Gerechtshof Amsterdam, 17-07-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3361, 13/00754

“2.1. Eiser heeft met zijn echtgenote (hierna ook samen aangeduid als eisers) in firmaverband een banketbakkerij gedreven in het pand [A-straat 1] in het centrum van [Q] (hierna: [A-straat 1]). Zij hebben een deel van het bedrijfspand verworven in 2003, een ander deel in 2005. Op 1 februari 2009 hebben eisers de onderneming gestaakt en daarbij is de bedrijfsruimte van het pand overgegaan naar het privévermogen. De verhuurbare oppervlakte van de bedrijfsruimte is uitgemeten op 161,2 m2.

Op 11 november 2008 hebben eisers een huurovereenkomst gesloten met [de huurder] (hierna ook: de huurder) ter uitbreiding van de winkelruimte van het naastgelegen winkelpand [A-straat 2] ([winkelnaam]). De overeengekomen huurperiode was gesloten voor een periode van 10 jaar ingaande op 1 februari 2009 met de mogelijkheid tot verlenging voor aansluitende periodes van vijf jaar. De huurovereenkomst bevat een voorkeursrecht tot koop voor een nader te bepalen koopsom (de vrije verkoopwaarde).

De huurder heeft bedongen dat hij het pand op eigen kosten mocht verbouwen en de scheidingsmuur tussen beide panden mocht doorbreken onder de verplichting die doorbraak aan het einde van de huur te herstellen.

Voor het eerste jaar is een huur overeengekomen van € 42.500, voor het tweede jaar een huur van € 52.500, voor het derde jaar van € 62.500 en voor de resterende jaren de laatstgenoemde huur met een indexatie.

De huurder heeft na de ingang van de huur de scheidingsmuur weggebroken en op de begane grond een nieuwe winkelpui geplaatst.

De toenmalige gemachtigde van eisers heeft een verzoek bij verweerder gedaan tot een gezamenlijke taxatie van de bedrijfsruimte naar de waarde vrij opleverbaar. De twee ingeschakelde taxateurs, [taxateur 1] (Belastingdienst) en [taxateur 2] (makelaarskantoor [naam makelaarskantoor]), hebben op 24 februari 2009 de waarde in verhuurde staat bepaald op € 890.000 en zij hebben daarbij verwezen naar de onder 2.3 genoemde huurovereenkomst.

Eisers en verweerder zijn van oordeel dat de uitkomst van deze gezamenlijke taxatie niet overeenkomt met het uitgangspunt dat de waarde vrij opleverbaar bepalend is en zij hebben de conclusie getrokken dat deze gezamenlijke taxatie daarom niet bepalend is voor de waarde van de bedrijfsruimte bij de overgang naar het privévermogen.

Belanghebbende heeft als bijlage bij zijn conclusie van repliek in eerste aanleg een brief met dagtekening 6 maart 2013 overgelegd van taxateur [taxateur 5], waarin deze commentaar levert op het door de inspecteur overgelegde taxatierapport van 19 juni 2012 inzake de bedrijfsruimte in het pand [A-straat 1] te [Q] (hierna: de bedrijfsruimte).

In deze brief schrijft [taxateur 5] onder meer het volgende:

“Nu de Belastingdienst voor het bepalen van de waarde een andere grondslag heeft gekozen als eerder, zal ik mij uitsluitend beperken tot een beschouwing van het uitgebrachte materiaal – een waardebepaling op basis van ITZA-vergelijking.

(…)

De bij het rapport behorende omschrijving behoeft (…) aanvulling c.q. correctie.

(…)

- Het achterliggende winkeldeel heeft aan de oostzijde geen eigen gevel. De dakconstructie is “ingebalkt” in de buitengevel van het belendende perceel (…). Deze gevel is niet mandelig. (…)

- De vrije hoogte van het achterliggende winkeldeel bedraagt slechts 2.25 m, hetgeen in strijd is met de bepalingen van het Bouwbesluit en Arbo-wetgeving. De vrije hoogte van winkelverblijfsgebied dient minimaal 2.60 m te bedragen.

Taxateurs maken van dit kwalitatieve gebrek geen melding. Bovendien dient hier te worden gecorrigeerd in de vergelijking met referentieobjecten met een normale vrije hoogte.

(…)

Gemiddelde ITZA m² prijs van 4 vergelijkingsobjecten: (…) afgerond € 492,00 per m².

Toepassing van gemiddelde ITZA m² prijs op [de bedrijfsruimte] per 01.02.2009.

Het voorgedeelte sluit aan op de openbare weg en telt mee voor 100%.

Het achterliggende deel dient wegens beperkte vrije hoogte te worden gecorrigeerd.

Uitwerking volgens ITZA

Voorgedeelte winkel 10.00 x 5.13 = 51.3 x 100% = 52 m²

Achterdeel I winkel 9.00 x 5.52 = 49.7 x 40% = 20 m²

Achterdeel II winkel 5.20 x 6.80 = 35.6 x 25% = 9 m²

Magazijn 20 x 20% = 4 m²

Totaal IT[Z]A 85 m²

Huurwaarde vlgs 85 m² ITZA x € 492,00 = € 41.800 per jaar

Waarde € 41.800 x factor 13 € 543.660

(…)

Ik stel vast dat het door mij en de collega’s [taxateur 3] en [taxateur 4] op 22.12.2009 uitgebrachte taxatierapport waarbij de waarde per 01.02.2009 is bepaald op € 550.000, geheel in overeenstemming is met het nu door de Belastingdienst uitgebrachte vergelijkingsmateriaal.”

“De economische huurwaarde

De economische huurwaarde wordt zoveel als mogelijk bepaald door middel van vergelijking met in de omgeving van het getaxeerde gelegen objecten. Hierbij ligt het voor de hand ook de huurprijs in de beschouwing te betrekken die na de bedrijfsbeëindiging voor [de bedrijfsruimte] is gerealiseerd. (…)

[De bedrijfsruimte] is in november 2008 verhuurd (…). De hoofdkenmerken zijn:

 Huurtermijn 10 jaar

 Aanvangshuur € 62.500,= per jaar

 Huurkorting 1e jaar € 20.000,=; 2e jaar € 10.000,=

 Oplevering in bestaande toestand

 Huurder heeft recht het pand constructief te laten verbouwen.

De eiser heeft het pand door een bouwkundig buro laten opmeten. Dit leidt tot het volgende resultaat:

 Winkel voorzijde 39 m² * 100% 39 m²

 Winkel achterzijde 94 m² * 80% 75 m²

 Magazijn/opslag 28 m² * 50% 14 m²

Totaal 128 m²

De huurprijs per m² bedraagt dan € 489 per m². Deze huurprijs per m² ligt keurig in

de lijn van de overige referenties.

Op basis van bovenstaande analyse ben ik van mening dat de gerealiseerde huurprijs van € 62.500,= een betrouwbaar beeld geeft van de economische huurwaarde op de peildatum. Hieraan wil ik het volgende toevoegen (…):

 De gerealiseerde huurprijs is de huurprijs in onverbouwde toestand, dus met alle bouwkundige gebreken.

 Uit de verbouwingsbegroting van de huurder is gebleken dat het wegbreken van de tussenmuren en het plaatsen van een nieuw winkelkozijn in [de bedrijfsruimte] (…) ca. € 30.000,= heeft gekost. Deze investering staat vrijwel gelijk aan het bedrag dat aan huurkorting is verkregen. Bij nieuwe verhuur (waarbij een verbouwing noodzakelijk is om de winkel te openen) is het in de markt gebruikelijk een huurkorting van ca. 1 maand te verlenen. Bijlage I laat een tweetal voorbeelden zien van dergelijke clausules in winkelhuurcontracten (…). Eén maand staat bij een huur € 62.500,= gelijk aan ca. € 5.000,=. Bij [de bedrijfsruimte] is (dus) een extra korting verleend van ca. € 25.000,=, zodat gesteld kan worden dat de winkelruimte is opgeleverd alsof dit volwaardige muur-/kolomloze winkelruimte is.

(…)

 Het winkelpand heeft sinds februari 2008 te huur gestaan (…). Na 9 maanden is het pand verhuurd voor € 62.500,=. Deze huurprijs is dus tot stand gekomen op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding en representeert de economische huurwaarde.

(…)

Reactie op conclusie van repliek (…) m.b.t. de huurwaarde:

Naar aanleiding van de reacties van de heer [taxateur 5] en de adviseur merk ik het volgende op:

 De vrije hoogte is een huurwaardebelemmerende factor; deze is reeds verwerkt in de tussen derden gerealiseerde huurprijs van € 62.500,=. De huurprijs is immers overeengekomen op basis van een verhuring in oude staat. Overigens kan dit wel in strijd zijn met het Bouwbesluit, echter bestaande situaties worden geaccepteerd.

 Op bladzijde 3 van de aanvullende toelichting staat vermeld: “Gemiddelde ITZA m² prijs van 4 vergelijkingspercelen (…) = afgerond € 492,00 per m² “. Ik constateer derhalve dat deze m² prijs vrijwel gelijk is aan de huurwaardes en –prijzen die op de analysestaten, behorend bij het taxatierapport, zijn vermeld. Er is derhalve geen verschil van mening over. Het berekeningsverschil ontstaat als gevolg van een onjuist uitgevoerde zoneringsanalyse. Hierover het volgende.

De ITZA is een methode om in grootte verschillende winkelobjecten naar een dure m² en daarmee vergelijkbare huurprijs om te rekenen. (…) Voor [de bedrijfsruimte] is de afwaardering in het rapport van de heer [taxateur 5] (…): deel achter de 1e bouwmuur op 40%, het achterste deel van de winkel op 25% en de magazijnruimte op 20%. De bergruimte onder de trap ontbreekt in deze berekening. (…) Het gebruik van deze percentages leidt tot onzuiverheden in de bandering. Elk object dient individueel, dus met inachtneming van de belemmeringen, beoordeeld te worden. De argumenten hiervoor zijn:

(…)

Conclusie:

De gerealiseerde huurprijs is gelijk aan de economische huurwaarde en vormt de basis voor de berekening van de waarde in het economische verkeer.”

“De transactie die als basis is genomen voor de markthuurwaarde in het onderhavige geval voldoet aan een aantal elementen van de definitie [Hof: van het begrip ‘markt(huur)waarde volgens de ‘international valuation standards’] wel en aan een aantal niet. Mijns inziens is het de vraag of er marktconform is gehandeld en wringt het bij het element ‘dwang’. [De huurder] had reeds eerder getracht het pand dat aan de andere kant naast de winkel van [de huurder] was gelegen, te huren. De eigenaren van dat andere pand waren hiertoe niet bereid. De makelaar van belanghebbenden heeft een en ander goed uitgespeeld. Door het onderhavige pand te huren had [de huurder] een winkel die 30% groter was en een pui die 85% langer was. De huurprijs per vierkante meter van de nieuwe, vergrote winkel werd 7% hoger dan voordat [de huurder] het onderhavige pand huurde. Dat valt nog binnen de grenzen van marktconformiteit. Het pand van belanghebbenden en dat van [de huurder] zijn in de historische binnenstad van [Q] gelegen in het kernwinkelgebied. De verhouding tussen de huurprijs enerzijds en de winkelpui en winkeloppervlakte anderzijds is een cruciaal onderdeel van de omzetpotentie. Het huren van het pand van belanghebbenden was voor [de huurder] een goede deal.”