Gerechtshof Amsterdam, 12-05-2011, BQ4864, 09/00457

12 mei 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Zijpe, de heffingsambtenaar,

en het incidenteel hoger beroep van

[X] te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 08/00439 van de rechtbank Alkmaar van 29 mei 2009 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2007, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [Z], op de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het kalenderjaar 2007 naar de toestand per 1 januari van dat jaar vastgesteld op € 169.000.

1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 17 december 2007 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 127.000.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 29 mei 2009 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde vastgesteld op € 84.500.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 juli 2009, aangevuld bij brief van 11 september 2009. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld. Op 1 maart 2011 is een nader stuk ontvangen van belanghebbende.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:

2.2. De onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 360 m² en daarop een woonhuis, gebouwd in 1920, met een inhoud van circa 190 m³ en een atelier van circa 90 m³. De woning is een provinciaal monument, gelegen aan een sloot en een weg, omgeven door weilanden en bollenvelden.

2.3. Op 2 augustus 2005 is aan de eigenaar van het naastgelegen perceel [adres 2] een bouw- en milieuvergunning verleend voor het plaatsen van een windturbine van het type Enercon E66 met een vermogen van 1,8 Mw, een ashoogte van 58 meter, een rotordiameter van 70 meter en een tiphoogte van 85 meter.

2.5. De woning is circa 158 meter gelegen van een andere windturbine op het perceel [adres 3]. Op 21 juli 2006 is een bouwvergunning aangevraagd om deze windturbine te vervangen door een soortgelijke turbine als die op [adres 2].

2.6. Op 1 januari 2007 bestonden er plannen om langs het Noord-Hollandskanaal op circa 1.675 meter van de woning negen nieuwe windturbines te bouwen.

2.7. De heffingsambtenaar heeft de hierna vermelde stukken ingebracht: een taxatierapport van 19 maart 2008 van WOZTAX waarin de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2005 door mr. V.A. Smits, taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur op € 127.000 is bepaald; een waardeverklaring van 23 januari 2008 waarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik door H. Zaadnoordijk RMT/RT - in opdracht van [Y], [adres 2] te [Z] - is getaxeerd op € 164.000, en een waardebepaling van 15 december 2007 waarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik door D.G. van Graven, makelaar o/g, - eveneens in opdracht van [Y] - is bepaald op € 204.500.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op € 127.000. Het geschil is daarbij beperkt tot de vraag wat de invloed is van bestaande windturbines en van plannen voor nieuw te plaatsen windturbines op de waarde van de woning.

4. Het oordeel van de rechtbank

“1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiseres terecht heeft vastgesteld op € 127.000,00. Het geschil is daarbij beperkt tot de vraag wat de invloed is van bestaande windmolens en plannen voor nieuw te plaatsen windmolens op de waarde van de woning van eiseres. Eiseres heeft verklaard zich te kunnen vinden in de aanvankelijk vastgestelde waarde van € 169.000 als de bestaande windmolens noch de nieuwbouwplannen er zouden zijn. Nu ook de rechtbank geen reden ziet om een waarde van € 169.000 onjuist te achten indien daarbij de bestaande windmolens en de nieuwbouwplannen buiten beschouwing worden gelaten, zal zij deze waarde tot uitgangspunt nemen bij de beantwoording van de hiervoor geformuleerde vraag.

2. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat uit rechtspraak blijkt dat, zolang relevante verkoopcijfers niet het tegendeel aantonen, de aanwezigheid van een windturbine binnen een zekere afstand van de woning tot een waardeaanpassing leidt. Voorts heeft verweerder gesteld dat de hoogte van de waardeaanpassing afhangt van de concrete afstand van de woning tot de windturbine. Volgens verweerder toont het verkoopcijfer van de woning aan de [referentiewoning 1] aan dat een windturbine op een afstand van ruim 600 meter niet leidt tot een lagere economische waarde. Aan de hand hiervan heeft het college van burgemeester en wethouders beleidsregels opgesteld. Deze beleidsregels gaan over het waardedrukkend effect van windturbines met een ashoogte van tenminste 40 meter. Verweerder heeft gesteld dat de woning van eiseres valt in de categorie waarbij de afstand tot de windturbine tussen 201 en 300 meter is. Conform deze beleidsregels heeft verweerder de waarde van de woning van eiseres verlaagd met 25% naar € 127.000,00.

3. Eiseres heeft gesteld dat de waarde van haar woning op nihil moet worden gesteld in verband met de overlast die zij sinds augustus 2006 ondervindt van de illegaal geplaatste windturbine. Deze windturbine is op ongeveer 220 m afstand van haar woning gelegen aan de [adres 2]. Verder heeft eiseres gesteld dat er tegenover haar woning binnenkort negen nieuwe windturbines worden gebouwd. Tot slot heeft zij aangevoerd dat er een voorbereidingsbesluit is genomen om de vervanging van de kleine windturbine aan de andere kant van haar woning, aan de [adres 3], door een grotere mogelijk te maken.

5. Ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

7. Verweerder heeft de aftrek gebaseerd op de bij besluit van 4 december 2007 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zijpe vastgestelde beleidsregels voor het waardedrukkend effect op de WOZ-waarde in relatie tot oprichten van windturbines met een ashoogte van tenminste 40 meter (hierna: de Beleidsregels). De Beleidsregels zijn met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2007 in werking getreden.

8. Op grond van artikel 1, eerste lid, van de Beleidsregels gelden deze beleidsregels indien geen onderbouwende verkoopcijfers zoals bedoeld in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, beschikbaar zijn van verkopen na het afgeven van de benodigde vergunningen voor het oprichten van de windturbine(s).

9. Uit artikel 17 van de Wet WOZ volgt dat de maatstaf voor het bepalen van de WOZ waarde van woningen de waarde in het economische verkeer is. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dan ook dat alle in het concrete geval voorkomende omstandigheden die van invloed zijn op de marktwaarde van een woning bij de waardebepaling moeten worden betrokken. In onderhavige zaak betekent dit dat de invloed van de windturbine(s) bij de WOZ-waarde moet worden betrokken, hetgeen verweerder op zich heeft onderkend. De rechtbank is echter, anders dan verweerder, van oordeel dat de invloed van een windturbine niet is te vangen in een vast percentage, enkel afhankelijk van de afstand tot de woning en een ashoogte van tenminste 40 meter, zoals voorgestaan in de Beleidsregels. De rechtbank acht deze benadering te grofmazig en is van oordeel dat deze benadering geen recht doet aan de omstandigheden van het geval. Zo wordt er bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de specifieke ashoogte van een windturbine en de visuele hinder, die toeneemt naarmate de ashoogte groter is. Evenmin wordt in de Beleidsregels rekening gehouden met de ligging van de windturbine ten opzichte van de woning en de daaruit mogelijk voortvloeiende schaduwhinder, uitzichthinder en geluidsoverlast (in verband met de heersende windrichting). Ook de hoeveelheid windturbines in de omgeving van een woning wordt niet betrokken in de Beleidsregels. Dit maakt dat het bepalen van de waarde van een woning met toepassing van artikel 2 van de Beleidsregels zo ver van het bepalen van de marktwaarde in een concreet geval afstaat, dat de Beleidsregels onverbindend moeten worden geacht wegens strijd met het in de Wet WOZ vastgelegde waardebegrip voor woningen.

10. Ook overigens heeft verweerder niet aangetoond dat met de hiervoor genoemde aspecten rekening is gehouden. Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd wegens strijd met artikel 17 van de Wet WOZ.

11. Eiseres heeft evenmin de door haar voorgestane WOZ-waarde aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de WOZ-waarde op nihil moet worden gesteld acht de rechtbank ontoereikend.

5. Standpunten van partijen

5.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.

5.2. De heffingsambtenaar verzoekt de uitspraak van de rechtbank te vernietigen, de uitspraak op bezwaar in stand te laten en de in onderdeel 2 van de uitspraak van de rechtbank vermelde beleidsregels (hierna: de beleidsregels) bindend te verklaren. Zolang geen verkoopcijfers voorhanden zijn kan de waarde volgens de heffingsambtenaar het meest objectief worden benaderd door toepassing van de beleidsregels. Na 2006 hebben een aantal verkopen de uitgangspunten van de beleidsregels bevestigd. Verder gaat de rechtbank in haar uitspraak ten onrechte voorbij aan de taxaties die zijn opgesteld met het doel een bod te doen op de woning. Volgens het concept windbeleid 2009 zal de afstand van de turbine op [adres 3] minimaal 400 meter zijn en onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Amsterdam van 6 maart 2009, LJN BH5974, is de heffingsambtenaar van mening dat dit geen specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid is.

5.3. Belanghebbende heeft in incidenteel hoger beroep verzocht een extra waardevermindering met betrekking tot de visuele hinder van de negen nieuw gebouwde turbines tot uitdrukking te brengen, omdat de rechtbank alleen de afstand als criterium heeft genomen en de negen turbines aanzienlijk groter en hoger zijn dan belanghebbende op basis van de plannen dacht. Voor het overige kan de uitspraak van de rechtbank worden bevestigd. De afstand tot de turbine op [adres 3] blijft volgens belanghebbende 158 meter en de opschaling van de windturbine aldaar blijft haar door het ontbreken van de vaststelling van het windbeleid boven het hoofd hangen. De taxaties in opdracht van de buurman hadden tot doel belanghebbende als lastige buurvrouw te verjagen en voor zijn turbine meer geluidsruimte te krijgen. Met betrekking tot de taxatie van WOZTAX stelt belanghebbende dat de woning hierin is getaxeerd op exact hetzelfde bedrag als dat waarop de gemeente is uitgekomen na 25% aftrek en dat WOZTAX nota bene medesamensteller van de beleidsregels is.

6. Beoordeling van het geschil

6.1. De heffingsambtenaar heeft verzocht de door haar gehanteerde en, voor zover voor het onderhavige geschil van belang, in de overwegingen 7 en 8 van de rechtbankuitspraak weergegeven beleidsregels verbindend te verklaren. Het Hof is van oordeel dat een beleidsregel niet voor beroep vatbaar is op grond van zowel artikel 8:2, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) als artikel 26, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, welke artikelen beide een beperking inhouden ten opzichte van artikel 8:1, eerste lid, van de Awb. Dit betekent dat de beleidsregel niet als zodanig voorwerp vormt dan wel kan vormen van de rechtsstrijd en dat het Hof de toepassing van de beleidsregel zal beoordelen indien en voor zover dat voortvloeit uit de beoordeling van de in geschil zijnde waarde van de woning.

6.2. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning op € 169.000 kan worden vastgesteld als geen rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van de bestaande en toekomstige windturbines. Het Hof zal dit evenals de rechtbank tot uitgangspunt nemen.

6.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanwezigheid van de windturbine op [adres 2] een waardedrukkende invloed heeft. Het Hof acht het aannemelijk dat ook de mogelijke opschaling van de windturbine op [adres 3] van invloed is geweest op de waarde per 1 januari 2007. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat per die datum voor een eventuele koper voldoende zekerheid bestond dat die turbine er op grond van de opstelling en het toenmalige beleid van de gemeente niet zou komen.

6.4. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft daartoe het in 2.7 vermelde taxatierapport van mr. V.A. Smits van WOZTAX, waarin de waarde is bepaald op € 127.000, overgelegd. Het rapport is gebaseerd op de beleidsregels. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank terecht heeft beslist dat de heffingsambtenaar hiermee niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Vaststaat dat de door heffingsambtenaar voorgestane waardevermindering in de stukken niet is onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers. De omstandigheid dat de beleidsregels zijn gebaseerd op diverse rechterlijke uitspraken leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof acht het, mede gelet op wat daarover door partijen is aangevoerd, aannemelijk dat de overlast meer dan evenredig toeneemt naarmate de turbine groter en de afstand tot de turbine kleiner is. De door de heffingsambtenaar genoemde verkopen die de uitgangspunten van de beleidsregels zouden hebben bevestigd, hebben betrekking op objecten die verder van een windturbine zijn gelegen. De heffingsambtenaar heeft erkend dat, met uitzondering van de uitspraak van rechtbank Leeuwarden van 13 juli 2006, LJN AY4165, geen jurisprudentie voorhanden is die gaat over een woning die zo dicht bij een windturbine is gelegen als de woning van belanghebbende. Het Hof is van oordeel dat rechterlijke beslissingen in andere geschillen met betrekking tot andere objecten onder andere, althans niet voldoende vergelijkbare, omstandigheden en gelegen in andere delen van het land, onvoldoende onderbouwing bieden voor de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waardevermindering.

6.5. Ook door te wijzen op de in opdracht van de buurman verrichte taxaties heeft de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde(vermindering) niet aannemelijk gemaakt. In deze taxaties ontbreken concrete gegevens waarmee de waardering en invloed van de windturbines wordt onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de buurman een bod heeft gedaan dat 20% hoger is dan de waardeverklaring van H. Zaadnoordijk RMT/RT. Volgens belanghebbende is echter geen bod gedaan, maar hadden de taxaties in opdracht van de buurman tot doel haar als lastige buurvrouw te verjagen en meer geluidsruimte voor zijn turbine te krijgen. Het Hof hecht geloof aan deze verklaring en kent ook op die grond geen bewijskracht toe aan deze taxaties; aannemelijk is te achten dat de buurman er belang bij had belanghebbende weg te krijgen in verband met het tussen die buurman en belanghebbende bestaande conflict van belangen. Bovendien is de verwijzing van de heffingsambtenaar in strijd met het in 6.2 verwoorde gezamenlijke uitgangspunt dat moet worden uitgegaan van een waarde van € 169.000 als geen rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van de bestaande en toekomstige windturbines.

6.6. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar in incidenteel hoger beroep voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Een onderbouwing met concrete gegevens ontbreekt en een woning heeft altijd enige waarde.

6.7. De rechtbank heeft de waarde in haar uitspraak vastgesteld op € 84.500. Het Hof acht dit gelet op de door de rechtbank gegeven motivering en hetgeen door partijen is aangevoerd een aanvaardbare schatting, oordeelt dat de rechtbank aldus in goede justitie tot een juiste waarde is gekomen en maakt deze tot de zijne.

6.8. Met betrekking tot het incidenteel hoger beroep is het Hof van oordeel dat, ook als veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat de plannen om langs het Noord-Hollandskanaal de negen nieuwe windturbines te bouwen per 1 januari 2007 van invloed waren op de waarde, door belanghebbende niet aannemelijk is gemaakt dat nog een verdere waardevermindering in aanmerking moet worden genomen.

5. Kosten

Een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht kan achterwege blijven omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 447.

De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 12 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.