Rechtbank Noord-Holland, 01-11-2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:10800, HAA 12/4347
Rechtbank Noord-Holland, 01-11-2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:10800, HAA 12/4347
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 1 november 2013
- Datum publicatie
- 13 november 2013
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2013:10800
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHAMS:2014:3361
- Zaaknummer
- HAA 12/4347
- Relevante informatie
- Algemene wet bestuursrecht [Tekst geldig vanaf 01-05-2024 tot 01-03-2027]
Inhoudsindicatie
Waarde van bedrijfsruimte bij staken onderneming te baseren op daadwerkelijk bedongen en overeengekomen huur, ondanks de door andere taxateurs lager ingeschatte huurwaarde.
Uitspraak
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht, meervoudige kamer
Zaaknummer: AWB 12/4347
Uitspraakdatum: 1 november 2013
Uitspraak in het geding tussen
[X] te [Z], eiser,
gemachtigde: mr. H. Zoetendal
en
de inspecteur van de Belastingdienst/Holland-Noord, kantoor [plaats], verweerder.
1 Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2009 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 197.985 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 5.063 en bij beschikking een bedrag van € 5.297 aan heffingsrente in rekening gebracht.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 augustus 2012 de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 193.485 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 4.963. Verweerder heeft het bedrag van de heffingsrente dienovereenkomstig verminderd.
De gemachtigde van eiser heeft daartegen bij brief van 6 september 2012, ontvangen bij de rechtbank op 7 september 2012, beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
De gemachtigde van eiser heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, een conclusie van repliek ingediend, waarna verweerder een conclusie van dupliek heeft ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2013. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, alsmede [A] (de echtgenote), [B] en drs.[C]. Namens verweerder zijn verschenen mr. H.K. Nijkamp, J.N.A.H. Renckens en J.C.J. Haazelager. De behandeling ter zitting heeft gelijktijdig plaatsgevonden met de zaak van de echtgenote (nummer 12/4345).
2 Tussen partijen vaststaande feiten
Eiser heeft met zijn echtgenote (hierna ook samen aangeduid als eisers) in firmaverband een banketbakkerij gedreven in het pand[adres 1] in het centrum van [plaats] (hierna: [adres 1]). Zij hebben een deel van het bedrijfspand verworven in 2003, een ander deel in 2005. Op 1 februari 2009 hebben eisers de onderneming gestaakt en daarbij is de bedrijfsruimte van het pand overgegaan naar het privévermogen. De verhuurbare oppervlakte van de bedrijfsruimte is uitgemeten op 161,2 m2.
In februari 2008 hebben eisers de bedrijfsruimte van het pand door tussenkomst van makelaarskantoor Kuijs Reinder Kakes te huur aangeboden voor een huursom van € 62.500, exclusief omzetbelasting.
Op 11 november 2008 hebben eisers een huurovereenkomst gesloten met [A BEDRIJF] BV (hierna ook: de huurder) ter uitbreiding van de winkelruimte van het naastgelegen winkelpand[adres 2] ([B BEDRIJF]). De overeengekomen huurperiode was gesloten voor een periode van 10 jaar ingaande op 1 februari 2009 met de mogelijkheid tot verlenging voor aansluitende periodes van vijf jaar. De huurovereenkomst bevat een voorkeursrecht tot koop voor een nader te bepalen koopsom (de vrije verkoopwaarde).
De huurder heeft bedongen dat hij het pand op eigen kosten mocht verbouwen en de scheidingsmuur tussen beide panden mocht doorbreken onder de verplichting die doorbraak aan het einde van de huur te herstellen.
Voor het eerste jaar is een huur overeengekomen van € 42.500, voor het tweede jaar een huur van € 52.500, voor het derde jaar van € 62.500 en voor de resterende jaren de laatstgenoemde huur met een indexatie.
De huurder heeft na de ingang van de huur de scheidingsmuur weggebroken en op de begane grond een nieuwe winkelpui geplaatst.
In december 2012 heeft de huurder [adres 1] onderverhuurd voor een aanvangshuur van € 57.000 en met het beding dat de huur na twee jaar gelijk zou zijn aan de huur die hij als hoofdhuurder verschuldigd zou worden.
De toenmalige gemachtigde van eisers heeft een verzoek bij verweerder gedaan tot een gezamenlijke taxatie van de bedrijfsruimte naar de waarde vrij opleverbaar. De twee ingeschakelde taxateurs, J.C.J. Haazelager (Belastingdienst) en F. de Haan (makelaarskantoor Kuijs Reinder Kakes), hebben op 24 februari 2009 de waarde in verhuurde staat bepaald op € 890.000 en zij hebben daarbij verwezen naar de onder 2.3 genoemde huurovereenkomst.
Eisers en verweerder zijn van oordeel dat de uitkomst van deze gezamenlijke taxatie niet overeenkomt met het uitgangspunt dat de waarde vrij opleverbaar bepalend is en zij hebben de conclusie getrokken dat deze gezamenlijke taxatie daarom niet bepalend is voor de waarde van de bedrijfsruimte bij de overgang naar het privévermogen.
Eisers hebben opdracht gegeven aan een drietal makelaars, F. de Miranda, P.C.T.J. Haverkamp en J. de Best, om de waarde in het economische verkeer te bepalen. De drie makelaars hebben de bedrijfsruimte ter plaatse opgenomen en zij hebben een rapport opgemaakt op 22 december 2009, uitkomende op een waarde van € 550.000 vrij opleverbaar naar de peildatum 10 februari 2009. Zij hebben de waarde vrij opleverbaar opgenomen onder verwijzing naar het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht tot koop. Het rapport maakt melding van de verhuur van het pand en duidt de overeengekomen huurprijs aan als bovenmatig. De taxateurs hebben de marktconforme huurprijs geschat op € 42.000 per jaar.
Tot de stukken behoort een taxatierapport van de Belastingdienst van drie taxateurs, namelijk Haazelager, Nijkamp en M.F. Kok, opgemaakt op 19 juni 2012 na plaatselijke opname door twee van de drie taxateurs en uitkomende op een waarde van € 880.000 vrij opleverbaar naar de peildatum 1 februari 2009. Het rapport maakt melding van de verhuur van de bedrijfsruimte en verwijst in een toelichting naar de verkoopopbrengst van een vijftal andere verhuurde bedrijfspanden aan [ADRESSEN 1]
De heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Woz) de waarde van de bedrijfsruimte naar de waardepeildatum 1 januari 2009 bij beschikking vastgesteld op € 733.000 en na bezwaar verminderd tot € 519.000. De heffingsambtenaar heeft de Woz-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 701.000.
3 Geschil
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag. Die vermindering zou gebaseerd moeten zijn op een waarde in het economische verkeer van de bedrijfsruimte van € 550.000 bij de overgang naar het privévermogen en eenzelfde waarde ter bepaling van de rendementsgrondslag.
Verweerder concludeert ook tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de aanslag, zij het dat die vermindering gebaseerd zou moeten zijn op een waarde in het economische verkeer van de bedrijfsruimte van € 800.000 bij de overgang naar het privévermogen en eenzelfde waarde ter bepaling van de rendementsgrondslag.