Gerechtshof Amsterdam, 31-05-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2763, 15/00569 en 15/00570

De inspecteur beroept zich voor het bepalen van de waarde niet op de in de rechtbankuitspraak weergegeven vaststellingsovereenkomst en de daarop gebaseerde gezamenlijke taxatie van partijen. De tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst en de gezamenlijke taxatie zullen bij de beoordeling van het geschil in hoger beroep buiten beschouwing blijven.

De rechtbank heeft het volgende overwogen ten aanzien van de in aanmerking te nemen waarde in box 1.

Gelet op het in 4.3 overwogene volgt het Hof de rechtbank niet voor zover zij in onderdeel 23 van haar uitspraak in het kader van de waardering per stakingsdatum een waardeverhogende factor heeft toegekend aan de omstandigheid dat op 31 oktober 2009 vast stond dat het pand zou worden verhuurd. Het feit dat belanghebbenden de huurovereenkomst met [B] reeds op 27 oktober 2009 hebben gesloten waarbij de verhuur per 1 november 2009 werd overeengekomen vormt geen reden om voor het bepalen van de stakingswinst uit te gaan van de waarde van het pand in verhuurde staat. Het Hof acht het niet aannemelijk dat de beslissing tot verhuur van het pand na de staking zich nog in de winstsfeer van belanghebbenden heeft afgespeeld, zodat een eventuele waardeverandering van het pand als gevolg van de gesloten huurovereenkomst niet een voordeel is van de gestaakte onderneming.

Het Hof is van oordeel dat de rechtbank in het kader van het bepalen van een marktconforme huur voor het pand met zijn oordelen in onderdeel 23 (als weergegeven hierboven in onderdeel 4.5) teveel gewicht heeft toegekend aan de met [B] overeengekomen huur van € 168.000 per jaar. Naar het oordeel van het Hof – en het Hof begrijpt dat partijen het daarmee eens zijn – is de met [B] overeengekomen huur, gelet op de in de huurovereenkomst bedongen voorwaarden, niet (zonder meer) representatief te achten voor de markt bij de waardering van het pand. In het bijzonder op grond van de omstandigheid dat de huurovereenkomst door de huurder eenzijdig kan worden opgezegd, de onweersproken stelling van belanghebbenden dat de huurder op (zeer) korte termijn over het pand diende te beschikken en de omstandigheid dat de huurovereenkomst voor een ongebruikelijk korte duur is afgesloten (4 jaar in plaats van 5 jaar), acht het Hof het aannemelijk dat een onder normale condities, voor gebruik als bedrijfspand bedongen jaarhuur aanzienlijk lager zou hebben gelegen dan de overeengekomen huur. Gelet hierop had de rechtbank de door belanghebbenden gestelde jaarhuur van € 50.000 tot € 60.000 per jaar niet zonder meer buiten beschouwing mogen laten en behoeft de door de inspecteur gestelde huurwaarde van € 90.000 een nadere onderbouwing.

De inspecteur stelt voor het pand een huurwaarde van € 90.000 en een kapitalisatiefactor van 9,8 en 10,6 voor respectievelijk het begin- en het eindjaar. Deze gegevens heeft hij – zo heeft hij desgevraagd ter zitting verklaard – ontleend aan de markt. Deze marktgegevens heeft hij echter niet in zijn rapport vermeld. Desgevraagd heeft hij ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor ook geen voorbeelden kunnen geven van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die ook zijn verhuurd. Na beëindiging van de huurovereenkomst door [B] zijn belanghebbenden er niet in geslaagd een huurder te vinden voor het pand en staat het pand – zo is ter zitting vastgesteld – nog steeds leeg. Zonder nadere onderbouwing, die niet is gegeven, acht het Hof het niet aannemelijk dat een huur voor het pand rondom de waardepeildatum ten bedrage van € 90.000 representatief is voor de markt, zodat een dergelijke huur bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode niet tot uitgangspunt kan worden genomen. Hetzelfde geldt voor de door de inspecteur gehanteerde kapitalisatiefactor. Voor zover de inspecteur de waarde op basis van deze gegevens heeft berekend, volgt het Hof de inspecteur niet.

Naast de hiervoor besproken huurwaardekapitalisatiemethode is de waarde van het pand in het taxatierapport van de inspecteur berekend op basis van referentieobjecten welke vrij en onbezwaard zijn verkocht. Het rapport vermeldt daartoe de referentieobjecten [a-straat 3] en [a-straat 4] . De inspecteur heeft ter zitting aangegeven dat het in zijn taxatierapport genoemde referentieobject [a-straat 4] in het kader van de waardering buiten beschouwing moet worden gelaten. Het Hof volgt de inspecteur hierin en laat dit referentieobject verder buiten beschouwing bij de beoordeling.

[a-straat 3] is op 13 juni 2008 verkocht voor een koopsom van € 1.325.000. Uitgaande van een vloeroppervlakte van ca. 650 m² en een marktdaling ten opzichte van 13 juni 2008 van ca. 7% is de marktwaarde van dit referentieobject in het taxatierapport van de inspecteur per peildatum 1 november 2011 berekend op € 1.235.000, zijnde een prijs per m2 van € 1.900. Daarbij is in het taxatierapport vermeld dat dit referentieobject zich ten tijde van de verkoop in een slechte nog te renoveren staat bevond. Uitgaande van een vloeroppervlakte van het pand van belanghebbenden van ca. 500 m² is de marktwaarde van het pand per peildatum in het taxatierapport vervolgens vastgesteld op € 1.900 maal 500 = € 950.000.

Voor zover belanghebbenden betogen dat de voor het referentieobject [a-straat 3] gerealiseerde verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt als gevolg van het bij de verkoop gehanteerde biedingssysteem, kan het Hof belanghebbenden niet volgen. Belanghebbenden stellen in dit verband dat er vrij snel na aanvang van de bezichtigingen een openingsbod werd gedaan voor dit object, zodat aan volgende geïnteresseerden een eenmalig uiterst bod moest worden gevraagd. Kopers hebben zich volgens belanghebbenden onder deze omstandigheden laten verleiden tot een veel hoger bod dan nodig en reëel was geweest. Het Hof is evenwel van oordeel dat hiermee, in overeenstemming met het in onderdeel 4.3 weergegeven waardebegrip, de verkoopprijs is gerealiseerd bij aanbieding ten verkoop op de voor het pand meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.

Het Hof is voorts van oordeel dat de taxatie van de inspecteur op basis van de verkoop van [a-straat 3] onvoldoende rekening houdt met de omstandigheid dat tussen de datum van verkoop van het referentieobject (13 juni 2008) en de waardepeildatum (31 oktober 2009), de kredietcrisis zich heeft gemanifesteerd, dat verkoop van bedrijfspanden als gevolg daarvan in die periode is gestagneerd en dat – naar gesteld door belanghebbenden en als zijnde niet dan wel onvoldoende weersproken is komen vast te staan - [a-straat 3] is verkocht op de top van de markt voor bedrijfsgebouwen. Aannemelijk is dat zich tussen de verkoopdatum van het referentieobject en de waardepeildatum een waardedaling heeft voorgedaan voor bedrijfspanden als hier aan de orde. Het Hof acht het door de inspecteur gehanteerde waardedalingspercentage van 7 onvoldoende onderbouwd. Voor zover de inspecteur verwijst naar NVM-kwartaalcijfers betreffende de waardeontwikkeling van woningen in de regio [regio] , kunnen hieraan geen conclusies worden verbonden nu het in casu gaat om de waardeontwikkelingen in de markt van bedrijfspanden en niet die van woningen. Op basis van verkoopcijfers van enkele door partijen genoemde bedrijfspanden gelegen aan [b-straat] te [Q] , kunnen voorts geen algemene conclusies worden getrokken over de waardeontwikkeling van bedrijfspanden in die periode.

De inspecteur heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde nog drie nadere referentieobjecten genoemd, namelijk [c-straat 1] , [d-straat 1] en [e-straat 1] , alle gelegen te [Q] . Het Hof acht deze objecten niet dan wel onvoldoende vergelijkbaar met het pand van belanghebbenden. Op zichzelf vormen de verschillen geen reden om deze objecten buiten beschouwing te laten als referentieobjecten. Onduidelijk is evenwel hoe in het kader van de waardering rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen deze objecten en het pand van belanghebbenden. Het Hof wijst in dit verband in het bijzonder op de ligging van het pand van belanghebbenden, namelijk – enigszins geïsoleerd – naast het treinspoor, in de onmiddellijke nabijheid van een donkere tunnel en buiten het winkel- en horecagebied van de binnenstad van [Q] . De omstandigheid dat het pand is gelegen nabij het [locatie] van [Q] , vormt weliswaar een pluspunt maar is naar het oordeel van het Hof onvoldoende om aan te nemen dat het pand qua ligging (voldoende) vergelijkbaar is met de nader genoemde referentieobjecten. Het Hof neemt in het bijzonder het volgende in aanmerking met betrekking tot deze referentieobjecten.

[c-straat 1] betreft een pand in een A1 winkelgebied en de winkel in het pand was ten tijde van de verkoop verhuurd. Het feit dat de winkel (onder normale condities) was verhuurd zal in beginsel – zo is het Hof gelet op de aard van dit object eens met belanghebbenden – een waardeverhogend effect hebben gehad op de verkoopprijs van dit object. Bovendien is dit pand verkocht op 12 maart 2012, welke verkoopdatum te ver van de waardepeildatum 31 oktober 2009 is gelegen. De inspecteur heeft ook niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze bij de vergelijking met dit object rekening is gehouden met de waardeontwikkeling vanaf de waardepeildatum tot aan genoemde verkoopdatum.

Het object [d-straat 1] betreft een monumentaal woon- en bedrijfspand en is op 23 november 2009 verkocht voor € 675.000. Hoewel deze transactie dicht is gelegen op de waardepeildatum is het Hof van oordeel dat dit object niet kan worden vergeleken met het pand van belanghebbenden. Het betreft een grachtenpand en is qua ligging, uitstraling en aanwendingsmogelijkheden niet vergelijkbaar met het pand van belanghebbenden. Het object [e-straat 1] betreft een horeca-object gelegen op een A1 locatie voor horeca. Ook dit pand is qua ligging, uitstraling en aanwendingsmogelijkheden niet vergelijkbaar met het pand van belanghebbenden. Bovendien kan het Hof uit de stukken niet opmaken wanneer dit pand is verkocht.

Bij de beoordeling neemt het Hof voorts het volgende in aanmerking. Uit de vaststaande feiten volgt dat de WOZ-waarde van het pand voor het kalenderjaar 2010 is vastgesteld op € 505.000 en voor 2011 op € 702.000. Gelet op het bepaalde in artikel 18, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, betreft dit de WOZ-waarden per 1 januari 2009 respectievelijk 1 januari 2010. De door de inspecteur voorgestane waarde per 31 oktober 2009 wijkt aanzienlijk af van deze WOZ-waarden. De inspecteur heeft desgevraagd geen verklaring kunnen geven voor deze aanzienlijke afwijking terwijl, naar het Hof begrijpt uit de stukken en de toelichting hierop ter zitting, hierover contact is geweest met de heffingsambtenaar.

Het voorgaande brengt het Hof tot het oordeel dat de inspecteur de door hem voorgestane waarde van het pand niet aannemelijk heeft gemaakt.

Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de waarde van het pand per 31 oktober 2009 dient te worden gesteld op € 518.000. Daartoe baseren zij zich op de WOZ-waarden van het pand en op taxaties van [taxateur G] van 23 september 2010 en 14 maart 2013, [taxateur J] van 16 mei 2014 en [taxateur M] van 31 oktober 2015.

In het rapport van [taxateur G] van 23 september 2010 is de waarde van het pand vrij van huur en gebruik per 1 november 2009 op € 550.000 getaxeerd. In een brief van 15 augustus 2014 is een toelichting gegeven op dit taxatierapport. Deze taxatie is gebaseerd op de WOZ-waarde 2008 met als peildatum 1 januari 2007. Volgens de toelichting in genoemde brief is de afgegeven waarde van € 550.000 in feite te hoog en bedraagt deze niet meer € 495.000. Daartoe wordt verwezen naar de WOZ-waarden van het pand voor de kalenderjaren 2009 en 2010. Voorts is verwezen naar de taxatie van 16 mei 2014 van [taxateur J] . Deze taxatie van [taxateur G] is aldus gebaseerd op de WOZ-waarden van het pand en de taxatie van [taxateur J] . Nu een zelfstandige onderbouwing van deze taxatie ontbreekt zal het Hof deze verder buiten beschouwing laten.

In een brief van 14 maart 2013 berekent [taxateur G] – voor zover hier van belang – de waarde van het pand voorts op basis van huurvraagprijzen teruggerekend naar het niveau van november 2009 en komt daarbij op een gemiddelde huurwaarde voor het pand per peildatum van € 59.270 per jaar en een gekapitaliseerde waarde van € 59.270 maal 9 = € 533.430. Deze taxatie kan het Hof evenmin volgen nu hierbij klaarblijkelijk niet is uitgegaan van in de markt gerealiseerde prijzen. Voorts is niet inzichtelijk is gemaakt hoe de gehanteerde huurprijzen zijn teruggerekend naar de waardepeildatum en onduidelijk is hoe de genoemde kapitalisatiefactor hierbij tot stand is gekomen.

In het taxatierapport van [taxateur J] is de marktwaarde per waardepeildatum 16 mei 2014 vastgesteld op € 324.000. Het doel van de taxatie is het vaststellen van de actuele marktwaarde in verband met een verkoopbeslissing. Gelet op de waardepeildatum en het doel van de taxatie acht het Hof dit rapport niet bruikbaar voor het vaststellen van de onderhavige waarde van het pand per 31 oktober 2009.

De taxatie van [taxateur M] is onderbouwd op basis van de zogenoemde comparatieve methode. Hierbij is ervan uit gegaan dat het pand per 31 oktober 2009 het beste gebruikt zou kunnen worden om te verbouwen tot appartementencomplex, meer in het bijzonder voor de huurklasse van 750 tot € 1000 per maand. Bij gebrek aan goed vergelijkbare objecten verkocht op of rond de waardepeildatum heeft [taxateur M] gekeken naar transacties van na 1 november 2009 waarbij het betrokken vastgoed is verworven met herbestemmingsplannen (verbouwen/renoveren). In dit kader is de waarde gebaseerd op transacties waarbij de objecten na aankoop zijn getransformeerd tot appartementencomplexen, namelijk de objecten [e-straat 3] (voormalig bedrijvencomplex met bovenwoning), verkocht op 18 oktober 2010 voor € 410.000, [f-straat 1] (voormalige school), verkocht op 11 juni 2014 voor € 918.000, [g-straat 1] (voormalig pakhuis), verkocht op 2 september 2013 voor € 587.000 en [h-straat 1] (winkels/pakhuis), verkocht op 2 april 2014. Op basis van deze verkopen heeft [taxateur M] de gewogen gemiddelde prijs per m2 berekend op € 825. Gelet op het feit dat het pand van belanghebbenden kleiner is dan het gemiddelde van genoemde objecten is in het kader van deze taxatie uitgegaan van een prijs van € 1.000 per vierkante meter en is de marktwaarde per 31 oktober 2009 berekend op € 518.000 en per 31 december 2009 op € 505.000.

De taxatie van [taxateur M] kan naar het oordeel van het Hof evenmin maatgevend worden geacht. Het Hof stelt vast dat deze taxatie geen rekening houdt met de verkoop van [a-straat 3] , terwijl dit object – naar tussen partijen niet in geschil is – het beste met het pand kan worden vergeleken. Voorts zijn de door belanghebbenden genoemde objecten – evenals de door de inspecteur in zijn nader stuk naar voren gebrachte referentieobjecten – qua ligging niet goed vergelijkbaar met het pand. Ook is in de taxatie van [taxateur M] geen rekening gehouden met de – naar niet is weersproken – zeer slechte onderhoudstoestand van deze objecten. Bovendien liggen de transactiedata van de door [taxateur M] gehanteerde vergelijkingsobjecten te ver af van de waardepeildatum, zodat deze gegevens niet zonder meer bruikbaar zijn. Onduidelijk is hoe in de taxatie van [taxateur M] rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen verkoopdata van de gehanteerde objecten en waardepeildatum.

Belanghebbenden hebben de waarde van het pand voorts gebaseerd op de verkoop van [a-straat 3] en zijn daarbij uitgegaan van een waardedaling tussen verkoopdatum en waardepeildatum van 23%. Gegeven het geschil over de waarde van het pand kan een dergelijke waardedaling zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet worden gevolgd.

Belanghebbenden hebben zich ter ondersteuning van voormelde taxaties ten slotte nog beroepen op een taxatie van [Taxateur H] van [I bv] van 22 mei 2014, waarin de waarde van het pand vrij van huur en gebruik per 31 oktober 2009 is getaxeerd op € 500.000. Dit rapport geeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht hoe de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Voorts ontbreekt marktinformatie ter onderbouwing van de waarde. Naar het oordeel van het Hof maakt dit rapport de door belanghebbenden voorgestane waarde niet aannemelijk.

Nu geen der partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt ziet het Hof aanleiding de waarde van het pand in goede justitie vast te stellen. Hierbij zal het Hof zich baseren op het voorgaande en al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in onderling verband bezien. Het Hof neemt hierbij in het bijzonder in aanmerking de verkoop van [a-straat 3] , de omstandigheid dat vaststelling dat de verkoop van dit referentieobject op de top van de markt heeft plaatsgevonden en dat, zoals belanghebbenden onweersproken hebben gesteld, de verkoop van bedrijfspanden nadien gedurende langere tijd ernstig is gestagneerd. In aanvulling hierop overweegt het Hof nog het volgende voor de bepaling van de waarde in goede justitie.

Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd over de staat van onderhoud van het pand gaat het Hof ervan uit dat die op de waardepeildatum vergelijkbaar is geweest met de staat van onderhoud van [a-straat 3] , althans dat dit geen factor van betekenis is die bij de waardering tot uitdrukking dient te komen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de heer [taxateur M] de beide panden kent en betrokken is geweest bij de verkoop van [a-straat 3] , zodat het Hof mede gewicht toekent aan de stellingen van [taxateur M] die erop neerkomen dat de staat van onderhoud van het pand en [a-straat 3] vergelijkbaar was. Voorts neemt het Hof hierbij in aanmerking dat beide objecten een gestaakt Chinees restaurant huisvestten, dat de taxateur van de Belastingdienst het pand in 2012 heeft opgenomen, dat blijkens het rapport van die taxateur destijds sprake was van een redelijke tot matige staat van het pand en dat de verbouwing door belanghebbenden in 2008 van bescheiden omvang is geweest en erop was gericht het pand om te vormen van een restaurant tot een eenvoudige [L] . De enkele omstandigheid dat [B] door ondertekening van de huurovereenkomst heeft verklaard het pand in goede staat te hebben aanvaard (zie artikel 4 van de huurovereenkomst), acht het Hof onvoldoende om tot een ander oordeel te komen over de staat van onderhoud, te meer daar het taxatierapport van de inspecteur hier per waardepeildatum ook geen melding van maakt.

Het Hof ziet geen aanleiding om per waardepeildatum rekening te houden met de aanwezigheid van asbest in het pand. Het onderzoeksrapport dienaangaande is gedateerd 10 december 2009 en de aanvraag voor sanering bij de gemeente [Q] is van 20 januari 2010. Bovendien blijkt uit de sloopmelding bij de gemeente [Q] van een asbestplafond in de hal een opgegeven aanneemsom van slechts € 3.200.

Het Hof acht voorts op basis van hetgeen belanghebbenden hierover hebben aangevoerd en op basis van de door belanghebbenden bij het nader stuk overgelegde foto van het pand, aannemelijk dat het pand van belanghebbenden ten opzichte van het pand [a-straat 3] een minder goede ligging heeft die bij de waardering als bedrijfspand tot uitdrukking moet worden gebracht. In het bijzonder neemt het Hof hierbij in aanmerking dat het pand van belanghebbenden vanaf het [i-straat] minder goed bereikbaar is dan [a-straat 3] en dat het in vergelijking met [a-straat 3] minder goed zichtbaar is voor potentiele klanten afkomstig vanaf het [i-straat] . Voorts acht het Hof in dit verband van belang dat het pand van belanghebbenden pal tegen het treinspoor is gelegen en naast een donkere tunnel, hetgeen ook van invloed is op de aanwendingsmogelijkheden van het pand en de prijs die potentiële kopers bereid zullen zijn te betalen.

- belanghebbende 1: € 287.894 (€ 220.769 + € 75.000 -/- € 7.875), en

- belanghebbende 2: € 287.892 (€ 220.767 + € 75.000 -/- € 7.875).

Met betrekking tot de waarde in box 3 heeft te gelden de waarde in het economische verkeer op 31 december 2009 (artikel 5.19 Wet IB 2001). Het bepaalde in artikel 5.20 Wet IB 2001 is niet van toepassing. Het Hof ziet ook geen reden de zogenoemde leegwaarderatio als genoemd in het derde lid van dat artikel te hanteren, nu - zo is niet in geschil - het pand een bedrijfspand betreft en geen woning.

Gelet op het voorgaande hebben partijen de door hen verdedigde waarde in het economische verkeer op 31 december 2009 niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt deze waarde dan ook in goede justitie vast. Daarbij komt het Hof al het voorgaande in beschouwing nemende op een waarde van € 700.000. Voor een afwijking van de per 31 oktober 2009 vastgestelde waarde ziet het Hof geen aanleiding. Bij gebrek aan nadere gegevens acht het Hof het aannemelijk dat na de waardedaling als gevolg van het uitbreken van de financiële crisis de markt voor bedrijfsgebouwen in de periode tot 31 december 2009 min of meer tot stilstand is gekomen en dat de waarde van bedrijfspanden derhalve in de periode oktober-december 2009, zoals ook die van belanghebbenden, geacht kan worden min of meer gelijk te zijn gebleven.

Het feit dat een bedrijfspand is verhuurd vormt onder omstandigheden een factor op grond waarvan tot een andere waarde wordt gekomen dan de waarde in onverhuurde staat. Naar het oordeel van het Hof is in casu evenwel geen sprake van dergelijke omstandigheden. Het Hof verwijst in dit verband naar rechtsoverweging 4.6 waarin is geoordeeld dat de huurovereenkomst is gesloten op ongebruikelijke condities. Niet aannemelijk is dat deze verhuurovereenkomst per saldo de waarde van het pand anders doet zijn dan de waarde in onverhuurde staat. Onder deze omstandigheden ziet het Hof onvoldoende aanleiding het pand per 31 december 2009 anders te waarderen dan op de stakingsdatum.

Gelet op het voorgaande dient het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen voor belanghebbenden elk afzonderlijk te worden verhoogd met: 4% maal 50% maal € 700.000 = € 14.000 / 2 = € 7.000. Het belastbaar inkomen in box 3 bedraagt dan voor:

- belanghebbende 1: € 9.845 (€ 2.845 + € 7.000), en

- belanghebbende 2: € 9.845 (€ 2.845 + € 7.000).

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de beroepen gegrond verklaren, de uitspraken van de inspecteur vernietigen en de aanslag van belanghebbende 1 verminderen tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 287.894 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.845, en de aanslag van belanghebbende 2 verminderen tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 287.892 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.845.