Gerechtshof Amsterdam, 21-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5431, 16/00095, 16/00096, 16/00097
Gerechtshof Amsterdam, 21-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5431, 16/00095, 16/00096, 16/00097
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 21 december 2017
- Datum publicatie
- 21 februari 2018
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:5431
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:1618, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 16/00095, 16/00096, 16/00097
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; objectafbakening; de heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de op het perceel te onderscheiden objecten verschillende gebruikers hebben; waarden niet te hoog vastgesteld
Uitspraak
kenmerken 16/00095, 16/00096 en 16/00097
21 december 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X] te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Veldhuisen
tegen de uitspraak van 30 december 2015 in de zaken met kenmerken AMS 15/1387, AMS 15/1388 en AMS 15/1389 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 30 september 2014
de waarde van de – door de heffingsambtenaar als zodanig aangemerkte – onroerende zaken [de woning] , [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] te [Z] voor het jaar 2012 vastgesteld op achtereenvolgens € 474.500, € 20.000 en € 113.500. Tegelijk zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2012 bekendgemaakt alsmede de aanslagen rioolheffing voor de onroerende zaken [de woning] en [de loods + 3 garageboxen] .
Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij (in één geschrift vervatte) uitspraken van 23 januari 2015 de waarde van de onroerende zaken [de woning] en [de garagebox] verlaagd tot € 261.000 respectievelijk € 8.000, en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar heeft bij diezelfde uitspraak de waarde van de onroerende zaak [de loods + 3 garageboxen] gehandhaafd. Aan belanghebbende is een kostenvergoeding toegekend van in totaal € 372.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 30 december 2015 op het beroep van belanghebbende tegen voormelde uitspraken op bezwaar als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ten aanzien van de waardebeschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelastingen ongegrond;
- verklaart het beroep ten aanzien van de aanslagen rioolheffing gegrond:
- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarin niet is beslist ten aanzien van de aanslagen rioolheffing;
- verklaart het bezwaar van eiser tegen de aanslagen rioolheffing ongegrond;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,00 aan eiser te vergoeden.”
De tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 10 februari 2016 en is bij brieven van 24 maart 2016 aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brieven van 8 september 2017 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2017. Het hoger beroep is gelijktijdig ter zitting behandeld met het hoger beroep van belanghebbende die inzake de WOZ-waarde 2013 van de onder 1.1 genoemde onroerende zaken (zaak 15/00633) en het hoger beroep inzake de WOZ-waarde 2013 van het object [object x] (zaak 15/00073). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende heeft het recht van erfpacht op een perceel grond, met daarop onder andere een vrijstaande boerderij, een tot woning omgebouwde recreatiewoning, met achtergelegen schuren/garageboxen, aan- en toebehoren, plaatselijk bekend als [perceel X] te [Z] (hierna: het object).
Het object is op 19 mei 2014 door D. Istek-Arar en P.A. Mulders (beiden als taxateur werkzaam voor de gemeente Amsterdam) bezichtigd en opgenomen. De zogenoemde Reactie taxateur d.d. 22 mei 2014, welke als bijlage 5 bij het verweerschrift in eerste aanleg in de procedure inzake het belastingjaar 2013 (kenmerk 15/00633) is overgelegd, luidt over de bezichtiging – voor zover hier relevant – als volgt:
“ Bevindingen d.d. 19-05-2014
Op bovengemelde datum heeft ondergetekende [Istek-Arar] en dhr. Mulders het betreffende object [het object] bezocht en opgenomen. Dhr. G. Veldhuisen [de gemachtigde van belanghebbende] heeft ons een rondleiding gegeven en er is geconstateerd dat het perceel meerdere gebruikers heeft en dient te worden afgebakend als meerdere Woz-objecten (…)
De nieuwe Woz-objecten worden opgevoerd en van een waarde voorzien en vervolgens op aanslag gebracht (…)”
De heffingsambtenaar heeft in eerste instantie één beschikking afgegeven voor het [perceel X] . Bij de onderhavige beschikkingen van 30 september 2014 is uitvoering gegeven aan vorenstaande bevindingen. Voor toepassing van de Wet WOZ zijn daarbij de volgende vier objecten als afzonderlijke onroerende zaak aangemerkt:
- de vrijstaande boerderij (aangeduid als ‘ [de vrijstaande boerderij] ’) met een woonoppervlakte van 155 m² en een kavel van 550 m²;
- de tot woning omgebouwde directiekeet (aangeduid als ‘ [de woning] ’) met een woonoppervlak van 127 m² en een kavel van 300 m²;
- een garagebox (aangeduid als ‘ [de garagebox] ’) met overheaddeur;
- een loods en drie garageboxen (plus grond) (aangeduid als ‘ [de loods + 3 garageboxen] ’). De loods heeft een oppervlak van 44 m². De garageboxen zijn elk voorzien van een overheaddeur. Het oppervlak van de kavel is 667 m².
Op 18 november 2014 heeft bij de rechtbank de mondelinge behandeling van het beroep van belanghebbende inzake het belastingjaar 2013 (Hof-kenmerk 15/00633) plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de zitting luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“(...)
De gemachtigde van eiser
Er is maar één gebruiker. Mijn zus (mevrouw [A] ) verblijft in [de vrijstaande boerderij] , maar ze woont in [de woning] . Ze woont in een illegale woning. De voorzieningen lopen via [de vrijstaande boerderij] . (…) De vader woont in [de vrijstaande boerderij] . Daarbij hoort een loods. In het achterliggende object met daarvoor de auto’s zit een bedrijf, [bedrijf Q] .
(…)
Mevrouw Arar [de in 2.2 genoemde taxateur]
Op 19 mei 2014 heb ik het object bezocht met de heer Mulders. Toen is geconstateerd dat er meerdere objecten en meerdere gebruikers zijn.
(…)
De gemachtigde van eiser
Er heeft een transportbedrijf gezeten tot 2009. Daarna is het pand niet meer verhuurd. Tijdens de bezichtiging werd dat wel vermeld. Ook vanwege alle auto’s die er tijdens de bezichtiging stonden. Er is ook meegedeeld dat er drie garages bij het transportbedrijf hoorden. Ook dat er een garagebox is die op naam staat van G. Veldhuisen. Dat is ontruimd in 2010. Dat is een neef. In principe heb je dan twee gebruikers, mijn zus en [mijn vader; belanghebbende] .
Mevrouw Arar
Er zijn vier objecten verdeeld, namelijk [de vrijstaande boerderij] , [de loods + 3 garageboxen] , de [de garagebox] op naam van G. Veldhuisen en [de woning] van mevrouw [A] .
(…)
De gemachtigde van eiser
Er is geen sprake van een aparte gebruiker.
Mevrouw Arar
Dat is door ons wel geconstateerd bij de bezichtiging. (…)
Op 12 november 2015 heeft bij de rechtbank de mondelinge behandeling van het beroep van belanghebbende inzake het onderhavige jaar 2012 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de zitting luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“(…)
De rechtbank
Wie is de gebruiker van [de woning] ?
De gemachtigde [G. Veldhuisen] van eiser [belanghebbende]
Mijn zus en haar man. Ze wonen op [de vrijstaande boerderij] , maar ze verblijven op [de woning] . Ze slapen hoofdzakelijk in [de woning] . Ze slapen ook in [de vrijstaande boerderij] . Ik weet niet hoe vaak. Ze verblijven hoofdzakelijk in [de woning] .
De rechtbank
Waarom is die woning gebouwd?
De gemachtigde van eiser
Dat was in 1958. Het was een oude noodwoning. [mijn vader; belanghebbende] had een transportbedrijf. Het was een directiekeet. [mijn vader; belanghebbende] heeft daar een woning van gemaakt. Er is een gas- en waterleiding, bad, en douche en [de woning is] afsluitbaar. De garageboxen en de loods zijn ook afsluitbaar. Eiser is gebruiker. Ook in 2012 en 2013. Vanaf 1998 tot 2008 werden ze verhuurd. [mijn vader; belanghebbende] en zuster gebruikten de garageboxen.
De rechtbank
Ik heb op Google Streetview gekeken. Ik zag veel auto’s en busjes staan.
De gemachtigde van eiser
Die zijn van [mijn vader; belanghebbende] . [mijn vader; belanghebbende] handelt wat. (…)
De gemachtigde van verweerder
We hebben een eerdere zitting gehad over het jaar 2013 [op 18 november 2014; zie 2.4.1]. Er is tijdens die eerdere zitting, dat was de eerste zitting over 2013, een heel ander verhaal verteld. Tijdens de tweede zitting (…) waar ik niet bij was, is toen afgesproken om [voor het jaar 2013; Hof-kenmerk 15/00633] van één object uit te gaan. (…) Geanalyseerd moet worden wie er gebruiker was op 1 januari 2012.
Mulders [de in 2.2 genoemde taxateur]
De heer [A] is gebruiker van de loods. Dat heb ik tijdens het bezoek vastgesteld.
De gemachtigde van eiser
Dat is de man van mijn zus.
Mulders
De gemachtigde van eiser is gebruiker van de ene garage. De loods en de 3 garages zijn van [bedrijf Q] transportbedrijf. Dat was zo tijdens de bezichtiging.
[de woning]
In gebruik bij [A] echtgenoot van de zus.
[de garagebox]
[in gebruik bij] De gemachtigde van eiser
[de loods + 3 garageboxen]
[in gebruik bij]Transportbedrijf [bedrijf Q] .
(…)
De rechtbank
Wie maakte gebruik van de verschillende onderdelen in mei 2014?
Mulders
Ja er is ook gesproken over 2012. Bezichtiging [vond plaats] in verband met bezwaar tegen 2012.
De gemachtigde van eiser
Ik ben het er niet mee eens.
(…)
Mulders
Ik werd vergezeld door mw. Istek-Arar. Zij kan het allemaal bevestigen. (…)”
Taxateur Mulders heeft vorenbedoelde bevindingen net als bij de rechtbank (zie de processen-verbaal van de zitting van 18 november 2014 (met taxateur Istek-Arar) en 12 november 2015, behorende tot de gedingstukken) ook weer op de zitting van het Hof toegelicht, en wel – voor zover relevant – als volgt:
“(…)
Op 19 mei 2014 hebben ik en D. Istek-Arar het perceel [de vrijstaande boerderij] bezichtigd. We werden rondgeleid door de gemachtigde G. Veldhuisen. Toen is geconstateerd dat de objectafbakening ten aanzien van dat perceel niet correct was. Duidelijk werd dat de op het perceel aanwezige opstallen, in dit geval de vrijstaande boerderij, de recreatiewoning, de garagebox en de loods met driegarageboxen, door andere personen dan belanghebbende feitelijk in gebruik waren. Ik en Istek-Arar hebben dat ter plekke waargenomen. Ik heb dat toen tijdens de bezichtiging aan de orde gesteld; alle hiervoor genoemde objecten zijn daarbij besproken.
(…)
Belanghebbende althans zijn gemachtigde heeft in deze procedure al verklaard dat de recreatiewoning [de woning] dienst deed als woning van de dochter van belanghebbende en haar echtgenoot [A] . Tijdens de bezichtiging mei 2014 gebruikten zij de recreatiewoning. Ik heb toen gevraagd: wie waren in 2012 de feitelijk gebruikers van de recreatiewoning? Belanghebbende althans zijn gemachtigde antwoordde dat dit de dochter van belanghebbende en haar echtgenoot waren.
Ik heb voorts tijdens de bezichtiging van belanghebbende althans zijn gemachtigde begrepen dat [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] ook door verschillende personen feitelijk in gebruik waren; ik heb in elk geval geen leegstand geconstateerd. Er is toen aangegeven dat [de loods + 3 garageboxen] in gebruik waren van een transportbedrijf. Dit kwam mij ook aannemelijk voor omdat er meerdere auto’s stonden geparkeerd. Er was ook een uithangbord van transportbedrijf [bedrijf Q] .
(…)
Resumerend baseren wij het feitelijk gebruik van de te onderscheiden onroerende zaken op de tijdens de bezichtiging op 19 mei 2014 gedane constateringen en gegeven verklaringen van de gemachtigde van belanghebbende, welke verklaringen ook strookten met onze waarneming ter plaatse. Ik heb toen ook van de gemachtigde begrepen dat de situatie in 2014 gelijk was aan die van 2012; de situatie was gedurende die jaren feitelijk niet gewijzigd. (…)”
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de zogenoemde Reactie taxateur (bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg) ter onderbouwing van de (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 261.000 van [de woning] een ‘Overzicht taxatiewaarden’ opgenomen. Dit overzicht vermeldt – voor zover hier relevant – de navolgende (verkoop)gegevens van woningen:
|
[vergelijkingsobject 1] |
[vergelijkingsobject 2] |
[vergelijkingsobject 3] |
|
|
Bouwjaar |
1973 |
1967 |
1899 |
|
Woonoppervlakte |
165 m² |
115 m² |
138 m² |
|
Kaveloppervlakte |
980 m² |
970 m² |
673 m² |
|
Berging Zolder Garage |
- € 8.000 € 18.000 |
€ 4.000 - - |
€ 4.000 € 8.000 - |
|
Transactiedatum |
18 maart 2011 |
3 april 2012 |
2 september 2011 |
|
Transactieprijs |
€ 758.000 |
€ 425.000 |
€ 525.000 |
|
Prijs per m² - Woningdeel - Kavel |
€ 3.016 € 230 |
€ 2.329 € 161 |
€ 2.250 € 295 |
Het [vergelijkingsobject 2] is opgetrokken uit hout. [vergelijkingsobjecten 1 en 3] zijn opgetrokken uit steen.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in voornoemde Reactie taxateur ter onderbouwing van de (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 8.000 en € 113.500 van [de garagebox] respectievelijk [de loods + 3 garageboxen] een ‘Overzicht taxatiewaarden’ opgenomen. Dit overzicht vermeldt – voor zover hier relevant – de navolgende (verkoop)gegevens van garageboxen:
|
[garage 1] |
[garage 2] |
[garage 3] |
|
|
Deeltype Garagebox (17 m²) |
1 [stuk] |
1 [stuk] |
1 [stuk] |
|
Transactiedatum |
13 september 2011 |
29 augustus 2011 |
27 september 2011 |
|
Transactieprijs |
€ 25.000 |
€ 20.000 |
€ 20.000 |
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is – evenals bij de rechtbank – het volgende in geschil.
(1) In geschil is of het in 2.1 genoemde [perceel X] voor de toepassing van de Wet WOZ op een juiste wijze is afgebakend.
(2) In geschil is of de voor het belastingjaar 2012 vastgestelde waarde van de onroerende zaken [de woning] , [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] juist is vastgesteld.
(3) In geschil zijn de voor het belastingjaar 2012 opgelegde aanslagen rioolheffing ten aanzien van de onroerende zaken [de woning] en [de loods + 3 garageboxen] .
(4) In geschil is de hoogte van de in bezwaar en beroep toegekende kostenvergoeding.
Voor een nader onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof overigens naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting.