Gerechtshof Amsterdam, 29-09-2011, BT7243, 10/00879

29 september 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/130 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2009 krachtens de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 3.510.000, en een aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 22 december 2009, de beschikking en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3. Bij uitspraak van 15 november 2010, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 december 2010, aangevuld bij brief van 5 januari 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

2. Feiten

Het Hof vindt aanleiding om de feiten als volgt vast te stellen.

2.1. Belanghebbende is sinds 2006 juridisch eigenaar van twee kadastrale percelen aan de [A-straat 1] met de aanduidingen ASV00, sectie W, perceelnummer 0123 en ASV00, sectie W, perceelnummer 0655 met een gezamenlijke oppervlakte van 3.310 m2.

2.2. Begin 2007 is begonnen met de bouw van een vrijstaande woning met zwembad en bijgebouw (hierna gezamenlijk aan te duiden als: de opstallen). De bouwwerkzaamheden voor de woning waren op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor circa 60% gereed en de bouwwerkzaamheden voor het zwembad en het bijgebouw voor circa 40%. Op 1 januari 2009 waren de bouwwerkzaamheden voor de opstallen gereed.

2.3. De woning heeft een inhoud van circa 1.578 m3.

2.4. Tot de gedingstukken behoort een WOZ-taxatierapport, uitgebracht op 30 juni 2010 door [Y], taxateur, in opdracht van de gemeente Amstelveen. In dit rapport is de in de beschikking vermelde waarde van € 3.510.000 als volgt gespecificeerd:

Ter onderbouwing van de waarde zijn in het taxatierapport onder meer verkoopcijfers vermeld van de vergelijkingsobjecten [A-straat 2], [A-straat 3], [A-straat 4] en [B-straat 5].

3. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen. Belanghebbende is door de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.

“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2. Ingevolge de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2008. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b en slotzinsnede Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien de onroerende zaak in de twee jaren voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert. De waarde van de woning moet daarom worden bepaald naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2009, dat wil zeggen in voltooide staat.

4.3. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

4.4. Twee van de vier in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en alle vier in het taxatierapport genoemde objecten zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Door het zeer beperkte aantal verkopen van dit soort woningen is het toegestaan ook verkopen van meer dan één jaar voor of na de prijspeildatum te gebruiken voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. (Uitspraak van 15 augustus 2008, Gerechtshof Amsterdam, nr. 06/00304, LJN BE8578).

4.6. Daar komt bij dat het door eiser overgelegde taxatierapport niet kan dienen ter onderbouwing van eisers grief dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld omdat de waarde in dat rapport niet is onderbouwd door verkoopprijzen van vergelijkbare panden.

4.7. De rechtbank overweegt daarbij nog dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van dit geding nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.

4.8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

4. Geschil in hoger beroep

4.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2009.

4.2. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken en in het proces-verbaal van de zitting is vermeld.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het in 2.4 bedoelde taxatierapport overgelegd, met daarin de gegevens van vergelijkingsobjecten die enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Weliswaar is de waarde van de onroerende zaak als geheel in geschil maar het Hof zal zich in dezen aansluiten bij de werkwijze van partijen ter beoordeling van de onderdelen grond, dan wel opstallen van de onroerende zaak.

5.2. Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [A-straat 2] en [B-straat 5] waarvoor transactieprijzen van grond zijn vermeld, de door de gemeente voorgestane waarde van de grond van de onroerende zaak van belanghebbende, in totaal gewaardeerd op € 1.770.430, in voldoende mate onderbouwen. Met name de ligging en de omvang van het perceel grond aan de [A-straat 2] zijn vergelijkbaar met die van de grond van het onderhavige object. Met behulp van de verkoopprijs [A-straat 2], gerealiseerd circa 12 maanden vóór de waardepeildatum, heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de grond van de onroerende zaak van belanghebbende niet op een te hoog bedrag is gewaardeerd.

5.3. Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar gegevens overgelegd van twee vergelijkingsobjecten, [A-straat 3] en [A-straat 4]. De inhoud van deze woningen is 576 m3 respectievelijk 773 m3 en deze woningen zijn daardoor beduidend kleiner dan de woning van belanghebbende. De voor deze vergelijkingsobjecten berekende prijzen per kubieke meter kunnen naar het oordeel van het Hof niet dienen ter ondersteuning van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 961,50 per m3 voor de woning van belanghebbende. Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat en op welke manier hij rekening heeft gehouden met het verschil in inhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Ook overigens heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat aan de opstallen een waarde kan worden toegekend van € 1.739.570.

5.4. In de door belanghebbende ingebrachte taxatieverklaring, als hiervoor bedoeld in 2.5, is aan de hand van de geraamde bouwkosten uitgegaan van een waarde voor de opstallen van € 1.020.000 (totale waarde van de onroerende zaak van € 2.102.500 verminderd met de aan kavel 1 en kavel 2 toegekende waarde van € 835.000, respectievelijk € 247.500). Belanghebbende komt onder meer tot deze waarde door uit te gaan van een bedrag van afgerond € 500.000 voor de bouw van de woning en € 150.000 voor de bouw van het zwembad. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze bouwkosten geen nadere stukken overgelegd waaruit de juistheid van deze bedragen kan worden afgeleid. Belanghebbende heeft, zo blijkt uit de taxatieverklaring, weliswaar rekening gehouden met prijsstijgingen, tuinaanleg en marktwerking, maar het Hof acht niet aanvaardbaar dat belanghebbende uitgaat van de begrote kosten en niet van de werkelijke kosten, die haar inmiddels bekend zijn dan wel kunnen zijn. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarde van € 1.020.000 voor de opstallen daarom evenmin aannemelijk gemaakt.

5.5. Nu geen van partijen de door hen gestelde waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de WOZ-waarde zelf vaststellen. Voor wat betreft de grond sluit het Hof zich aan bij de door de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport vermelde waarde van € 1.770.430. Uitgaande daarvan en van de bewijsmiddelen die partijen met betrekking tot de waarde van de opstallen hebben aangebracht, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak als geheel, in goede justitie vaststellen op € 3.000.000.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd en de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende zal door het Hof worden verminderd tot € 3.000.000.

6. Kosten

7. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 29 september 2011 in het openbaar uitgesproken.