Gerechtshof Amsterdam, 01-05-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1606, 12/00622

De rechtbank heeft in de onderdelen 2, 3 en 5 van haar uitspraak (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de navolgende feiten vastgesteld:

In hoger beroep zijn tegen deze feitenvaststelling geen bezwaren aangevoerd, behoudens dat de nominale (voorwaardelijke) korting van 15% een bedrag van € 174.750 beliep, zodat voor de woning niet € 990.000 maar € 990.250 is betaald. Met inachtneming van deze rechtzetting neemt het Hof de feitenvaststelling van de rechtbank over. Het Hof voegt hieraan op grond van het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank nog toe dat de koopovereenkomst is gesloten op 29 november 2010 en dat de voormelde kortingsregelingen van 10% onvoorwaardelijk en 15% voorwaardelijk onderdeel zijn van die koopovereenkomst. De korting van 15% vervalt bij een positieve waardeontwikkeling. Dit begrip ‘waardeontwikkeling’ (zoals ook door de rechtbank onder 5 van haar uitspraak gehanteerd) is te relateren aan de feitelijk door belanghebbende betaalde koopprijs.

In zijn uitspraak van 5 september 2013, nr. 12/00546, heeft het Hof geoordeeld over de WOZ-waarde van een woning die tot hetzelfde nieuwbouwproject behoort. In die zaak zijn de volgende feiten vastgesteld.

De rechtbank heeft de volgende feiten onder de ‘Gronden’ opgenomen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 30 juni 2011 de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.360.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt.

2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

3. De woning is een twee-onder-één-kapwoning uit bouwjaar 2010 met inpandige garage en kelder. De inhoud van de woning is ongeveer 804 m³, de inhoud van de kelder is 52 m³ en de oppervlakte van het perceel is 720 m².

4. Eiser heeft in december 2008 een bedrag van € 1.375.000 v.o.n. voor de woning betaald.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan en voegt daaraan nog het volgende toe.

De woning van belanghebbende is gelegen in[plaats] te[woonplaats]. [De locatie] kent meerdere woongebieden; belanghebbendes woning is gelegen in het gebied[A]. In[A] zijn circa 63 luxe eengezinswoningen (verschillende types waaronder - tenminste 8 - met belanghebbendes woning vergelijkbare woningen) gerealiseerd door projectontwikkelaar[plaats] CV. De (nog te bouwen) woning stond te koop voor € 1.375.000. In december 2008 sloot belanghebbende een koop-/aannemingsovereenkomst. In 2010 is de woning opgeleverd. Belanghebbende behoort tot een groep van zes personen die als eersten een woning hebben gekocht deel uitmakend van[A].

In 2009 en 2010 zijn nog verschillende afgebouwde woningen (waaronder met belanghebbendes woning vergelijkbare woningen) gelegen in[A] niet verkocht.

Tot de gedingstukken behoort een op 31 mei 2010 getekende vaststellingsovereenkomst waarin als partijen[plaats] Beheer BV (beherend vennoot van[plaats] CV) en (onder meer) belanghebbende (aangeduid als één van de Kopers) zijn opgenomen. In deze overeenkomst is, samengevat, opgenomen dat:

-[plaats] in december 2008 aan Kopers een brief heeft gezonden waarin wordt gesteld dat de V.O.N.-prijzen van woningen in[A] marktconform zijn en niet zullen worden verlaagd;

- Kopers stellen, dat in afwijking van hetgeen in voormelde brief was opgenomen, dat door latere kopers die eveneens een woning hebben gekocht in[A] kortingen zijn ontvangen bij of in verband met de aankoop;

- Kopers derhalve hierdoor zijn benadeeld en hiervoor compensatie willen;

-[plaats] het standpunt van Kopers weerspreekt daarbij stellende dat voor zover zij latere kopers al voordelen heeft gegund deze niet bestonden in verlaging van de V.O.N.-prijs en dat het verlenen van andersoortige kortingen aan latere kopers haar vrijstond;

- ter afdoening van het geschil[plaats] aan Kopers tot een bedrag van ten hoogste

€ 35.000 (incl. btw) de kosten verbonden aan de uitvoering van de (bouw)werkzaamheden in, aan of rondom de woning van Kopers vergoedt;

- Kopers ermee instemmen dat eventuele verplichtingen van[plaats] jegens Kopers om de V.O.N.-prijs niet te verlagen met terugwerkende kracht komen te vervallen. Kopers bevestigen dat[plaats] vrij is om (potentiële) nieuwe kopers van woningen in[A] op enige wijze kortingen of andere prijsvoordelen te gunnen bij of in verband met de aankoop van een woning.

In het kader van deze overeenkomst heeft belanghebbende op zijn aankoopprijs een korting van € 40.000 ontvangen. Inclusief een extra korting van € 35.000 die belanghebbende daarnaast heeft genoten, heeft hij uiteindelijk (€ 1.375000 -/- € 40.000 -/- € 35.000 =) € 1.300.000 voor de woning betaald.