Gerechtshof Amsterdam, 14-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4817, 12/00433 en 12/00434
Gerechtshof Amsterdam, 14-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4817, 12/00433 en 12/00434
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 14 november 2013
- Datum publicatie
- 31 december 2013
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:4817
- Zaaknummer
- 12/00433 en 12/00434
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 22
Inhoudsindicatie
Zie ook ECLI:NL:GHAMS:2013:4808.
WOZ. Anders dan de rechtbank oordeelt het Hof dat de gerealiseerde transactiecijfers geen reëel beeld geven van de waarde per waardepeildatum als sprake is van een wezenlijke prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de peildatum. Op basis van die prijsontwikkeling moet dan een correctie plaatsvinden. Het gelijk is aan de heffingsambtenaar.
Uitspraak
Kenmerken 12/00433 en 12/00434
14 november 2013]
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op de hogere beroepen van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken 11/1264 WOZ en 11/1265 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering
onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2009 de waarde op de peildatum
1 januari 2008 van de onroerende zaken [adres] en [adres] te [plaats] voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op respectievelijk € 338.000 en
€ 293.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting 2009 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gedagtekend 29 maart 2011, de vastgestelde waarde van het object [adres] gehandhaafd. De waarde van het object [adres] is verminderd tot € 275.000.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroepen ingesteld. Bij uitspraak van 26 april 2012 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank
- -
-
verklaart de beroepen gegrond;
- -
-
vernietigt de bestreden uitspraak ten aanzien van de vastgestelde waarde van de woningen aan de [adres] en 2 te [plaats]voor het belastingjaar 2009;
- -
-
stelt de WOZ-waarde van eisers woning aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2009 vast op € 327.500 waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum en bepaalt dat verweerder de opgelegde OZB-aanslag dienovereenkomstig vermindert;
- -
-
stelt de WOZ-waarde van eisers woningen aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2009 vast op € 270.000 waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum en bepaalt dat verweerder de opgelegde OZB-aanslag dienovereenkomstig vermindert.
- -
-
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- -
-
veroordeelt verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van de bezwaren redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 786;
- -
-
veroordeelt verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van de bezwaren redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 1.311;
- -
-
bepaalt dat de betaling van € 2.097 dient te worden gedaan aan eiser;”
De tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hogere beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 6 juni 2012. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Op 23 oktober 2012 zijn nadere stukken (met dagtekening 19 oktober 2012) ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift aan belanghebbende gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat stelt het Hof de feiten als volgt vast:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna [adres]). Dit is een appartement met een oppervlakte van 64 m² en een dakterras van 10 m². Voorts is belanghebbende eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna [adres]). Dit is een appartement met een oppervlakte van 54 m².
Door de heffingsambtenaar is in hoger beroep – in het schrijven van 19 oktober 2012 - een “taxatietechnische aanvulling” overgelegd, opgemaakt door R. Bruijnzeel, Taxateur Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam. Daarbij is als bijlage onder meer een “Overzicht Taxatiewaarden: [adres]/2” (hierna het Overzicht) opgenomen. De waarde van [adres] en 2 zijn daarin op de peildatum (1 januari 2008) getaxeerd op € 338.000 en € 275.000. In het Overzicht zijn van de volgende objecten (welke als vergelijkingsobjecten voor [adres] en [adres] zijn gehanteerd) de volgende gegevens opgenomen:
- -
-
[adres] te [plaats], verkocht op 16 maart 2007 voor € 320.000, gecorrigeerde transactieprijs € 353.500;
- -
-
[adres] te [plaats], verkocht op 30 november 2007 voor€ 292.500, gecorrigeerde transactieprijs € 294.000;
- -
-
[adres] te [plaats], verkocht op 7 januari 2009 voor € 260.000, gecorrigeerde transactieprijs € 261.000.
De gecorrigeerde transactieprijzen betreffen de prijzen per 1 januari 2008. Tevens is opgenomen dat de procentuele correctie 10,47 bedraagt en de extrapolatie op jaarbasis 2007 13,22 is. Voor de gehanteerde prijscorrecties naar waardepeildatum is als buurt de [naam] genomen met als woningtype “Herenhuis appartement". Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de genoemde verkoopdatum bij de vergelijkingsobjecten de datum van transport (levering) is.
In de taxatietechnische aanvulling is onder “Weergave taxatietechnische onderbouwing DBGA [Hof: Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam]” onder meer opgenomen:
“DBGA heeft als uitgangspunt dat bij de vergelijking met referentiewoningen rekening moet worden gehouden met de prijsontwikkelingen op de woningmarkt tussen de datum van transactie en de waardepeildatum. De gehanteerde prijscorrecties dienen wel door DBGA aannemelijk te worden gemaakt. In deze procedure heeft DBGA enkele transactieprijzen van gebruikte referentiewoningen gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Een correctie heeft plaatsgevonden vanaf de datum van transactie naar de waardepeildatum aan de hand van de geanalyseerde prijsontwikkeling per type woning per buurt. Ter uitleg over de wijze waarop dit binnen de waardering van DBGA wordt uitgevoerd heb ik aan de bijlage een notitie toegevoegd opgesteld door[naam], de leverancier van het door de DBGA gebruikte waarderingsmodel [naam]”
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen:
“8. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd toegelicht dat WOZ-waarden van eisers woningen, zoals onderbouwd in het overgelegde taxatierapport, zijn gebaseerd op transactieprijzen van de referentiewoningen die zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat dit niet in overeenstemming is met de Wet WOZ. Voor de vaststelling van de waarde van een woning door middel van de vergelijkingsmethode worden referentiewoningen gebruikt die maximaal anderhalf jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De daadwerkelijk gerealiseerde transactiecijfers worden geacht een reëel beeld te geven van de waarde per waardepeildatum. De rechtbank ziet in mogelijke prijsontwikkelingen van woningen in de gemeente geen reden om uit te gaan van geïndexeerde transactieprijzen. Bovendien heeft verweerder het indexcijfer niet met verkoopcijfers kunnen onderbouwen.
9. Aldus valt uit de onderbouwing van verweerder niet af te leiden dat de vastgestelde waarde van de woningen van eiser niet te hoog is. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet heeft bewezen dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn. De rechtbank zal de beroepen daarom gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar van 29 maart 2011, voor zover dit ziet op de waardering van [adres] en [adres], vernietigen. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank hierna beoordelen of er in dit geval aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien.”