Gerechtshof Amsterdam, 05-04-2012, BW9315, 10-00811

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 10/00811

5 april 2012

[X] te [Z], belanghebbende,

(gemachtigde: J. Linnekamp)

de inspecteur van de Belastingdienst/Holland-Midden/kantoor Hoofddorp,

de inspecteur.

“2.1. [Belanghebbende] is makelaar in onroerende zaken. Hij is in dienst bij [X Beheer B.V.] en houdt alle aandelen in die vennootschap. [X Beheer B.V.] houdt alle aandelen in [A Makelaardij B.V.] en 50% van de aandelen in [B Makelaars B.V.]

2.2. [Belanghebbende] is eigenaar van de onroerende zaak, gelegen te [C] aan de [D-weg] [1-2], waarvan volgens het bestemmingsplan de bestemming is: “wonen, met detailhandelsdoeleinden toegestaan”. [Belanghebbende] verhuurt de begane grond en kelder met huisnummer [2] (hierna te noemen: het pand) aan [A Makelaardij B.V.] voor een bedrag van € 29.495 per jaar. Het pand heeft 125m² kantoorruimte en 2x36m² berging, respectievelijk kelder. Er is geen schriftelijk huurcontract opgemaakt. [Belanghebbende] verhuurt de bovenetage, met huisnummer 340 aan een derde voor een bedrag van € 21.616 per jaar.

2.3. Per 1 januari1999 bedroeg de WOZ-waarde van het pand € 207.377 en per 1 januari 2003 € 254.500. Voor de bovenetage waren deze waardes € 104.823 respectievelijk € 145.000.

2.4. [Belanghebbende] heeft de waarde van het pand en de bovenetage tezamen in zijn aangifte IB/PVV 2000 aangegeven voor € 301.764.

2.5. In een brief van 12 oktober 2007 van [belanghebbende] aan zijn gemachtigde is onder meer het volgende opgenomen:

“Huuropbrengsten

1. (…)

2. Het ter beschikking gestelde kantoorgedeelte bestaat uit 125 m² kantoor gelegen op de parterre, 36 m² kelder en 36 m² berging op de parterre (twee voormalige garages). Als prijs per m² is voor het kantoor aangehouden € 181,- en voor de berging en de kelder € 96,-. Deze bedragen zijn volstrekt conform de marktprijzen op 1 januari 2001.

3. Er is niet afgeweken van de markthuur.”

2.6. In opdracht van [belanghebbende] heeft L.A. van Dam van [B Makelaars B.V.] op 16 januari 2008 het pand en de bovenetage getaxeerd. In het taxatierapport is als waarde van het pand per 1 januari 2001 opgenomen € 1.150.000 en als waarde van de bovenetage € 400.000. In het rapport is onder meer het volgende opgenomen:

“ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

1. methode

De getaxeerde waarden zijn bepaald aan de hand van de BAR-methode (bruto

aanvangsrendementmethode). Hierbij is uitgegaan van een rendement van 4,5% en 7% verwervingskosten. Vervolgens is de uitkomst afgerond op basis van de ervaring van de taxateur

2. uitgangspunten

-Brutojaarhuur kantoor gecorrigeerd: € 55.000,-

-Brutojaarhuur bovenwoning gecorrigeerd € 18.000,-

-Rendement: 4,5%

-verwervingskosten: 7%

De cijfers inzake de (werkelijk betaalde) huren zijn verstrekt door de opdrachtgever.”

2.7. Door H.G.W.J. Erfmann, als taxateur onroerende zaken, werkzaam bij de

Belastingdienst/Amsterdam, is op 12 maart 2009 een taxatierapport opgemaakt waarin de

waarde in het economisch verkeer van het pand op 1 januari 2001 is geschat op € 405.000.

2.8. [Belanghebbende] heeft in zijn aangifte IB/PVV voor het jaar 2004 een belastbaar inkomen uit werk en woning (box 1) aangegeven van € 50.372. Het aangegeven resultaat uit ter beschikking gestelde vermogensbestanddelen bedroeg € 12.636 negatief. Dit resultaat betrof de huuropbrengst van het pand van € 29.495 verminderd met de kosten ten bedrage van € 42.131. Onder de kosten is een bedrag van € 27.000 aan afschrijving op het pand opgenomen. In de aangiften over de jaren 2001 tot en met 2003 was ook een bedrag van

€ 27.000 aan afschrijving opgenomen, welke aangiften door [de inspecteur] zijn gevolgd. Bij de

berekening van het bedrag van € 27.000 aan afschrijving is [belanghebbende] uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van het pand per begin 2001 van € 1.200.000. Daarvan is € 300.000 toegerekend aan de grond en € 900.000 aan de opstal. Het afschrijvingspercentage van 3% van € 900.000 levert een afschrijving van € 27.000 per jaar op.

2.9. [De inspecteur] heeft het hiervoor genoemde negatieve resultaat niet geaccepteerd en [belanghebbendes] inkomen in box 1 verhoogd met € 12.636 tot € 63.008.”

De rechtbank heeft belanghebbendes beroep ongegrond verklaard, waarbij zij, voor zover

hier van belang, heeft overwogen:

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Niet in geschil tussen partijen is dat [belanghebbende] sinds begin 2001 het pand aan [A Makelaardij B.V.] ter beschikking stelt in de zin van artikel 3:92, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001.

Op grond van artikel 1, onderdeel M, eerste lid van de Invoeringswet Wet inkomstenbelasting 2001 dienen in dat geval ter beschikking gestelde vermogensbestanddelen te boek worden gesteld tegen de waarde in het economische verkeer op 1 januari 2001.

4.2. Nu [belanghebbende] de kosten van de werkzaamheid, het ter beschikking stellen van het pand, in aftrek wil brengen, brengt een redelijke bewijslastverdeling mee dat [belanghebbende] de hoogte van die kosten en daarmee, ter bepaling van de hoogte van de jaarlijkse afschrijving, de waarde van het pand per 1 januari 2001, aannemelijk moet maken.

4.3. [Belanghebbende] heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.200.000 het hiervoor onder 2.6 genoemde taxatierapport van [B Makelaars B.V.] overgelegd. De taxateur waardeert het pand in zijn rapport op € 1.150.000. Hij is voor de waardebepaling uitgegaan van een bruto jaarhuur van € 55.000 en een brutoaanvangsrendement (hierna: Bar) van 4,5%. [Belanghebbende] voert aan dat een huurprijs van € 55.000 marktconform is, zijnde het totaal aantal vierkante meters (197) van het pand keer een vierkante meterprijs van € 280. Het feit dat het pand geen kantoorbestemming heeft, brengt mee dat in afwijking daarvan de feitelijke huursom € 29.495 is.

4.4. [De inspecteur] bestrijdt de door [belanghebbende] voorgestane waarde van het pand. [De inspecteur] heeft van zijn kant een taxatierapport (hiervoor onder 2.7 genoemd) overgelegd. Daarin wordt uitgegaan van een maximale jaarhuur voor het pand van € 30.480 en een Bar van maximaal 7%. [De inspecteur] heeft ter zitting verklaard dat voor een vierkante meter kantoorruimte in [C] en [K] rond 1 januari 2001 ongeveer f1. 350 werd betaald, hetgeen door [belanghebbende] niet is weersproken. In zijn berekening is [de inspecteur] - om aan de veilige kant te blijven - uitgegaan van € 200 per m².

4.5. De rechtbank is van oordeel dat bij de waardering van het pand in beginsel dient te

worden uitgegaan van de feitelijk betaalde huurprijs. Als het al zo zou zijn dat de huurprijs

hoger zou zijn bij een andere bestemming van het pand, hetgeen door [de inspecteur] wordt

betwist, dan is zolang die bestemming niet gewijzigd is, die feitelijk betaalde huurprijs

marktconform. Ook acht de rechtbank een huurprijs van €55.000 niet aannemelijk nu dat

neer komt op € 280 per vierkante meter, dat wil zeggen ook voor de berging en de kelder.

Los van het feit dat [belanghebbende] een dergelijk bedrag per vierkante meter niet heeft onderbouwd, staat dit in schril contrast met de door [belanghebbende] in zijn brief van 12 oktober 2007 (hiervoor onder 2.5 genoemd) genoemde bedragen van € 181 per vierkante meter voor de kantoorruimte en € 96 voor de berging en de kelder. De rechtbank ziet dan ook geen reden om van een andere dan de feitelijk betaalde huurprijs uit te gaan.

4.6. Met betrekking tot het Bar heeft [de inspecteur] ter zitting nader onderbouwd hoe hij tot het percentage van 7% is gekomen en welke (gepubliceerde) bronnen hij daartoe heeft

geraadpleegd. In het door [belanghebbende] overgelegde taxatierapport wordt uitgegaan van 4,5 %. [Belanghebbende] stelt dat een percentage van 7% te hoog is. [Belanghebbende] heeft evenwel het door hem voorgestane percentage van 4,5%, evenals zijn stelling dat een Bar van 7% te hoog is, op geen enkele manier onderbouwd. De rechtbank acht een Bar van 7% dan ook aannemelijk.

4.7. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat [belanghebbende] met zijn taxatierapport – waarin noch de huurprijs noch het Barpercentage juist geacht worden - er

niet in geslaagd is de door hem voorgestane waarde van het pand van € 1.200.000 aannemelijk te maken. De rechtbank zal de door [de inspecteur] genoemde waarde van € 405.000 als uitgangspunt nemen bij de in aanmerking te nemen afschrijving, nu [de inspecteur] deze waarde met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank merkt daarbij op dat het bedrag van € 405.000 voor het pand (dus zonder bovenetage) substantieel hoger is dan het bedrag van € 301.764 dat [belanghebbende] voor zowel het pand als de bovenetage in zijn aangifte IB/PVV 2000 heeft vermeld.

4.8. [Belanghebbende] heeft aangevoerd dat het [de inspecteur] niet meer vrijstaat om op de waarde van het pand per 1 januari 2001 terug te komen omdat [de inspecteur] de aangiften IB/PVV over de jaren 2001 tot en met 2003 heeft gevolgd. Over genoemde jaren heeft [belanghebbende] steeds op het pand afgeschreven voor een bedrag van € 27.000 en daarbij zijn werkzaamheidbalans, waarin als waarde van het pand een bedrag van € 1.200.000 wordt genoemd, als bijlage bij de aangifte ingediend.

4.9. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Als [de inspecteur] een aanslag oplegt waarbij hij de gegevens in de aangifte van een belastingplichtige volgt is er, zonder bijkomende

omstandigheden, geen sprake van een bewuste standpuntbepaling van [de inspecteur] waaraan [belanghebbende] het vertrouwen kan ontlenen dat [de inspecteur] die gegevens accepteert. Dat dergelijke bijzondere omstandigheden hier aan de orde zijn, is gesteld noch gebleken. Het staat [de inspecteur] dus vrij om af te wijken van het door [belanghebbende] in zijn aangifte geclaimde bedrag aan afschrijving.

4.10. [Belanghebbende] heeft nog aangevoerd dat hij er op mocht vertrouwen dat [de inspecteur] de door hem aangegeven waarde van het pand op de openingsbalans per 1 januari 2001 accepteerde en hij heeft daarbij een beroep gedaan op het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 9 maart 2001 (nr. RTB2001/947M) waarin hij de belastingdienst voorschrijft dat inspecteurs kunnen volstaan met een marginale toetsing van de waardering van onroerende zaken op de openingsbalans als de belastingplichtigen deze in de openingsbalans opnemen voor de WOZ-waarde 1999 plus 20%. [Belanghebbende] stelt dat hij in de openingsbalans een veel hoger percentage bij de WOZ-waarde van het pand heeft opgeteld, zodat [de inspecteur] op grond van voornoemd besluit en in samenhang met de omstandigheid dat de wetgeving ter zake met ingang van 1 januari 2001 is gewijzigd de aangegeven waarde inhoudelijk had moeten toetsen.

4.11. De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in zijn stelling. Het feit dat de staatssecretaris aangeeft dat inspecteurs het bij een marginale toetsing mogen laten in aangegeven gevallen, impliceert niet dat in alle overige gevallen door [de inspecteur] inhoudelijk getoetst wordt of getoetst moet worden.

4.12. Ook de door [belanghebbende] aangevoerde stelling dat de foutenleer niet mag worden gebruikt om in de jaren na 2001 inbrengwaardes van vermogensbestanddelen die ten gevolge van een wetswijziging verplicht tot het werkzaamheidvermogen behoren, te corrigeren, kan hem niet baten. In deze procedure is de foutenleer niet toegepast nu [de inspecteur] immers slechts het bedrag dat [belanghebbende] aan afschrijving in 2004 in mindering heeft gebracht, heeft gecorrigeerd uitgaande van de door hem uitgerekende jaarlijkse afschrijving.

4.13. De rechtbank zal van het bedrag van € 405.000 een bedrag van 25% toerekenen aan de

grond en derhalve een bedrag van € 303.750 aan de opstal. Een afschrijvingspercentage van

3%, over welk percentage partijen het eens zijn, levert een afschrijvingsbedrag van € 9.112

op. Nu het verschil tussen € 27.000 (het afschrijvingsbedrag in de aangifte van [belanghebbende]) en € 9.112 groter is dan het door [de inspecteur] gecorrigeerde bedrag van € 12.636, is de aanslag niet te hoog vastgesteld en kan deze in stand blijven.

5.4. Vast staat dat de voor het kantoor betaalde huur € 29.495 bedraagt. Belanghebbende, die zelf makelaar in onroerende zaken is en daarmee geacht wordt over de vereiste deskundigheid te beschikken, heeft de juistheid van dit bedrag onderbouwd in zijn in 2.5 van de rechtbankuitspraak ten dele geciteerde brief van 12 oktober 2007, waarbij hij heeft gesteld dat de huur conform de marktprijzen op 1 januari 2001 is en dat niet is afgeweken van de markthuur. De som en het product van de daarbij vermelde m² en m²-prijzen resulteren in een jaarhuur van € 29.537. Belanghebbende heeft weliswaar ter zitting gesteld dat hij een fout heeft gemaakt, maar het Hof hecht, mede vanwege zijn deskundigheid, de gedetailleerde weergave van het aantal m² en prijzen per m² in bedoelde brief alsmede het ontbreken van enige onderbouwing van de aard en omvang van de later gestelde fout, geen geloof aan deze verklaring. Het Hof komt tot het oordeel dat belanghebbende de door hem gestelde hogere huurwaarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat de huur tot op heden nog niet tot het door zijn

taxateur gestelde zakelijke niveau is opgetrokken.

5.8. Met betrekking tot de door de inspecteur berekende huurwaarde overweegt het Hof dat diens taxateur er terecht op heeft gewezen dat de in aanmerking genomen huur (€ 30.480) nog enigszins hoger is dan de huur waarvan belanghebbende zelf heeft verklaard dat deze zakelijk is (€ 29.537) en dat deze strookt met zijn marktgegevens.

De stelling van gemachtigde dat een lagere huur is overeengekomen dan de markthuur omdat een schriftelijk huurcontract ontbreekt als gevolg waarvan de huurder minder rechten heeft en niet bereid is de (hogere) markthuur te betalen, verwerpt het Hof als onvoldoende onderbouwd. Het Hof voegt daar aan toe dat ook bij het ontbreken van een schriftelijk huurcontract de huurder niet rechteloos is, en niet aannemelijk is geworden dat het verschil in zekerheid leidt tot een substantieel lager in aanmerking te nemen huur. Daar komt bij dat, zoals hiervóór overwogen, belanghebbende zelf de overeengekomen huurprijs in zijn brief van 12 oktober 2007 als marktconform heeft aangemerkt en in zoverre een van zijn gemachtigde afwijkend standpunt inneemt.

Slotsom

5.14. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank zal worden bevestigd. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof komt niet toe aan beoordeling van het subsidiaire standpunt van de inspecteur.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.