Gerechtshof Amsterdam, 13-06-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163, 16/00479
Gerechtshof Amsterdam, 13-06-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163, 16/00479
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 13 juni 2017
- Datum publicatie
- 21 juni 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:2163
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2017:2605
- Zaaknummer
- 16/00479
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken. Heffingsambtenaar heeft waarde aannemelijk gemaakt met zeven goede vergelijkingsobjecten.
Uitspraak
kenmerk 16/00479
13 juni 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants),
tegen de uitspraak van 27 september 2016 in de zaak met kenmerk AMS 16/392 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende
zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 de waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 344.500. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar met dagtekening 5 januari 2016 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 276.000. De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een proceskostenvergoeding voldaan van € 609.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep in haar uitspraak ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 992.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 november 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in onderdeel 1 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld.
“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement op de tweede verdieping met een woonoppervlak van ongeveer 87 m² en een parkeerplaats.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.
Door de heffingsambtenaar is in beroep als bijlage bij het verweerschrift een “Overzicht taxatiewaarden” overgelegd. De waarde van de woning is hierin op de peildatum (1 januari 2014) getaxeerd op € 276.000. In het overzicht zijn verder gegevens opgenomen van de objecten die door de heffingsambtenaar als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd. De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex op de [A-straat] en beschikken alle over een parkeerplaats waarvan de waarde door de heffingsambtenaar op € 28.000 is gesteld. In het overzicht zijn verder met betrekking tot de vergelijkingsobjecten – onder meer – de volgende gegevens opgenomen:
|
Huis-nummer |
oppervlakte woningdeel |
taxatiewaarde woningdeel per eenheid |
transactiedatum |
Transactie- prijs |
gecorrigeerde transactieprijs (1/1/2014) |
|
[2] |
83 |
2.958 |
23-12-2014 |
282.500 |
274.000 |
|
[3] |
69 |
2.891 |
30-12-2013 |
228.000 |
228.000 |
|
[4] |
72 |
2.764 |
8-2-2013 |
227.500 |
227.500 |
|
[5] |
87 |
3.190 |
20-3-2015 |
322.000 |
306.000 |
|
[6] |
67 |
2.858 |
23-7-2014 |
222.500 |
220.000 |
|
[7] |
67 |
2.918 |
1-12-2014 |
230.000 |
224.000 |
|
[8] |
85 |
2.512 |
3-3-2014 |
242.000 |
242.000 |
Namens belanghebbende is in hoger beroep een taxatiekaart ingebracht, waarin de waarde van de woning op de peildatum is getaxeerd op € 245.478 en waarin de volgende gegevens zijn opgenomen van de objecten die door belanghebbende als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd. Ook de vergelijkingsobjecten van belanghebbende zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex op de [A-straat] en beschikken alle over een parkeerplaats waarvan de waarde, conform de waardering van de heffingsambtenaar, op € 28.000 is gesteld.
|
Huis- nummer |
oppervlakte woningdeel |
taxatiewaarde woningdeel per eenheid |
transactiedatum |
transactieprijs |
gecorrigeerde transactieprijs (1/1/2014) |
|
[8] |
85 |
2.512 |
3-3-2014 |
242.000 |
242.000 |
|
[9] |
85 |
2.489 |
24-11-2014 |
245.000 |
240.000 |
|
[10] |
68 |
2.228 |
15-01-2015 |
185.000 |
180.000 |
|
[11] |
115 |
2.709 |
31-07-2014 |
340.000 |
340.000 |
De door de heffingsambtenaar en belanghebbende gebruikte vergelijkingsobjecten zijn gelegen op de volgende verdiepingsvloeren:
- nummer [10] : tweede verdieping;
- nummer [9] : derde verdieping;
- nummer [11] en nummer [8] : vierde verdieping;
- nummer [3] , nummer [4] en nummer [7] : vijfde verdieping;
- nummer [6] : zesde verdieping;
- nummer [2] en nummer [5] : zevende verdieping.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2014.
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.