Gerechtshof Amsterdam, 02-02-2012, BW2984, 10/00960

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V. te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/1597 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 30 april 2009 voor het jaar 2007 een waardebeschikking genomen naar een waarde van € 3.207.000 voor de onroerende zaak [B-weg] 17 A 19 (+17A 20-23, 19A1) naar de waardepeildatum 1 januari 2005. Bij hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2007 opgelegd.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 24 februari 2010, het bezwaarschrift niet ontvankelijk verklaard.

1.3. Bij uitspraak van 8 november 2010, verzonden op 24 november 2010, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de heffingsambtenaar opgedragen opnieuw te beslissen op het bezwaarschrift met inachtneming van haar uitspraak.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 december 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Op 24 augustus 2011 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 december 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.

2.2. De onroerende zaak is een bedrijfsgebouw, waarop appartementsrechten zijn gevestigd. Het bedrijfsgebouw is gelegen op grond die in erfpacht is uitgegeven. Belanghebbende heeft appartementsrechten gekocht bij koop/aannemingsovereenkomst voor een bedrag van € 2.743.426 inclusief omzetbelasting. De levering heeft plaatsgevonden op 2 september 2004. De gemeente heeft aan de appartementsrechten (hierna te noemen: de onroerende zaak) de huisnummers 17A19, 17A20, 17A21, 17A22, 17A23 en 19A1 toegekend.

2.3. Na levering van de appartementsrechten heeft belanghebbende de onroerende zaak laten verbouwen en aanpassen aan de wensen van de huurder. De huurder heeft de onroerende zaak op 1 oktober 2005 in gebruik genomen. De kosten van de verbouwing bestonden uit € 808.500 voor werktuigbouwkundige installaties, € 275.000 voor elektrotechnische installaties inclusief zwakstroom en bliksembeveiliging en € 421.850 voor bouwkundige kosten, wanden, vloeren en dergelijke. De bedragen van deze kosten zijn door belanghebbende per e-mail van 21 april 2010 opgegeven aan de gemeentelijke taxateur.

2.4. De omzetbelasting die is begrepen in de koop/aannemingsovereenkomst is door belanghebbende als voorbelasting in mindering gebracht. Er is sprake van met omzetbelasting belaste verhuur van de onroerende zaak door belanghebbende.

2.5. De bodem van de onroerende zaak is verontreinigd. In de tot de gedingstukken behorende akte van levering van 2 september 2004 is in onderdeel G. Erfpachtbepalingen verwezen naar de akte houdende uitgifte in erfpacht en naar hetgeen daarin is vermeld. In de Algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden zijn in de punten B. 8. tot en met 15. de bepalingen opgenomen over onder meer bodemsanering en de verplichtingen van de erfpachter in verband hiermee. De sanering zal naar verwachting nog enige jaren duren. In verband met de sanering staan voor het kantoorgedeelte van de onroerende zaak containers die het uitzicht belemmeren.

2.6. Tot de nadere stukken die de heffingsambtenaar heeft ingediend behoort een ‘reactie taxateur’ van de hand van P.A. Mulders (hierna: de taxateur) met datum 23 augustus 2011, waarin hij concludeert dat de onroerende zaak op een te laag bedrag is gewaardeerd. De waarde is door hem als volgt getaxeerd:

2.7. Voorts bevat de ‘reactie taxateur’ een berekening op basis van huurwaardekapitalisatie. Daarin wordt de huurwaarde op basis van de huursom als volgt gecorrigeerd:

Aan deze berekening zijn berekeningen toegevoegd die resulteren in een kapitalisatiefactor (bruto) van 10 respectievelijk 10,5.

2.8. Verder bevat de ‘reactie taxateur’ een berekening waarin de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 2.591.000 exclusief omzetbelasting.

2.9. De taxateur taxeert de waarde van de onroerende zaak in hoger beroep primair op € 3.323.500, subsidiair op € 3.314.500 en meer subsidiair op € 2.591.000.

3. Geschil in hoger beroep

3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005.

3.2. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting.

4. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, waarbij zij voor zover van belang het navolgende heeft overwogen. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

1. In de uitspraak van bezwaar heeft verweerder het bezwaarschrift van eiseres aangemerkt als niet-tijdig ontvangen en het bezwaar daarom niet-ontvankelijk verklaard. Ter zitting heeft verweerder aangegeven de stelling van eiseres dat het bezwaarschrift tijdig ter post is bezorgd als juist te aanvaarden en de niet-ontvankelijkheid van het bezwaar niet langer te handhaven.

2. Gelet op het door verweerder in de beroepsfase herziene standpunt is het beroep gegrond verklaard.

4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005.

5. Eiseres heeft onder meer het standpunt ingenomen dat - indien het voor juist moet worden gehouden dat niet een huurwaardekapitalisatie maar de door eiseres op 2 september 2004 betaalde vrij-op-naamprijs van € 2.743.000 als uitgangspunt voor de waardevaststelling kan worden gehanteerd - de omzetbelasting die deel uitmaakt van de verkoopprijs voor de WOZ-waarde buiten beschouwing dient te blijven.

6. De rechtbank verwerpt de primaire grieven van eiseres. Daartoe is het volgende redengevend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Met de reactie van de taxateur op het beroepschrift heeft verweerder in beginsel aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank tekent hierbij aan dat het verweerder op elk moment van een lopende procedure vrijstaat de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde aan te vullen. Verweerder wordt hierin slechts beperkt door het in het bestuursrecht algemeen aanvaarde ‘verbod van reformatio in peius’, hetgeen inhoudt dat de indiener van een bezwaar of beroep niet mag worden benadeeld door het indienen van dat rechtsmiddel. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Er bestond voor verweerder dan ook geen beletsel op enig moment in de procedure te kiezen voor een andere waarderingsmethodiek.

8. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak relatief kort voor of na de peildatum heeft gekocht moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij deze feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Dergelijke feiten of omstandigheden zijn door eiseres niet aangevoerd. Evenmin heeft eiseres de omvang van de door de taxateur genoemde eveneens bij de waardering betrokken investeringen of de hoogte van de erfpachtcorrectie betwist.

9. Eiseres heeft betoogd dat het verweerder na de primaire waardevaststelling aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode niet meer vrijstond de waarde vast te stellen op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Anders dan eiseres kennelijk meent heeft verweerder in het onderhavige geval geen gebruik gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde als waarderingsmethode. Wat daar ook van zij, artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ (tekst 2007), staat reeds in de weg aan het slagen van deze grief. Ingevolge deze bepaling wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, in afwijking van het tweede lid bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

11. In het onderhavige geval blijkt uit de stukken niet of de onroerende zaak meer of minder dan twee jaren in gebruik is. De rechtbank ziet daarin aanleiding niet zelf in de zaak te voorzien en verweerder op te dragen opnieuw op het bezwaar van eiseres te beslissen.

5. Beoordeling van het geschil

Ontvankelijkheid van het bezwaar

5.1.1. De rechter in belastingzaken is bij de beoordeling of een bij hem ingesteld rechtsmiddel ontvankelijk is, gehouden ambtshalve onderzoek te doen naar de aannemelijkheid van de feiten die door een partij in dat verband worden aangevoerd, ook indien die gestelde feiten door de wederpartij worden erkend of niet worden betwist (HR 13 mei 2011, nr. 10/03845, LJN BQ4291). De rechtbank heeft ten aanzien van de ontvankelijkheid van het bezwaar niet een zodanig onderzoek gedaan maar heeft zich laten leiden door de opvattingen van partijen daarover. Hierin ziet het Hof aanleiding zelf een zodanig onderzoek te doen.

5.1.2. Belanghebbende heeft verklaard dat het bezwaarschrift en het formulier ‘Bezwaar en verzoek’ dat hij samen met de bestreden waardebeschikking heeft ontvangen, kort na ontvangst van de waardebeschikking gelijktijdig aan de heffingsambtenaar zijn gezonden. Dit wordt volgens belanghebbende ondersteund door het feit dat zowel het bezwaarschrift als het daarbij gevoegde formulier is gedagtekend op 1 mei 2009. Belanghebbende heeft er verder op gewezen dat veelvuldig bezwaar wordt ingesteld omdat belanghebbende 200 tot 300 panden beheert. Daarbij wordt als werkwijze gehanteerd dat bezwaren binnen korte tijd na het opleggen van de aanslag worden ingediend. Het formulier is bij ontvangst door de heffingsambtenaar voorzien van een stempel met als datum 18 juni 2009. Het bezwaarschrift, dat ook door de heffingsambtenaar is ontvangen, is evenwel niet van een stempelafdruk met datum voorzien. Belanghebbende stelt dat er problemen waren bij de gemeente met de tijdige verwerking van binnengekomen post. Dit blijkt uit het feit dat, in tegenstelling tot andere situaties waarin belanghebbende bezwaar instelt, geen ontvangstbevestiging is ontvangen. Belanghebbende heeft hier wel om verzocht en heeft vervolgens gehoord dat er problemen waren. Dit is door de [A] van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam bevestigd.

5.1.3. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het bezwaarschrift tijdig ter post heeft bezorgd en dat dit binnen de bezwaartermijn door de heffingsambtenaar is ontvangen. Deze stelling is bevestigd in de door belanghebbende overgelegde brief van [A], waarin deze verklaart dat het bezwaarschrift binnen de gestelde termijn is ontvangen. Het Hof vindt hierin, en in hetgeen onweersproken door belanghebbende is gesteld, aanleiding om aan te nemen dat er destijds ten kantore van de heffingsambtenaar problemen waren met de verwerking van de post. Het Hof bevestigt daarom het oordeel van de rechtbank dat het bezwaarschrift ontvankelijk is.

De waarde van de onroerende zaak

5.2. De rechtbank heeft in haar uitspraak het beroep gegrond verklaard en de heffingsambtenaar opgedragen opnieuw uitspraak op bezwaar te doen. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld en het Hof verzocht de zaak inhoudelijk te beoordelen. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond omdat de rechtbank, gelet op het navolgende, zelf in de zaak had kunnen voorzien.

5.3. Op grond van artikel 17, tweede en derde lid, Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt – kort weergegeven - de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde in het economische verkeer dan wel, indien deze hoger is, op de gecorrigeerde vervangingswaarde.

5.4. De waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak kan onder meer worden bepaald door middel van vergelijking met verkoopprijzen. Deze methode heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegepast bij de berekening van de waarde vermeld onder punt 2.6. Belanghebbende heeft gesteld dat deze taxatiemethode in strijd is met de Taxatie-instructie Niet Woningen van de gemeente (hierna: de taxatie-instructie) waarin is bepaald dat voor niet-woningen de huurwaardekapitalisatiemethode, de discounted-cash-flow-methode dan wel de dekkingswaarde methodiek moet worden toegepast en voor incourante niet-woningen de gecorrigeerde vervangingswaarde.

5.5. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende er ten onrechte vanuit gaat dat de heffingsambtenaar op basis van de taxatie-instructie uitsluitend de daarin genoemde waarderingsmethoden zou kunnen toepassen. In het arrest van 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375 heeft de Hoge Raad bevestigd dat de in een uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat die waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. Dit brengt mee dat, voor zover de taxatie-instructie al een beperking zou bevatten ten opzichte van artikel 17, tweede lid, dit geen gevolgen heeft voor de waarderingsmethoden voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak.

5.6. Naar het oordeel van het Hof kan de prijs die door belanghebbende bij aankoop van de onroerende zaak is overeengekomen bij levering op 2 september 2004, derhalve kort voor de waardepeildatum 1 januari 2005, als uitgangspunt dienen bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer. Niet is gesteld of gebleken dat de aankoopprijs niet de waarde in het economische verkeer op dat moment zou hebben vertegenwoordigd.

5.7. Het Hof zal eerst beoordelen of de primair door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 3.207.000, gelet op de berekening van de taxateur zoals vermeld onder 2.6, te hoog is.

5.7.1. De heffingsambtenaar heeft de aankoopprijs vermeerderd met de bij de aankoop verschuldigde omzetbelasting. Belanghebbende stelt hiertegenover dat de omzetbelasting niet tot de waarde kan worden gerekend. Hieromtrent overweegt het Hof als volgt. De ingebruikneming van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2005. Dit betekent dat de onroerende zaak op 1 januari 2007 nog niet gedurende meer dan twee jaar in gebruik was. Derhalve zou gelet op artikel 11, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de omzetbelasting 1968 de levering van de onroerende zaak bij het begin van het WOZ-tijdvak 2007 niet vrijgesteld zijn van omzetbelasting. De omzetbelasting is derhalve terecht als waardebepalende factor in aanmerking genomen (vergelijk Hoge Raad 30 oktober 1991, nr. 26 544, onder meer gepubliceerd in Belastingblad 1992, p. 231).

5.7.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling in verband met het feit dat de grond waarop de onroerende zaak is gelegen in erfpacht is uitgegeven, de aankoopprijs heeft vermeerderd met de gekapitaliseerde erfpachtcanon. Het Hof acht dit een juiste benadering en acht het bedrag dat door de heffingsambtenaar is gehanteerd voldoende aannemelijk gemaakt.

5.7.4. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat bij de waardering geen rekening is gehouden met de bodemverontreiniging en -sanering. Het Hof is van oordeel dat, gelet op de Algemene en bijzonder erfpachtvoorwaarden, punten B. 8. tot en met 15., zoals opgenomen in de akte van levering van 2 september 2004 belanghebbende ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak bekend was met de aanwezige bodemverontreiniging, de voor rekening van belanghebbende komende saneringskosten en de overlast van de sanering. Deze omstandigheden zijn verdisconteerd in de door belanghebbende betaalde aankoopprijs. Voor een verlaging in verband hiermee is derhalve geen aanleiding.

5.8. De subsidiaire standpunten van de heffingsambtenaar, de taxaties welke daaraan ten grondslag liggen en de daartegen gerichte grieven van belanghebbende behoeven gelet op het vorenstaande geen bespreking meer.

5.9. De klacht van belanghebbende omtrent de bezwaardrempel (Fierensmarge) kan geen doel treffen nu deze in het onderhavige geval geen toepassing vindt of heeft gevonden.

Slotsom

5.10. De slotsom is dat de waarde, zoals vastgesteld bij de bestreden beschikking, van € 3.207.000 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het hoger beroep is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen in rechtsoverwegingen 5.1. en 5.2., gegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

6. Kosten

7. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 2 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.