad van de Gemeente Utrecht vastgesteld. In die nota is onder meer als beslispunt vastgelegd:

? Gemeentegronden zullen in het vervolg als regel in erfpacht worden uitgegeven. Het stelsel van voortdurend erfpacht zal worden toegepast met de mogelijkheid van een integrale herziening om de vijftig jaar.

? Uitgifte van gronden geschiedt tegen marktwaarde.

(…)

Uitgangspunt is dat geen subsidiering van een gewenste ontwikkeling plaatsvindt via de grondprijs. (…)

Ten aanzien van de grondprijzen en de indexering daarvan wordt jaarlijks een grondprijzenbrief opgesteld. (…)

Samenvattend: het uitgiftebeleid behelst dat gronden en/of opstallen in erfpacht worden uitgegeven, tegen marktwaarde en ter uitvoering van het gewenste ruimtelijke beleid.

(…)

4. Overige grondregelingen

4.1. Bijzondere bebouwing

De bestemming bijzondere bebouwing wordt separaat in een bestemmingplan benoemd. Onder deze bestemming kan veel vallen; dit staat in het bestemmingsplan opgesomd.

In de privaatrechtelijke sfeer is de definitie "bijzondere bebouwing" enigszins beperkt, hetgeen van belang is voor de methodiek van prijsbepaling.

4.1.1. Functie Bijzondere Bebouwing

Hieronder volgt een opsomming van functies die prijstechnisch onder de bestemming "bijzondere bebouwing" vallen. Deze opsomming is niet limitatief. De afspraak is dat een ieder die te maken krijgt met een bestemming die als "maatschappelijk doel" bestempeld kan worden, in het uitgeversoverleg laat vaststellen of de BB-prijs hier toegepast kan worden. Op deze manier wordt de eenheid van prijsbeleid gehandhaafd. Daarnaast komt het steeds vaker voor dat een functie in de opsomming van "maatschappelijke doeleinden" van het bestemmingsplan valt, maar in de praktijk een commerciële functie heeft gekregen.

Als bestemming bijzondere bebouwing geldt: een maatschappelijk doel zonder winstoogmerk. Hieronder vallen:

- Scholen (commerciële scholen, zoals […], vallen hier niet onder) (…)

- Sportvoorzieningen die geheel bebouwd kunnen worden, bijv. Verenigingsgebouw, sporthallen.

(…)

4.1.2. Prijsbeleid

De prijzen voor de bestemming "bijzondere bebouwing" zijn van oudsher gebaseerd geweest op de kostprijs van de grond in een exploitatiegebied. Deze kostprijs werd per m2 uitgedrukt en vervolgens werd deze kostprijs de prijs die percelen met een bijzondere bestemming dienden op te brengen. Deze wijze van werken, jarenlang gebruikt, wordt thans niet meer gehanteerd.

Omdat het beleid is uitgifte tegen marktwaarde wordt momenteel gekeken wat mogelijk is om als marktprijs te realiseren. Daarbij geldt de restrictie dat een bepaalde verevening op stedelijk nivo plaatsvindt: immers zowel in de binnenstad (in het algemeen duurdere grond) als in de omliggende wijken behoren bijvoorbeeld scholen gebouwd te worden.

Vanaf 1988 is een bijzondere bebouwingsprijs(BB-prijs) ingesteld, zijnde NLG[…],-- per m2. In januari 1997 is de BB-prijs verhoogd naar € [...],-- per m2.

Jaarlijks wordt bezien of de BB-prijs bijstelling behoeft.

Indien er redenen zijn om aan te nemen dat deze prijs niet meer marktconform is, zal deze prijs worden aangepast. Dit zal in januari van elk jaar worden bekeken en worden gepubliceerd in de grondprijzenbrief van dat jaar.

Vergelijk met andere grote steden leerde dat deze prijs op ongeveer hetzelfde niveau ligt. Inmiddels wordt voor zowel de bestaande stad als […] dezelfde grondprijs gehanteerd.

Voor de bepaling van het aantal uit te geven m2's grond wordt de terreingrootte als uitgangspunt genomen. Dit betekent dat voor een kavel van 1300 m2 met een bebouwingspercentage van 60% in één bouwlaag toch 1300 x […],-- = € […] betaald moet worden.

Als op een perceel per saldo meer dan 100% bebouwd kan worden, doordat er meerdere bouwlagen mogelijk zijn, zoals in bovenstaand voorbeeld meer dan 1300 m2, dan dient de erfpachter een toeslag per extra m2 BVO te betalen. Deze toeslag is ook vastgesteld op de erfpachtsprijs voor Bijzondere bebouwing, BB-prijs, zijnde thans € […] per m2.

In het erfpachtscontract dient de bestemming zo specifiek mogelijk benoemd te worden en het aantal te realiseren meters dient ook in het contract te worden opgenomen."

2.3. In een ’interne mededeling’ van het Ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente van 13 januari 2003 (verder de Grondprijzenbrief) staat onder andere:

"Betreft Grondprijzenbrief 2003 (concept)

(…)

Onderstaand treft u de concept grondprijzenbrief voor de te hanteren grondprijzen in 2003.

Deze Grondprijzenbrief moet worden gezien als interne richtlijn en zal daarom niet worden voorgelegd aan het gemeentebestuur. (…)

In de Grondprijzenbrief worden de grondprijzen voor de onderscheiden marktsegmenten voor het komend jaar vastgesteld. Behoudends de bijzondere doeleinden wordt voor alle functies uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Dat wil zeggen dat bij die functie en voor die locatie onder de gegevens marktomstandigheden de hoogste grondprijs wordt gehanteerd.

(…)

De grondprijzen 2003

De grondprijzen worden vastgesteld per 1 januari 2003 (prijspeil). Indexering van het commercieel vastgoed vindt sinds 2002 plaats. [Hof: hierna volgt een door de inspecteur verwijderde passage.] Onderstaand treft u de grondprijzen/bandbreedtes voor de verschillende functies in Euro's aan. Alle hieronder genoemde bedragen zijn exclusief 19,0% B.T.W.

(…)

Bijzondere doeleinden

Voorgesteld wordt de grondprijs voor bijzondere doeleinden binnen de bestaande stad van de gemeente Utrecht niet te verhogen in 2003. Dit betekent het handhaven van de uitgifteprijs op […]-, excl. BTW, per m2. Deze prijs geldt zowel voor uitgiften alsook voor overboeking binnen de gemeentelijke diensten.

Voor sportdoeleinden bedraagt de grondprijs € […], excl. BTW, per m2 onbebouwd en € […]- excl. BTW per m2 bebouwd, voor zover in een laag gerealiseerd wordt, anders geldt een prijs per vierkante meter Bruto Vloeroppervlakte.

De uitgifteprijzen voor scoutingverenigingen blijven:

€[…], excl. BTW, per m2 voor onbebouwd terrein en € […], excl. BTW, per m2 voor bebouwd terrein.

Voor [...] worden de prijzen elk jaar geïndexeerd met het gemiddelde van de CBS consument-prijs-index (c.p.i.) alle huishoudens (basis 1990=100) en de BDB-index (Bureau Documentatie Bouw), woningbouw eengezinswoningen nieuwbouw aanneemsom (incl. algemene kosten, winst & risico en BTW, (basis juli 1990=100). De grondprijs per 1 januari 2003 voor Bijzondere Doeleinden en bebouwd terrein bij sportvelden bedraagt EUR […], (NLG […]) excl. BTW, per m2. De prijs voor onbebouwd terrein (bijv. natuur milieu educatieve tuinen) bedraagt per 1 januari 2003 EUR […]NLG […], excl. BTW, per m2."

2.4. Bij de beschikking is de waarde van het universiteitscomplex naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op in totaal € 436.691.000, welke waarde bij uitspraak op bezwaar is verlaagd tot € 420.678.000. Van laatstgenoemd bedrag kan € 318.485.000 worden toegerekend aan de opstallen.

2.5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de gronden van het universiteitscomplex, inclusief de ondergrond van de gebouwen, verder aan te duiden als WOZ-gronden, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (zijnde € 420.678.000 -/- € 318.485.000 = € 102.193.000) en wel als volgt:

Omschrijving WOZ-gronden Aantal m2 Bedrag in euro's per m2 Bedrag in euro's

- Bouwgronden (toegekende bruto vloeroppervlakte) 474.080 […] […]

- Weilanden 1.247.272 […] […]

- Wegen en fietspaden 68.979 […] […]

- Uitgegeven in erfpacht 108.277 […] […]

- Overige gronden 462.044 […] […]

Totaal 2.360.652 102.193.540

In de tabel zijn alle bedragen inclusief omzetbelasting.

3. De procedure voor de rechtbank

3.1. Voor de rechtbank was in geschil het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de WOZ-gronden terecht heeft vastgesteld op € 102.193.540.

3.2. De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

“2.4 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.

2.5 Tussen partijen is niet in geschil dat ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ de waarde van de grond moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de bepaling van de waarde van de grond in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient naar het oordeel van de rechtbank uitgangspunt te zijn de vervanging van het bestaande object door de volle en onbezwaarde eigendom van een nieuw object, identiek aan het bestaande. In het onderhavige geval betekent dit naar het oordeel van de rechtbank dat bij de waardering moet worden uitgegaan van bouwrijpe grond van aanzienlijke omvang met de bestemming bijzondere doeleinden.

Gezien het feit dat eiser de betreffende gronden gebruikt als publiekrechtelijke rechtspersoon, kan eiser niet worden aangemerkt als een ondernemer die de omzetbelasting die aan hem in rekening wordt gebracht ter zake van aan hem verleende leveringen en diensten in aftrek kan brengen op de door hem verschuldigde omzetbelasting. Geoordeeld moet dan ook worden dat de invloed van de omzetbelasting bij de bepaling van de waarde van de gronden niet geëlimineerd kan worden. Ter ondersteuning van dit standpunt wijst de rechtbank nog op een uitspraak van de Hoge Raad van 3 december 1997, LJN AA3351. De rechtbank is daarbij van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft kunnen maken dat gronden van een dergelijke omvang en met de bestemming bijzondere doeleinden op een andere wijze verkregen kunnen worden dan door verweerder is gesteld.

De grief van eiser met betrekking tot de omzetbelasting kan dan ook niet slagen.

2.6 Eiser heeft voorts als grief aangevoerd dat verweerder bij de berekening van de grondwaarde een grootschaligheidsaftrek had dienen toe te passen. De rechtbank is evenwel van oordeel dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de grond op voldoende wijze rekening heeft gehouden met het aspect van de grootschaligheid.

De rechtbank wijst in dit verband op het feit dat verweerder bij de bepaling van de grondprijs rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat op de gronden de bestemming bijzondere doeleinden rust, waardoor als uitgangspunt een aanzienlijk lagere prijs is gehanteerd dan die die wordt gehanteerd voor gronden bestemd voor commerciële doeleinden.

Voorts overweegt de rechtbank dat verweerder bij de bepaling van de grondprijs een splitsing heeft aangebracht, in die zin dat verweerder de hoogte van de grondprijs heeft gerelateerd aan het gebruik van de onderscheiden gronden. Op basis van die aangebrachte splitsing heeft verweerder slechts voor het gedeelte van de grond dat bebouwd is de gronduitgifteprijs ten behoeve van bijzondere doeleinden gehanteerd, terwijl voor de overige gronden, te weten de onbebouwde grond, de weilanden, de wegen en fietspaden en de in erfpacht uitgegeven gronden een aanzienlijke lagere prijs is gehanteerd dan wel aan die gronden in het geheel geen waarde is toegekend.

Gezien vorenstaande acht de rechtbank verweerders weigering om een verdere (grootschaligheids)aftrek toe te passen dan ook geenszins onredelijk. Ook deze grief van eiser kan dan ook niet slagen.

2.7 Eiser beroept zich voorts op schending van beginselen van behoorlijk bestuur, omdat verweerder een bestendige gedragslijn na jaren zonder argumentatie intrekt. Uit het onderzoek ter zitting is gebleken dat de waardering van het object in voorgaande jaren in onderling overleg tot stand is gekomen. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat hierbij sprake is geweest van een door verweerder gevolgde bestendige gedragslijn. Aan een beoordeling van de vraag of verweerder handelt in strijd met een bestendige gedragslijn komt de rechtbank daarom niet toe.

2.8 De door eiser aangevoerde bezwaren kunnen gelet op het voorgaande niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.”

4. Het geschil in hoger beroep

4.1. In hoger beroep is in geschil de gecorrigeerde vervangingswaarde van een deel van de WOZ-gronden, te weten de gronden die in de onder 2.5 opgenomen tabel zijn omschreven als ‘bouwgronden’ en ‘overige gronden’. De gecorrigeerde vervangingswaarden van de opstallen, alsmede die van de overige WOZ-gronden, zijn niet in geschil.

4.2. Ook in hoger beroep blijft de heffingsambtenaar bij de waardering, zoals weergegeven in de tabel opgenomen onder 2.5.

4.3. Volgens belanghebbende dient de waarde van de WOZ-gronden als volgt te worden bepaald:

Omschrijving WOZ-gronden Aantal m2 Bedrag in euro's per m2 Bedrag in euro's

- Bouwgronden (kadastrale oppervlakte) 352.751 […] […]

- Weilanden 1.400.700 […] […]

- Wegen en fietspaden 68.979 […] […]

- Uitgegeven in erfpacht 108.277 […] […]

- Overige gronden 420.381 […] […]

Totale oppervlakte 2.351.088

25.629.502

In de tabel zijn alle bedragen exclusief omzetbelasting.

4.4. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de weilanden een oppervlakte hebben van 1.400.700 m2.

4.5. Het geschil spitst zich toe op de volgende punten:

1. Bedraagt de oppervlakte van de WOZ-gronden 2.351.088 m2 (standpunt belanghebbende), dan wel 2.360.652 m2 (standpunt heffingsambtenaar)?

2. Bedraagt de oppervlakte van de overige gronden 420.381 m2 (standpunt belanghebbende), dan wel 462.044 m2 (standpunt heffingsambtenaar)?

3. Met betrekking tot de waardering van de bouwgronden is voorts in geschil:

a. Moet er gewaardeerd worden op basis van de kadastrale oppervlakte (standpunt belanghebbende), dan wel op basis van de bruto vloeroppervlakte (standpunt heffingsambtenaar)?

b. Dient een vierkante-meterprijs exclusief omzetbelasting (verder de netto vierkante-meterprijs) van […] (standpunt belanghebbende) dan wel van […] (standpunt heffingsambtenaar) gehanteerd te worden?

4. Met betrekking tot de waardering van de 'overige gronden' is voorts in geschil:

Dient een netto vierkante-meterprijs van […] (standpunt belanghebbende), dan wel van […] (standpunt heffingsambtenaar) gehanteerd te worden?

5. Moeten de – na beslechting van de geschilpunten 1 tot en met 4 – gevonden waarden wél (standpunt heffingsambtenaar) of niet (standpunt belanghebbende) met omzetbelasting verhoogd worden?

6. Moet op de waardering vervolgens wél (standpunt belanghebbende) of géén (standpunt heffingsambtenaar) grootschaligheidsaftrek worden toegepast?

Indien er gewaardeerd moet worden inclusief omzetbelasting is niet in geschil dat het omzetbelastingtarief 19% bedraagt.

4.6. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aange¬voerd in de van hen afkomstige stukken en ter zitting.

4.7. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de recht¬bank, en van de uitspraak op bezwaar, alsmede tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde.

4.8. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. De oppervlakte van de WOZ-gronden (geschilpunt 1)

5.1.1. Met betrekking tot geschilpunt 1 overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende heeft in zijn conclusie van repliek gesteld dat de door de Gemeente gestelde bruto vloeroppervlakte van 474.080 m2 (zie tabel onder 2.5) zich vrijwel geheel bevindt binnen de bouwkavels die tezamen een kadastrale oppervlakte hebben van 352.752 m2, welke kavels door het Hof hierboven als 'bouwgronden' zijn aangeduid. Nu de heffingsambtenaar die - door belanghebbende voor het eerst in hoger beroep (in zijn conclusie van repliek) betrokken - stelling niet, althans niet adequaat, heeft betwist, zal het Hof belanghebbende op het punt van de grootte van de oppervlakte aan bouwgronden volgen.

5.1.2. Uitgaande van een kadastrale oppervlakte van de bouwgronden van 352.751 m2 komt belanghebbende op een totale oppervlakte aan WOZ-gronden van 2.351.088 m2. Volgens de heffingsambtenaar bedraagt die oppervlakte 9.564 m2 meer. Belanghebbende heeft in zijn conclusie van repliek gesteld dat deze 9.564 m2 reeds in een afzonderlijke 'andere aanslag' – waarmee belanghebbende kennelijk bedoelt: in een afzonderlijke ‘andere WOZ-beschikking’, namelijk voor woningen – is betrokken. De heffingsambtenaar heeft hier tegenover - ter zitting - slechts verklaard dat hij "niet kan aangeven of de oppervlakte van deze objecten ten onrechte [in de beschikking] is meegerekend". Het Hof is van oordeel dat daarmee belanghebbendes stelling, waarvan de onjuistheid ook overigens niet is gebleken, onvoldoende is weersproken, zodat het Hof ervan uitgaat dat de oppervlakte aan WOZ-gronden – conform het standpunt van belanghebbende – 2.351.088 m2 bedraagt.

5.2. De oppervlakte van de 'overige gronden’ (geschilpunt 2)

Belanghebbende heeft onweersproken gesteld – en uit de gedingstukken valt ook af te leiden – dat de 'overige gronden' een restpost vormen. Nu het Hof in rechtsoverweging 5.1 heeft vastgesteld dat de oppervlakte aan WOZ-gronden 2.351.088 m2 en de grootte van de bouwgronden 352.751 m2 bedraagt, en in aanmerking genomen dat de grootte van de oppervlakten aan weilanden (1.400.700 m2), wegen en fietspaden en in erfpacht uitgegeven gronden (68.979 m2 respectievelijk 108.277 m2) niet in geschil is, bedraagt de oppervlakte van de 'overige gronden' (2.351.088 m2 -/- 352.751 m2 -/- 1.400.700 m2 -/- 68.979 m2 -/- 108.277 =) 420.381 m2. Ook met betrekking tot geschilpunt 2 is het gelijk derhalve aan belanghebbende.

5.3. Waardering op vervangingswaarde (geschilpunten 3 en 4)

5.3.1. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid van evenvermeld artikel. De vervangingswaarde van grond is gelijk aan de prijs die zou moeten worden betaald om vergelijkbare grond (van dezelfde aard, met dezelfde bestemming en met een gelijke kavelgrootte) op de peildatum (1 januari 2003) in eigendom te verwerven. Daarbij pleegt voor grond waarop gebouwd mag worden, een hoger bedrag te moeten worden opgeofferd dan voor grond zonder die bestemming.

5.3.2. Voor wat betreft de waardering stelt het Hof voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.3.3. Voor de beslechting van de geschilpunten 3 en 4 is van prealabel belang of belanghebbende uitsluitend van de Gemeente vergelijkbare gronden op de peildatum tegen de in de Grondprijzenbrief vermelde prijzen in eigendom had kunnen verwerven, dan wel – indien belanghebbende ook van derden die grond had kunnen verwerven – of aannemelijk is dat de prijs die de Gemeente voor die gronden in rekening zou hebben gebracht, niet hoger zou zijn geweest dan de prijzen die een derde gefactureerd zou hebben.

5.3.4. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het – gelet op de 'extreme' grootte van de WOZ-gronden en op de gebondenheid van belanghebbende aan de Gemeente – voor belanghebbende niet mogelijk zou zijn geweest om vergelijkbare grond (van dezelfde aard en met dezelfde bestemming) op de peildatum op een andere wijze te verkrijgen dan door aankoop van de Gemeente. Bij het bepalen van de prijs waartegen de Gemeente vergelijkbare grond op 1 januari 2003 aan belanghebbende zou hebben verkocht, zou zij – aldus de heffingsambtenaar – de grondprijzen uit de Grondprijzenbrief gehanteerd hebben.

5.3.5. Belanghebbende meent dat zij ook van anderen in de regio of daarbuiten vergelijkbare gronden had kunnen kopen en dat de Gemeente niet verplicht was zich bij de uitgifte van gronden aan de richtlijnen in de Grondprijzenbrief te houden.

5.3.6. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk geworden dat belanghebbende, gelet op de enorme omvang van het complex en op de gebondenheid die belanghebbende in haar hoedanigheid van X […] aan de stad Utrecht heeft, uitsluitend van de Gemeente vergelijkbare gronden (van dezelfde aard en omvang en met dezelfde bestemming) op de peildatum (1 januari 2003) in eigendom had kunnen verwerven. Uit hetgeen in de Nota onder 4.1.2 (Prijsbeleid) is vermeld, leidt het Hof voorts af dat de Gemeente daarbij de richtlijnen uit de Grondprijzenbrief en de Nota zou hebben gevolgd. Nu de heffingsambtenaar verklaard heeft en het Hof aannemelijk acht dat de Gemeente de Grondprijzenbrief altijd volgde, is niet relevant of – zoals belanghebbende stelt – de Grondprijzenbrief de status van concept had, noch of de heffingsambtenaar verplicht was de Grondprijzenbrief te volgen.

Het vorenstaande geldt ook indien er rekening mee zou moeten worden gehouden dat belanghebbende één of meer gedeelten van de bouwgronden van een andere partij dan de Gemeente had kunnen verwerven. In de Grondprijzenbrief staat immers dat voor gronden met bestemming ‘bijzondere doeleinden’ (als de bouwgronden) niet een marktconforme grondprijs (zoals voor gronden met een andere bestemming) gehanteerd werd. Bij de interpretatie van die zinsnede gaat het Hof er vanuit dat (i) tot de kostprijs niet alleen de verwervingskosten van de gronden behoren, maar ook de kosten van het bouwrijp maken, (ii) de kostprijs voor de Gemeente lager is dan de marktwaarde (ook indien in plaats van omzetbelasting bij de aankoop overdrachtsbelasting geheven zou worden), en (iii) dat het uitgangspunt van het gemeentelijke uitgiftebeleid, zoals verwoord in de Nota - inhoudende dat gronden tegen marktwaarde worden uitgegeven - niet geldt voor gronden met bestemming ‘bijzondere bebouwing’. Aannemelijk is dan ook dat de prijs die de Gemeente op basis van de Grondprijzenbrief in rekening zou brengen niet hoger zou zijn geweest dan de prijzen die een derde (niet zijnde de Gemeente) voor vergelijkbare bouwgronden in rekening had gebracht.

5.3.7. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat zij geen gronden van de Gemeente in eigendom had kunnen verwerven, aangezien de Gemeente, zoals ook blijkt uit de Nota, gronden niet in eigendom maar in erfpacht pleegt uit te geven. Het Hof verwerpt deze stelling, aangezien voor het bepalen van de in geschil zijnde waarde moet worden uitgegaan van de fictie dat de vervangende grond eveneens in eigendom zou worden verworven. Dat de Gemeente op de waardepeildatum in werkelijkheid mogelijk niet meer tot verkoop van de volle eigendom bereid zou zijn geweest, doet dan ook niet ter zake.

5.4. De betekenis van de bruto vloeroppervlakte (geschilpunt 3.a)

5.4.1. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat aan de bouwgronden een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 474.080 m2 kan worden toegekend en dat deze oppervlakte de basis gevormd zou hebben voor de prijs waartegen belanghebbende vergelijkbare grond van de Gemeente had kunnen kopen.

5.4.2. Belanghebbende bestrijdt weliswaar deze stelling van de heffingsambtenaar, maar niet de berekening van de bruto vloeroppervlakte.

5.4.3. Uit de gedingstukken leidt het Hof af dat op de peildatum de Gemeente bij de uitgifte van gronden naast de richtlijnen uit de Grondprijzenbrief tevens die uit de Nota volgde. Volgens de Nota wordt bij de uitgifte van gronden met de bestemming 'bijzondere bebouwing' (waarbij het Hof, gelet op de context waarin het begrip hier gebruikt wordt, ervan uitgaat dat hiermee hetzelfde is bedoeld als met het begrip 'bijzondere doeleinden' in de Grondprijzenbrief), ingeval daarop opstallen met meerdere bouwlagen mogen worden gebouwd, de uitgifteprijs met een toeslag verhoogd als een perceel daardoor voor meer dan 100% bebouwd kan worden. Die toeslag is een vast bedrag voor elke vierkante meter waarmee de BVO van de opstallen de oppervlakte van de grond overtreft. De toeslag per m2 is gelijk aan het bedrag dat per m2 in rekening wordt gebracht voor gronden waarop slechts één laag mag worden gebouwd.

Het Hof acht aannemelijk dat de Gemeente die toeslag ook in rekening zou hebben gebracht als belanghebbende op 1 januari 2003 vergelijkbare gronden zou hebben gekocht. Nu belanghebbende de berekening van de heffingsambtenaar op zich zelf niet heeft bestreden, zal het Hof derhalve van een BVO van 474.090 m2 uitgaan, zodat geschilpunt 3.a ten gunste van de heffingsambtenaar wordt beslecht.

5.5. Waardering bouwgronden (geschilpunt 3.b)

5.5.1. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt inzake de waardering van de WOZ-gronden, meer in het bijzonder met betrekking tot de bij uitgifte van gronden door de Gemeente te hanteren prijzen, aanvankelijk geen enkel document ingebracht. Eerst ter zitting van het Hof heeft hij ter staving van zijn standpunt enige stukken ingebracht.

De Grondprijzenbrief en de Nota zijn door belanghebbende ingebracht nadat deze met succes tegen de Gemeente een WOB-procedure heeft gevoerd. Het Hof tekent hierbij aan dat uitsluitend de bedragen in de paragraaf 'Bijzondere doeleinden' door de Gemeente niet onherkenbaar zijn gemaakt.

5.5.2. Blijkens de Grondprijzenbrief, de Nota en de verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting werd de uitgifteprijs van gronden met bestemming ‘bijzondere doeleinden' gebaseerd op de kostprijs, die volgens de Gemeente, op 1 januari 2003 […] (exclusief omzetbelasting) bedroeg. Aldus komt de heffingsambtenaar op een waardering van de bouwgronden van (474.080 m2 x […] =) […] (exclusief omzetbelasting).

5.5.3. Belanghebbende heeft ter betwisting van de door de heffingsambtenaar gehanteerde netto vierkante-meterprijs het volgende – voor het eerst in zijn bij het Hof ingediende conclusie van repliek – aangevoerd. De Grondprijzenbrief is een intern stuk, waaraan de Gemeente/de heffingsambtenaar niet gebonden is. Het stuk is zonder betekenis.

Ter onderbouwing van haar standpunt heeft belanghebbende onder andere de volgende documenten ingebracht :

• de Grondprijzenbrief en de Nota;

• documenten betreffende onroerende zaaktransacties die - aldus belanghebbende -laten zien dat vele anderen dan de Gemeente gronden ‘voor bijzondere doeleinden verkopen’;

• een schrijven van mr. ing. J.A. Janssens van Gellicum van ’t Schoutenhuis, waarin een vierkante-meterprijs van (€ 30 voor de aankoop van ‘grond voor bebouwing' + […] voor het bouwrijp maken =) […] (exclusief omzetbelasting) wordt genoemd. Volgens hem is het genoemde bedrag € 30 ‘mede gebaseerd op de in 2003 bekende complexprijs in [...]'.

Belanghebbende komt uit op een waardering van (352.751 m2 x […] =) […] (exclusief omzetbelasting).

5.5.4. De heffingsambtenaar heeft deze stellingen van belanghebbende - voor het eerst - ter zitting van het Hof bestreden.

5.5.5. Zoals overwogen in 5.4.3 acht het Hof aannemelijk dat de Gemeente bij de uitgifte van gronden in beginsel de prijzen uit de Grondprijzenbrief hanteerde. Het heeft geen reden om aan te nemen dat voor gronden met als bestemming ’bijzondere doeleinden’ (niet zijnde sport- of scoutingdoeleinden) dit niet zou gelden. Niet in geschil is dat die prijs op 1 januari 2003 […] per m2 bedroeg. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat in haar situatie de Grondprijzenbrief niet zou zijn gevolgd en dat zij slechts een vierkante-meterprijs van […] zou hebben hoeven te betalen. Nu zij zich op een uitzonderingssituatie beroept (te weten het door de Gemeente niet volgen van de Grondprijzenbrief) en zij ter staving van haar standpunt eigen vergelijkingsobjecten inbrengt (te weten transacties in het gebied [...]), rust naar het oordeel van het Hof, indien de heffingsambtenaar de relevantie van die objecten betwist, de bewijslast op belanghebbende. Aan die bewijslast heeft zij niet voldaan. Hierbij acht het Hof van belang dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende ingebrachte verklaring van - naar zij gesteld heeft - ‘een van de meest gezaghebbende deskundigen van Nederland', welke verklaring inhoudt dat de netto vierkante-meterprijs voor bouwgronden in [...] op 1 januari 2003 […] zou hebben bedragen, naar het oordeel van het Hof afdoende heeft weerlegd door te verwijzen naar de Grondprijzenbrief, volgens welke de gronden in het gebied [...] met bestemming ‘bijzondere doeleinden’, zijn uitgegeven tegen een prijs van € 154,62 per m². Derhalve heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de netto vierkante-meterprijs voor de bouwgronden op 1 januari 2003 […] bedroeg. Dit betekent dat geschilpunt 3.b ten gunste van de heffingsambtenaar wordt beslecht.

5.6. De netto vierkante-meterprijs voor ‘overige gronden’ (geschilpunt 4)

5.6.1. Partijen zijn het erover eens dat de ‘overige gronden’ bestaan uit een natuurmonument, te weten Fort Hoofddijk met slotgracht en de daarbij behorende botanische tuin van circa 13 ha, alsmede uit cultuurgronden, groenstroken, bermen en rest- en snippergroen.

5.6.2. De 'overige gronden' dienen volgens de heffingsambtenaar gewaardeerd te worden op […] (exclusief omzetbelasting), zijnde - aldus de heffingsambtenaar in zijn bij de rechtbank ingediende verweerschrift - 'de uitgifte prijs voor tuingrond'. Ter zitting van het Hof stelde de heffingsambtenaar dat het bedrag van […] gebaseerd was op de uitgifteprijzen van gronden voor sportdoeleinden of scoutingterreinen (beide onbebouwd). Daarvan uitgaande had belanghebbende de ‘overige gronden’ voor een prijs van (420.381 m2 x […] =) […] (exclusief omzetbelasting) van de Gemeente kunnen kopen.

5.6.3. Belanghebbende stelt dat deze gronden niet meer waard zijn dan weiland, derhalve […] per m2. Volgens haar gaat het om ‘onrendabele bestemmingen’.

5.6.4. In de Grondprijzenbrief wordt als uitgifteprijs van onbebouwde gronden voor sportdoeleinden of scoutingterreinen een bedrag van […] per m² exclusief omzetbelasting genoemd. Voor ongebouwde gronden met een andere bestemming wordt geen uitgifteprijs genoemd. Wel is in die brief vermeld dat voor het gebied [...] de prijzen van gronden bestemd voor ‘Bijzondere doeleinden’ elk jaar worden geïndexeerd en dat de prijs voor “onbebouwd terrein (bijv. natuur milieu educatieve tuinen)” per 1 januari 2003 […] per m² bedraagt. Blijkbaar is dit de prijs die resulteert na indexering van eerdergenoemd bedrag van […]. Het Hof leidt hieruit à contrario af dat buiten het gebied [...] voor onbebouwd terrein dat niet is bestemd voor sportdoeleinden of scoutingterreinen, eveneens een netto-uitgifteprijs van […] per m² zou hebben gegolden. Belanghebbende stelt hier slechts een – eigen – verklaring tegenover dat deze gronden niet meer dan […] per m² waard zijn. Het Hof is dan ook van oordeel, dat de heffingsambtenaar de netto vierkante-meterprijs van de ‘overige gronden’ van […] voldoende aannemelijk gemaakt heeft.

Dit betekent dat geschilpunt 4 ten gunste van de heffingsambtenaar wordt beslecht.

5.7. Waardering inclusief of exclusief omzetbelasting (geschilpunt 5)

5.7.1. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de Gemeente als enige mogelijke wederpartij voor belanghebbende bij de aankoop van de bouwgronden en de ‘overige gronden’ die gronden uitsluitend inclusief omzetbelasting aan belanghebbende geleverd zou hebben, indien belanghebbende deze op 1 januari 2003 van de Gemeente zou hebben gekocht.

5.7.2. Belanghebbende stelt dat zij als vrijgestelde ondernemer nimmer met omzetbelasting belaste gronden gekocht zou hebben als zij de gronden ook vrij van omzetbelasting had kunnen verwerven. Volgens haar geeft de Gemeente ook gronden exclusief omzetbelasting uit. Ter staving van haar standpunt verwijst zij naar diverse grondtransacties.

5.7.3. Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak behoort de ter zake van de aanschaf van een nieuw identiek object in rekening gebrachte omzetbelasting tot de waarde, voor zover de eigenaar van de onroerende zaak die belasting niet in aftrek kan brengen. Dit geldt ook indien de onroerende zaak op de waardepeildatum reeds meer dan twee jaren in gebruik was (Hoge Raad 9 februari 2007, nr. 41264, 41265 en 41407, BNB 2007/155, 156 en 157). Niet in geschil is dat, indien belanghebbende de bouwgronden en de ‘overige gronden’ op 1 januari 2003 opnieuw had moeten aanschaffen, zij de ter zake daarvan aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet als voorbelasting in aftrek had kunnen brengen. Zoals reeds onder 5.3.6 is overwogen is voorts aannemelijk dat belanghebbende die gronden uitsluitend van de Gemeente had kunnen verkrijgen. De heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat in dat geval de Gemeente die gronden uitsluitend inclusief omzetbelasting aan belanghebbende geleverd zou hebben. Op grond van de hierna onder 5.8.3 opgenomen overwegingen acht het Hof niet aannemelijk dat belanghebbende levering van die gronden exclusief omzetbelasting zou hebben kunnen bedingen. Uit het zojuist overwogene vloeit voort dat de bouwgronden op […] per m² en de ‘overige gronden’ op […] per m² moeten worden gewaardeerd.

5.7.4. Uit de gedingstukken leidt het Hof af dat belanghebbende zich in dit verband ook op het gelijkheidsbeginsel beroept en wel in die zin dat de Gemeente volgens belanghebbende in vergelijkbare gevallen vóór 2003 niet altijd omzetbelasting in rekening heeft gebracht. Kennelijk stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de Gemeente in situaties als die van haar onbelast levert, hetzij op basis van beleid, hetzij met het oogmerk van begunstiging.

5.7.5. De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel gemotiveerd betwist. Zijns inziens levert de Gemeente gronden als de onderhavige altijd inclusief omzetbelasting. Zijns inziens zijn de door belanghebbende genoemde gevallen niet (voldoende) vergelijkbaar.

5.7.6. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende te dezen de bewijslast rust.

Belanghebbende heeft met hetgeen hij stelt en aan documenten inbrengt niet bewezen dat op basis van beleid of met het oogmerk van begunstiging de Gemeente vóór 1 januari 2003 vergelijkbare gronden onbelast zou hebben geleverd. Zo heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat het in de door haar ingebrachte documenten om bouwterreinen ging. Maar ook indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat het in een aantal gevallen wel om bouwterreinen ging, dan is - gelet op de uitdrukkelijke stelling van de Gemeente dat geleverd werd met omzetbelasting - niet aannemelijk dat de Gemeente vóór 2003 het beleid of de gedragslijn zou hebben gehad OB-vrij te leveren. De Gemeente zal vóór 2003 heel vaak bouwterreinen hebben geleverd en als daarbij in een enkel geval - veronderstellenderwijs - niet met omzetbelasting is geleverd, is dat onvoldoende om geslaagd een beroep op het gelijkheidsbeginsel te doen.

5.8. Grootschaligheidsaftrek (geschilpunt 6)

5.8.1. Belanghebbende voert op dit punt kort samengevat het volgende aan. Indien de Gemeente de bouwgronden en de ‘overige gronden’ op de waardepeildatum aan belanghebbende had uitgegeven, zou een onderhandelingssituatie zijn ontstaan waarbij belanghebbende, gelet op de schaalgrootte van het universiteitscomplex, een korting van minimaal 25% had kunnen bedingen op de standaard uitgifteprijzen. Ook had zij dan uitgifte van gronden exclusief omzetbelasting kunnen bedingen. Het gemeentelijke uitgiftebeleid biedt daarvoor ruimte. Ook bij grondtransacties in het verleden heeft de Gemeente kortingen verleend of gronden exclusief omzetbelasting geleverd.

5.8.2. De heffingsambtenaar heeft betwist dat de Gemeente bij uitgifte van de onderhavige gronden aan belanghebbende kortingen zou hebben verleend. Ook heeft hij het standpunt van belanghebbende met betrekking tot de in het verleden gevolgde gedragslijn gemotiveerd betwist. Hij stelt dat de waardering van het universiteitscomplex in het verleden uiteindelijk in onderling overleg tot stand is gekomen. Van het toepassen van een grootschaligheidsaftrek was daarbij volgens hem geen sprake.

5.8.3. De heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat de Gemeente zich bij het bepalen van de uitgifteprijzen van gronden houdt aan de Grondprijzenbrief en de Nota. In de Nota wordt onder 4.1.2, aangehaald in 2.2, het prijsbeleid voor gronden met de bestemming ‘bijzondere bebouwing’ uiteengezet. Daaruit blijkt dat voor deze gronden vaste prijzen gelden, ongeacht de ligging binnen de gemeente Utrecht. In de Grondprijzenbrief zijn deze vaste prijzen vermeld. Uit die brief blijkt voorts dat slechts voor enkele categorieën gronden welke zijn bestemd voor commerciële doeleinden sprake is van bandbreedtes waarbinnen prijzen kunnen variëren. Gelet hierop acht het Hof niet aannemelijk dat bij uitgifte aan belanghebbende van bouwgronden en ‘overige gronden’ kortingen zouden zijn verleend, ondanks de grote oppervlakte van die gronden, ook niet in de vorm van vermindering van (niet-aftrekbare) omzetbelasting.

5.8.4. Met zijn betoog dat gericht is op de verkrijging van aftrek wegens grootschaligheid, doet belanghebbende tevens een beroep op het vertrouwensbeginsel. Dit beroep slaagt niet. Voor in rechte te beschermen vertrouwen is meer vereist dan de enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in eerdere jaren - naar belanghebbende stelt - grootschaligheidsaftrek heeft toegepast. Nu de heffingsambtenaar zich op het standpunt heeft gesteld dat aftrek wegens grootschaligheid niet aan de orde is geweest in het minnelijk overleg dat in het verleden tot een waardering heeft geleid, kan belanghebbende - op wie te dezen de bewijslast rust - aan de tot stand gekomen waarderingen in het verleden niet het in rechte te beschermen vertrouwen ontlenen dat hij op basis van het vertrouwensbeginsel recht heeft op de grootschaligheidsaftrek.

Voor zover belanghebbende zich in dit verband op het gelijkheidsbeginsel beroept heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar in vergelijkbare gevallen bij andere belastingplichtigen die aftrek heeft toegepast.

5.9. Slotsom

5.9.1. Voorgaande rechtsoverwegingen leiden tot de slotsom dat de WOZ-gronden als volgt gewaardeerd moeten worden:

Omschrijving WOZ-gronden m2 Bedrag in

euro's

per m2 Bedrag

in euro's

- Bouwgrond (inclusief BVO-toeslag) 474.080 […] […]

- Weiland 1.400.700 […] […]

- Wegen en fietspaden 68.979 […] […]

- Uitgegeven in erfpacht 108.277 […] […]

- Overige gronden 420.381 […] […]

Totaal 2.351.088

(excl.

BVO-meters) 100.910.590

5.9.2. Het hoger beroep is dus gegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal doen wat de rechtbank had behoren te doen en zal de bij de beschikking vastgestelde waarde voor het universiteitscomplex verminderen tot (€ 100.910.590 + € 318.485.000 =) € 419.395.590.

6. Proceskosten

6.1. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties. Dit recht bedraagt bij de rechtbank € 281 en bij het Hof € 428, dus in totaal € 709.

6.2. Het Hof ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Nu het hoger beroep gegrond is heeft belanghebbende recht op vergoeding van zijn proceskosten in beroep en hoger beroep. Het Hof stelt deze op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) voor de procedure bij de rechtbank vast op € 805 (2,5 punten voor de proceshandelingen x factor 1 voor de zwaarte van de zaak x de waarde per punt van € 322). Voor de procedure bij het Hof heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 805 (2,5 punt voor de proceshandelingen x factor 1 voor de zwaarte van de zaak x de waarde per punt van € 322).

6.3. In haar beroepschrift voor de rechtbank heeft belanghebbende tevens verzocht om veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten gemaakt voor de bezwaarprocedure. Op grond van artikel 7:15, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht worden de kosten voor de bezwaarprocedure vergoed indien het verzoek wordt gedaan voordat het bestuursorgaan op het bezwaar heeft beslist. Nu belanghebbende haar verzoek pas in een later stadium heeft gedaan, komt haar geen vergoeding van kosten voor die procedure toe.

7. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde voor het universiteitscomplex tot € 419.395.590;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep tot een bedrag van in totaal € 1.610 (€ 805 + € 805), en

- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 709.

De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, P.F. Goes en W.M.G. Visser, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 11 februari 2010 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.