Gerechtshof Amsterdam, 15-08-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2635, 12/00297
Gerechtshof Amsterdam, 15-08-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2635, 12/00297
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 15 augustus 2013
- Datum publicatie
- 11 november 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:2635
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2014:1000
- Zaaknummer
- 12/00297
Inhoudsindicatie
Conform het nader standpunt van de heffingsambtenaar wordt de waarde van de woning verminderd. Belanghebbende heeft geen recht op vergoeding van schade. Op verzoek van belanghebbende wordt de zaak in het openbaar behandeld en wordt de uitspraak niet geanonimiseerd.
Uitspraak
Kenmerk 12/00297
15 augustus 2013
uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
mr. ir. H.S.M. Kruijer te Heemstede, belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/4766 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2011 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede op de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 vastgesteld op € 823.000 (hierna: de WOZ-beschikking).
In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen rioolheffing, onroerende-zaakbelastingen en afvalstoffenheffing voor het belastingjaar 2011 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 23 augustus 2011, de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd.
Bij uitspraak van 12 maart 2012 heeft de rechtbank Haarlem het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 april 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 11 juni 2012, 16 juli 2012, 20 juli 2012, 29 juli 2012, 30 juli 2012, 3 januari 2013 en 9 januari 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingestuurd. Op 12 september 2012 heeft de heffingsambtenaar nadere stukken ingestuurd. Voornoemde stukken zijn over en weer in afschrift naar partijen gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/00556 is meegezonden.
Op 6 februari 2013 heeft belanghebbende op de voet van artikel 8:15 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) een verzoek bij het Hof ingediend strekkende tot wraking van de raadsheer die de zaak behandelde. De wrakingskamer van het Hof heeft dit verzoek ter zitting van 29 maart 2013 behandeld, alwaar een afschrift van het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van 5 februari 2013 aan belanghebbende is overgelegd. Op 11 april 2013 heeft het Hof onder nummer 200.121.485/01 uitspraak gedaan. Bij deze uitspraak is het wrakingsverzoek afgewezen.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende op 30 maart 2013 een brief gestuurd waarin hij reageert op het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van 5 februari 2013. Dit schrijven geeft geen reden voor heropening van het onderzoek, met dien verstande dat de formulering in het proces-verbaal dat “Uit de jurisprudentie volgt dat bij het gebruik van transactieprijzen niet aangesloten kan worden bij de verkoopdatum” berust op een kennelijke verschrijving: bedoeld is dat “Uit de jurisprudentie volgt dat bij het gebruik van transactieprijzen wel aansloten kan worden bij de verkoopdatum”.
Het belang dat belanghebbende heeft met het inbrengen van het voormelde geschrift en bij heropening van het onderzoek weegt naar het oordeel van het Hof niet op tegen het algemeen belang van een doelmatige procesgang.
2 Feiten
Het Hof stelt de feiten als volgt vast:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bekend als Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning uit 1930 met een garage. De woning heeft een inhoud van 575 m³ (exclusief een aanbouw van 22 m³) en een perceelsoppervlakte van in totaal (391 m² + 121 m² =) 512 m². De garage heeft een oppervlakte van 15 m².
Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een op 15 mei 2012 door R. Veldman opgemaakt taxatierapport ingebracht, waarin de woning wordt vergeleken met - voor zover in hoger beroep nog van belang - de volgende objecten:
|
Object |
Van Slingelandtlaan 9 |
Van Slingelandtlaan 5 |
Van Slingelandtlaan 7 |
Van Slingelandtlaan 16 |
Van Slingelandtlaan 26 |
|
Objecttype |
Rijenwoning kop |
Rijwoning |
Rijwoning |
Rijwoning |
Rijwoning |
|
Bouwjaar |
1930 |
1930 |
1930 |
1929 |
1929 |
|
Oppervlakte in m² |
391+121 |
357 |
257 |
263 |
262 |
|
Inhoud in m³ |
575+22 |
611+73 |
607 |
571 |
541 |
|
Aan- en bijgebouwen |
- dakkapel - garage vrijstaand |
- dakkapel - berging/schuur vrijstaand |
- berging/schuur aangebouwd |
- dakkapel |
- dakkapel - berging/schuur vrijstaand |
|
Transactiedatum |
- |
29 januari 2010 |
18 april 2011 |
10 mei 2010 |
2 juni 2010 |
|
Transactiesom |
- |
€ 855.000 |
€ 600.000 |
€ 660.000 |
€ 675.000 |
|
Kwaliteit/luxe |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
2 – matig |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
|
Onderhoudstoestand |
3 – voldoende (onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk) |
3 – voldoende (onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk) |
2 – matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk) |
1 – slecht (achterstallig onderhoud) |
2 – matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk) |
|
Voorzieningen |
2 – matig |
3 – voldoende |
1 – slecht |
2 – matig |
2 – matig |
|
Ligging |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
|
Opmerkingen |
Voormalige beneden / bovenwoning |
Ter zitting bij het Hof heeft de heffingsambtenaar herhaald dat met de in het taxatierapport vermelde term “transactiedatum” de transportdatum bedoeld wordt. De koopovereenkomsten met betrekking tot de vergelijkingsobjecten Van Slingelandtlaan 5, 16 en 26 zijn gesloten op respectievelijk 17 augustus 2009, 17 maart 2010 en 15 maart 2010.
Bij het nadere stuk van de heffingsambtenaar van 12 september 2012 is een (verbeterde) matrix gevoegd, op grond waarvan de heffingsambtenaar concludeert tot een waarde van de woning op de peildatum van € 814.000. In deze matrix staat onder meer het volgende vermeld:
|
Object |
Pr/m³ (€) |
Gecor. Pr/m³ (€) |
Waarde (€) |
Onderdelen |
|
Van Slingelandtlaan 9 |
611 |
679,57 |
351.565 13.451 4.500 12.000 415.050 17.801 |
Woning Aanbouw woonruimte Dakkapel Garage vrijstaand Grond (bij eengezinswoning) Extra grond |
|
Van Slingelandtlaan 5 |
648,43 |
648,43 |
396.190 4.500 3.500 396.350 47.335 |
Woning Dakkapel Berging/schuur vrijstaand Grond (bij eengezinswoning) Aanbouw woonruimte |
|
Van Slingelandtlaan 7 |
441,76 |
679,64 |
268.150 3.500 4.500 341.350 |
Woning Berging/schuur aangebouwd Dakkapel Grond (bij eengezinswoning) |
|
Van Slingelandtlaan 16 |
545,53 |
681,92 |
295.134 16.366 4.500 344.650 2.100 |
Woning Aanbouw woonruimte Dakkapel Grond (bij eengezinswoning) Berging/schuur aangeb. platdak |
|
Van Slingelandtlaan 26 |
602,06 |
708,30 |
325.712 4.500 3.500 344.100 |
Woning Dakkapel Berging/schuur vrijstaand Grond (bij eengezinswoning) |
|
Extra onderbouwingen |
||||
|
Van Slingelandtlaan 17 |
648,25 |
682,37 |
393.487 4.500 12.000 309.700 |
Woning Dakkapel Garage vrijstaand Grond (bij eengezinswoning) |
|
Van Slingelandtlaan 8 |
582,66 |
685,48 |
362.416 4.500 12.000 381.500 |
Woning Dakkapel Garage aangebouwd Grond (bij eengezinswoning) |
In de matrix staat met betrekking tot de “extra onderbouwingen” voorts vermeld dat het object Van Slingelandtlaan 17 een 2^1 kapwoning betreft, met als transactiedatum 31 mei 2011 en een transactieprijs van € 705.000. Het object Van Slingelandtlaan 8 betreft een hoekwoning en heeft als transactiedatum 2 januari 2011 en een transactieprijs van € 730.000.
Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van belanghebbende door P.J. Grajer (register makelaar – taxateur) opgemaakt taxatierapport van 16 september 2009, waarin wordt geconcludeerd tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, in de huidige staat en met de huidige omliggende bebouwing van € 725.000. In dit rapport staat onder meer het volgende vermeld:
“Doel
De specifieke opdracht is een taxatie te maken, waarbij inzicht wordt gegeven in de huidige onderhandse verkoopwaarde, gebaseerd op de huidige staat van onderhoud en met de huidige afmetingen en vorm van het getaxeerde pand, alsmede op basis van de huidige, bestaande bebouwing van de omliggende percelen.
Bovendien geeft de opdrachtgever aan dat hij inzicht wil hebben in de waarde van het hierbij getaxeerde pand als de omliggende panden fors hebben uitgebouwd.
(…)
Toelichting ten aanzien van de onroerende zaak
Wij troffen aan een halfstaande villa uit de dertiger jaren van de vorige eeuw; degelijk gebouwd, met een goede maatvoering en in een aantrekkelijke woonomgeving.
(…)
Het woonhuis is goed onderhouden doch niet recent gemoderniseerd.
Toelichting ten aanzien van de taxatieopdracht
De eigenaar/opdrachtgever heeft de specifieke vraag gesteld wat de waarde-invloed is als de direct aangrenzende panden worden uitgebouwd. Daarbij zijn we uitgegaan van een uitbouw aan de achterzijde met een diepte van 10 meter over de volle breedte van het perceel met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 6 meter.
Als zo’n uitbouw aan beide zijden wordt gerealiseerd dan zal de consequentie hiervan zijn dat het hierbij getaxeerde pand veel lichtinval/zonlicht zal moeten missen. De kamers op de parterre zullen dit duidelijk merken en de kamers op de eerste etage enigszins. Bovendien zal het aanzien van de tuin veranderen. Waar nu een gevoel van ruimte, vrijheid en groen overheerst, zal dan het gevoel van opgeslotenheid, een benauwend effect geven. Ook de mogelijkheid van inkijk zal aanmerkelijk groter zijn waardoor de privacy sterk zal afnemen.
Hierbij is het van belang op te merken dat de eigenaar, samen met de eigenaren van de omliggende panden, in 1993 in een notariële akte erfdienstbaarheden heeft laten vastleggen die verbieden om inkijk en/of uitzicht te hebben op buurman’s erf.
Een groot gedeelte van de tuin zal geen of minder zonlicht krijgen, waardoor de plantengroei zal veranderen.
Als de achterburen (Herenweg) ook gaan uitbouwen met hetzelfde volume, dan zal het hiervoor genoemde een nog groter effect hebben. Voor de verkoopbaarheid van het hierbij getaxeerde zal dit een beduidend negatief effect hebben.
Omdat dit type huis veelvuldig voorkomt in andere delen van de gemeente en in de omliggende gemeenten, zullen kopers uitwijken naar panden die hetzelfde wooncomfort geven maar niet het risico van dergelijke volumineuze uitbouw(mogelijkheden) hebben.
Uitgaande van en rekening houdend met het vorenstaande kan de waarde van het getaxeerde pand gesteld worden op: € 650.000,--”
Belanghebbende heeft voorts een aanvulling op het hiervoor onder 2.5 gemelde taxatierapport ingebracht. In deze aanvulling staat voor zover van belang het volgende vermeld:
“In september 2009 hebben wij, op uw verzoek, een taxatie uitgebracht voor uw woonhuis aan de Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede.
Recent heeft u ons gevraagd welke vergelijkingspanden we hebben mee laten wegen bij de onderbouwing van deze taxatie.
Onderstaand geven we u een overzicht van recente verkopen uit die periode en te koop staande panden uit die periode.
Wij verzoeken u dit overzicht te beschouwen als een bijlage behorend bij het taxatierapport.
verkochte panden
adres type koopsom opp.m² periode
Slingelandtlaan 5 tussenhuis € 850.000,-- 357 sept 09
Koediefslaan 54 hoekpand € 632.500,-- 189 mrt 09
Koediefslaan 6 tussenhuis € 550.000,-- 183 aug 08
Vd Spiegellaan 27 tussenhuis € 640.000,-- 321 jan 09
Koediefslaan 58 hoekpand € 655.000,-- 316 juni 08
Lanckhorstlaan 63 hoekpand € 580.000,-- 240 mrt 08
Lanckhorstaan 89 hoekpand € 855.000,-- 341 sept 08
te koop staand
adres type vraagprijs opp.m²
Anth Duycklaan 5A hoek 695.000,-- 284
Koediefslaan 84 hoek 695.000,-- 248
Koediefslaan 42 hoek 479.000,-- 190
Lanckhorstlaan 59 vrijstaand 575.000,-- 307”
Belanghebbende schrijft in zijn nader stuk - bij het Hof ontvangen op 3 januari 2013 - onder meer als volgt:
“Aldus blijven als geschikte vergelijkingsobjecten slechts over: VSl 5, VSl16, VSl26 en VSl17. (…)
Een regressie-analyse die uitgevoerd wordt met VSl5 (gecorrigeerd), VSl16 en VSl26 als vergelijkingsobjecten levert de volgende waarden op voor w (woningprijs per m3) en g (grondprijs per m2):
W = € 482, g = € 1.597
(...)
De bijbehorende waarde van mijn woning bedraagt € 715.900 (excl. planschade).
Dat is de waarde die ik thans bepleit.
Deze waarde is als volgt opgebouwd:
woning (597 m3) € 258.980
grond (512 m2) € 440.420
extra’s (garage, dakkapel) € 16.500
(...)
De planschade die ik in november 2009 heb geleden door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan Woonwijken Noordwest bedraagt, zo heeft de professionele makelaar Grajer getaxeerd, 10,3% van de waarde van mijn woning ofwel: € 73.740. (...)
Inclusief deze planschade bedraagt de waarde van mijn woning per de peildatum dus: € 642.160.”
De WOZ-waarde van de woning van belanghebbende voor het jaar 2012 per peildatum 1 januari 2011 is (na bezwaar) gehandhaafd op € 780.000. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar rechtsmiddelen aangewend.
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal daarom beoordelen of de door verweerder aangedragen gegevens van transacties het standpunt van verweerder rechtvaardigen. Van Slingelandtlaan 5 is volgens eiser eind 2009 verkocht. Verweerder haalt de overdrachtsdatum 29 januari 2010 aan. Die transactiedatum is voldoende dichtbij de waardepeildatum gelegen om als onderbouwing van de waarde van de woning van eiser te kunnen dienen. Eiser voert aan dat in november 2009 een nieuw bestemmingsplan voor zijn buurt in werking is getreden, dat de waarde van zijn woning zou hebben gedrukt. De rechtbank ziet in die stelling geen grond om de prijs van Van Slingelandtlaan 5 als waarde voor de waardepeildatum onjuist, c.q. te hoog te achten, omdat mag worden aangenomen dat gelet op het korte tijdsverloop tot de inwerkingtreding van het bestemmingsplan reeds ten tijde van de transactie dat plan in voorbereiding was of zelfs was vastgesteld, zodat de koper van Van Slingelandtlaan 5 met de invloed van dat nieuwe plan rekening heeft gehouden. Ook overigens heeft eiser, anders dan hij aanvoert, in onderhavig geding met het taxatierapport van Grajer niet aannemelijk gemaakt dat het bestemmingsplan ten opzichte van die gerealiseerde prijs een waarde verlagende invloed heeft. De enkele stelling van de makelaar/taxateur in zijn rapport daaromtrent is niet overtuigend, temeer nu in het algemeen vergroting van gebruiks- en bouwmogelijkheden, die uit het plan volgt, zoals eiser stelt, ook waarde verhogend kan zijn. Bovendien is eisers pand heersend erf bij erfdienstbaarheden die hem mede behoeden voor door hem bedoelde mogelijk negatieve nieuwe (gebruiks)mogelijkheden. De rechtbank volgt eiser wel in zijn beroepsgronden dat de transacties van Van de Spiegellaan 12 en 16 (te) ver voor de waardepeildatum zijn gelegen om als onderbouwing te kunnen dienen. Met Van Slingelandtlaan 5, die de makelaar van eiser ook als vergelijkingsobject aanhaalt, heeft verweerder zijn waardebepaling echter reeds voldoende overtuigend aannemelijk gemaakt. Dat huis heeft weliswaar een iets grotere inhoud maar bij de woning van eiser hoort aanzienlijk meer grond en zijn woning is halfvrijstaand. De kwaliteit ontloopt elkaar verder nauwelijks. Verweerder heeft overigens de waarde van eisers woning op een lager bedrag dan die verkoop bepaald. Die onderbouwing is op zich voldoende. De transactie rond Van Slingelandtlaan 26 noopt niet tot een lagere waardering. Dat pand is wel voor minder verkocht, maar is iets kleiner en staat op een aanzienlijk kleiner perceel en is van een slechtere staat.
Met het taxatierapport weerlegt eiser de juistheid van de taxatie van verweerder niet. Dat rapport zelf bevat geen onderbouwende marktgegevens. De door die taxateur later aangedragen vergelijkingsgegevens bevatten te weinig informatie om een goede vergelijking te maken en zijn bovendien ook merendeels te ver van de waardepeildatum gelegen. De vraagprijzen van te koop staande panden onderbouwen ook geen gerealiseerde marktprijs. De makelaar draagt bovendien de transactie Van Slingelandtlaan 5 aan als goed vergelijkingsobject die hiervoor als toereikende onderbouwing voor verweerders waardering is beoordeeld. Eiser of zijn makelaar hebben niet aannemelijk gemaakt dat uit die transactie een andere, lagere waarde voor de woning van eiser moet worden afgeleid. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, is ook ontoereikend om de onderbouwing van de waardevaststelling van verweerder te verwerpen.
De conclusie is dat verweerder de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zodat het beroep ongegrond is. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft tegen die achtergrond geen bespreking.”