Gerechtshof Amsterdam, 20-10-2011, BV0530, 09/00567

uitspraak: 20 oktober 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Z, belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 08/5769 van de rechtbank Amsterdam van 10 juli 2009 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 10 juli 2009 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde vastgesteld op € 199.500 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.3. Het tegen de uitspraak ingediende hoger beroepschrift is bij het Hof ingekomen op 18 augustus 2009, aangevuld bij brief van 14 september 2009. De heffingsambtenaar heeft op 23 september 2009 een verweerschrift ingediend, aangevuld met nadere stukken van 19 en 22 oktober 2009.

1.4. Op 16 februari 2011 is een nader stuk van de heffingsambtenaar ingekomen. Op 22 februari en 1 en 23 maart 2011 zijn nadere stukken van belanghebbende ontvangen.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

In de ontwikkeling van het geschil in hoger beroep vindt het Hof aanleiding de feiten als volgt vast te stellen:

2.1. De onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een gestapelde woning met een oppervlakte van circa 70 m², en is gelegen op de eerste etage van het pand A-straat 0. Het pand A-straat 0, een rijksmonument, is gebouwd in 1899.

2.2. Belanghebbende is eigenaar van het gehele pand A-straat 0. De eigendom is niet gesplitst in appartementsrechten.

3. Omvang van het geschil in hoger beroep

Tussen partijen is uiteindelijk nog in geschil of de door de heffingsambtenaar ambtshalve nader vastgestelde waarde moet worden verminderd met een bedrag van € 30.000 in verband met de toekomstige kosten van achterstallig onderhoud en of de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde is uitgegaan van een juiste interpretatie en toepassing van de artikelen 16, onderdeel c, en 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz).

4. Het oordeel van de rechtbank

4.1. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. Met betrekking tot de kosten van achterstallig onderhoud, heeft de rechtbank in haar uitspraak het volgende overwogen. Belanghebbende wordt door de rechtbank aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

“13. Verweerder heeft de waarde van de woning ten opzichte van de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten verlaagd met 70% van € 100.000, zijnde de door eiser gestelde renovatiekosten om in het door hem geclaimde achterstallig onderhoud te voorzien. Eiser meent dat de volledige renovatiekosten in mindering moeten worden gebracht. De rechtbank overweegt dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kosten van deze renovatie zich één-op-één leiden tot een hogere waarde. Immers, bijvoorbeeld arbeidskosten van schilderwerk zullen niet tot een waardevermeerdering leiden. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van de onderhoudstoestand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten door verweerder voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht door de uit de vergelijkingsobjecten volgende m2-prijs te verlagen met € 1.000 per m2”.

4.2. Met betrekking tot de toepassing van de artikelen 16, onderdeel c, en 17, tweede lid, van de Wet woz, heeft de rechtbank in haar uitspraak het volgende overwogen:

“15. Eisers grief ten slotte dat bij de waardebepaling ten onrechte wordt uitgegaan van een gesplitste en los verkoopbare woning leidt evenmin tot een voor hem gunstiger resultaat. Dat eiser het vaststellen van de waarde van de woning met inachtneming van de in artikel 17 van de Wet woz neergelegde ficties als onrechtvaardig ervaart en een andere wijze van waardebepaling voorstaat doet hier niet aan af. De door verweerder gehanteerde wijze van waardebepaling is voorgeschreven in artikel 17 van de Wet woz. De rechtbank is op grond van artikel 11 van de Wet algemene bepalingen niet bevoegd om te oordelen over de innerlijke waarde of billijkheid van deze wetgeving”.

5. Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken en in het proces-verbaal van de zitting is vermeld.

6. Beoordeling van het hoger beroep

6.1. In hoger beroep is uiteindelijk niet meer in geschil dat de heffingsambtenaar de door de rechtbank vastgestelde waarde terecht heeft verminderd tot € 165.000 in verband met de waardedrukkende invloed van toekomstige kosten van funderingsherstel. Als gevolg hiervan behoeft de gang van zaken op de zitting van de rechtbank met betrekking tot het stuk ‘Beoordeling funderingsonderzoek A-straat 0’ van ing. B van 9 april 1998 geen verdere bespreking. Partijen stellen de waardedrukkende invloed hiervan op basis van de geschatte kosten en totale oppervlakte van het pand op € 34.500, zijnde 70 m² / 277 m² x € 136.500. Het Hof acht dit juist en zal partijen hierin volgen. Aangezien het beroep en hoger beroep uitsluitend betrekking hebben op de woning A-straat 0, is het Hof niet bevoegd een oordeel te geven over de vastgestelde waarden van de andere woningen in het pand en kan het de heffingsambtenaar niet een aanwijzing geven die aanslagen (ambtshalve) te verminderen.

6.2. De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende overgelegde berekening van de toekomstige kosten van achterstallig onderhoud van € 100.000 niet betwist, zodat van dit bedrag moet worden uitgegaan. De heffingsambtenaar stelt dat de daarin opgenomen kosten voor herstel van het dak niet volledig aan de woning kunnen worden toegerekend. Belanghebbende betwist dit op zichzelf niet, maar stelt dat de kosten van herstel van de binnenkant van het dak wel aan de woning kunnen worden toegerekend. De heffingsambtenaar heeft voorts gesteld, en het Hof acht aannemelijk, dat toekomstige uitgaven voor achterstallig onderhoud (in het algemeen) niet zullen leiden tot vermindering van de waarde van een woning met de volle 100% van die uitgaven. De heffingsambtenaar stelt dat hij de waardedrukkende invloed ten opzichte van de waarde die hij bij de beschikking heeft vastgesteld, heeft berekend door middel van vergelijking met andere objecten in normale tot goede staat. Rekening houdend met het voorgaande, komt dit uit op 70% van de kosten. Het Hof acht dit percentage aannemelijk. Door belanghebbende zijn geen gegevens overgelegd op grond waarvan aannemelijk is dat van een hoger percentage moet worden uitgegaan. Uit de door hem overgelegde offertes kan niet worden afgeleid welk(e) bedrag(en) in verband met het herstel van het dak uitsluitend aan de woning kan/kunnen worden toegerekend, omdat een specificatie daarvan ontbreekt.

6.3. Het Hof verenigt zich voor het overige met de overwegingen van de rechtbank en met de beslissingen waartoe de rechtbank is gekomen. Het Hof heeft geen redenen met betrekking tot de toepassing van de artikelen 16, onderdeel c, en 17, tweede lid, van de Wet woz anders te oordelen dan in zijn uitspraken van 18 juni 2008, 06/00534, LJN BD5318 en 28 november 2008, 07/00375, LJN BG5701. De invoering per 1 januari 2010 van artikel 17a Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001, leidt niet tot een ander oordeel.

7. Kosten

8. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter van de belastingkamer, J.P. Kruimel en P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 20 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.