Gerechtshof Amsterdam, 10-09-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4070, 14/00577
Gerechtshof Amsterdam, 10-09-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4070, 14/00577
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 10 september 2015
- Datum publicatie
- 7 oktober 2015
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:4070
- Zaaknummer
- 14/00577
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Kortingsregeling. Het Hof komt tot het oordeel dat de rechtbank de waarde niet te laag heeft vastgesteld. Evenals de rechtbank acht ook het Hof het aannemelijk dat de financieringsregeling die kopers van vergelijkbare woningen wordt geboden, zozeer samenhangt met de verkoopprijs van die woningen dat de ter vaststelling van de waarde van de woning te bepalen vergelijkingsprijs van die vergelijkingsobjecten met
inachtneming van die financieringsvoorwaarden moet worden bepaald en derhalve ook de WOZ-waarde van de woning (neerwaarts) beïnvloedt.
Uitspraak
Kenmerk 14/00577
10 september 2015
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van 17 juli 2014 in de zaak met kenmerk AWB 13/3634 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[X] te [Z 2], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2013, de waarde van de onroerende zaak, Duinzichtlaan [1] te [PLAATS 1] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het jaar 2013 vastgesteld op € 1.158.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 4 juli 2013, de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.064.000.
De rechtbank heeft het hiertegen ingestelde beroep in haar in de aanhef vermelde uitspraak gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 860.000.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 augustus 2014, aangevuld bij brief van 20 augustus 2014.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt in deze uitspraak aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is gelegen in het nieuwbouwproject [NAAM](hierna: het project).
De woning is een twee-onder-één-kapwoning met kelder en inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 914 m³ en de oppervlakte van het perceel is 473 m².”
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
Belanghebbende heeft de woning casco gekocht voor € 1.092.750, inclusief een dakkapel van € 15.000. De voor rekening van belanghebbende komende kosten voor het gereed maken van de woning beliepen € 100.000 voor afbouw en € 30.000 voor de keuken, in totaal derhalve € 130.000, zodat belanghebbende in totaal (1.092.750+130.000=) € 1.227.750 voor de woning heeft betaald.
De in de verkoopbrochure ten behoeve van woningen in [NAAM] vermelde koopprijs van de woning bedroeg € 1.351.000, exclusief de dakkapel.
Tot de stukken behoort een taxatierapport waarin onder meer zijn opgenomen (transactie)gegevens van zowel buiten het [NAAM] gelegen woningen als in het [NAAM] gelegen woningen. Deze laatste woningen betreffen de woningen [B-STRAAT] 1 en [B-STRAAT] [2], die door de projectontwikkelaar zijn verkocht op respectievelijk 1 juli 2011 voor € 1.440.000 en op 13 juli 2011 voor € 1.140.000. Op de betaling van deze koopsommen is een financieringsregeling toegepast die geldt voor door de projectontwikkelaar verkochte woningen in het [NAAM].
Ter zitting in hoger beroep is komen vast te staan dat de onder 2.5 bedoelde financieringsregeling ook van toepassing is geweest bij de verkoop van de in de uitspraak van dit gerechtshof van 16 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1745, opgenomen woningen in [NAAM]. In die uitspraak is over deze regeling onder meer het volgende opgenomen:
“FINANCIERINGSREGELING [PLAATS 2] VILLA’S FASE 2
De verkoop van de eerste villa’s in woongebied [PLAATS 2] op [NAAM] is succesvol
afgerond. Inmiddels is (…) de verkoop gestart van fase 2: (…). (…)
In het 1e kwartaal 2012 wordt gestart met de bouw.
Nu kopen nog aantrekkelijker door de [PLAATS 2] financieringsregeling. Uw voordeel: 25%!
Uiteraard kunt u de woning direct aankopen door de basisprijs als koopsom VON te voldoen.
Daarnaast kunt u nu profiteren van een gunstige uitgestelde betaling van 25%. Dit betekent dat u nu bij aankoop van uw ‘droomvilla’ slechts 75% van de basisprijs VON hoeft te betalen. (…)
Hoe werkt de financieringsregeling?
U koopt de woning met een uitgestelde betaling van 25% op de basisprijs VON. Terugbetaling is slechts verplicht voor zover de waarde bij doorverkoop van de woning hoger is dan de prijs die nu betaald wordt.
De verkoper krijgt een aandeelrecht van 25% in de positieve waardeontwikkeling (het verschil tussen de waarde bij doorverkoop en de basisprijs).
Binnen 3 jaar na oplevering van uw woning heeft u de keuze om de uitgestelde betaling renteloos af te lossen, totaal of gedeeltelijk.
U kunt natuurlijk ook wachten met aflossen tot u uw woning gaat doorverkopen. Het percentage dat u aflost heeft consequenties voor uw percentage in de winstdeling bij verkoop.
Uw keuzemogelijkheden binnen de financieringsregeling:
1. U betaalt de totale 25% uitgestelde betaling van de oorspronkelijke koopsom (renteloos) binnen drie jaar: u behoudt 100% van de waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning.
2. U betaalt binnen drie jaar een gedeelte van de uitgestelde betaling (renteloos) en behoudt een uitgestelde betaling (naar keuze) van 5%, 10%, 15% of 20% van de oorspronkelijke koopsom. Uw winstdeling over de positieve waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning is dan respectievelijk 5%, 10%, 15% of 20%.
3. U betaalt 100% van de uitgestelde betaling pas terug bij doorverkoop van uw woning. Uw winstaandeel over de positieve waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning is 75%.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de financieringsregeling van invloed is op de op de voet artikel 17, lid 2, van de Wet woz te bepalen waarde.