Gerechtshof Amsterdam, 23-08-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3352, 17/00169 ev
Gerechtshof Amsterdam, 23-08-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3352, 17/00169 ev
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 23 augustus 2018
- Datum publicatie
- 26 september 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:3352
- Zaaknummer
- 17/00169 ev
Inhoudsindicatie
Verkoop aan zittende huurder.
Belanghebbende stelt dat de bij de verkoop aan de zittende huurder bedongen verkoopprijs kan worden aangemerkt als de ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde. Steun voor dit standpunt vindt belanghebbende in uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 augustus 2014, nr. 13/00552 tot en met 13/00555, ECLI:NL:GHARL:2014:6178. Naar het oordeel van het Hof heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de uitspraak slechts geoordeeld dat de omstandigheid dat een verkoop aan een zittende huurder niet tot uitgangspunt kan worden genomen, niet betekent dat daaraan geen enkele bewijskracht kan worden toegekend bij de beoordeling van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Met de taxatieverslagen en de daarin genoemde verkooptransacties heeft de heffingsambtenaar in dit geval aannemelijk gemaakt dat het door belanghebbende aangedragen verkoopcijfer aanzienlijk afwijkt van de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt.
Uitspraak
Kenmerken 17/00169 en 18/00371 tot en met 18/00373
23 augustus 2018
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [plaats] , belanghebbende,
gemachtigde: L. Veldman, L. Veldman Praktijk B.V. te Bovenkarspel
tegen de uitspraak van 17 februari 2017 in de zaak met kenmerk ALK 16/596 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaken [straat X] nr. 4 (procedurenummer Hof: 17/00169), [straat X] nr. 6 ( procedurenummer Hof: 18/00371), [straat X] nr. 8 (procedurenummer Hof: 18/00372), [straat X] nr. 10 (procedurenummer Hof: 18/00373), (alle) te Alkmaar (hierna tezamen: de woningen) voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 naar de waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op respectievelijk € 142.000, € 139.000, € 139.000 en € 138.000.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen onder meer de onder 1.1. genoemde waardebeschikkingen. Bij (in één geschrift vervatte) uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de desbetreffende bezwaren ongegrond verklaard en de waardebeschikkingen gehandhaafd.
In haar uitspraak heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep - tegen de hiervoor onder 1.2. genoemde uitspraken op bezwaar - ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 maart 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2018. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen B. Verhagen en M. Th. Nederveen. Belanghebbende noch diens gemachtigde zijn ter zitting verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is de aan de gemachtigde op 14 mei 2018 per aangetekende post verzonden uitnodiging om op de zitting te verschijnen op 16 mei 2018 (tijdstip 15:11) bezorgd op het door de gemachtigde aangegeven adres ( [adres] ). Belanghebbende is aldus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd, zodat de zitting doorgang heeft kunnen vinden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de navolgende feiten vastgesteld.
“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van (…) en van de woningen in de [straat X] . De woningen in de [straat X] zijn twee rij- en twee hoekwoningen met elk een dakkapel en een berging. De inhoud van het hoofdgebouw van elk van deze woningen is ongeveer 200 m³ en oppervlakte van de percelen is ongeveer 75 m² (huisnummer 4), 70 m² (huisnummer 6), 69 m² (huisnummer 8) en 68 m² (huisnummer 10).
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof het volgende toe.
In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar voor elk van de in geding zijnde woningen een taxatieverslag overgelegd. Het taxatieverslag van het object [straat X] nr. 4 luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Locatie woning
Straatnaam [straat X]
Huisnummer 4
(…)
Woonplaats Alkmaar
(…)
Vastgestelde WOZ-waarde: € 142.000
(…)
Objectgegevens:
Type woning: Hoekwoning
Onderdelen Bouwjaar (…) m2 (…) m3
(…)Woning 1997 57 200
(…)Berging/schuur 1997 4
(…)Dakkapel
(…)Grond bij woning 75
(…)
Geselecteerde vergelijkbare verkopen
Verkochte woning 1:
Straatnaam [straat]
Huisnummer 42
(…)
Woonplaats Alkmaar
Verkoopdatum (overdracht bij notaris) 7 november 2013
Verkoopprijs € 150.000
(…)
Objectkenmerken
Type woning: Tussenwoning
(…)
Onderdelen Bouwjaar (…) m2 (…) m3
(…)Woning 1906 66 230
(…)Berging/schuur 1906 4
(…) Grond bij woning 71
(…)
Verkochte woning 2:
Straatnaam [straat]
Huisnummer 4
(…)
Woonplaats Alkmaar
Verkoopdatum (overdracht bij notaris) 21 juli 2014
Verkoopprijs € 161.500
(…)
Objectkenmerken
Type woning: Tussenwoning
(…)
Onderdelen Bouwjaar (…) m2 (…) m3
(…)Woning 1923 69 220
(…)Aanbouw woonruimte 5 15
(…)Grond bij woning 59
(…)Berging/schuur 7
(…)
Verkochte woning 3:
Straatnaam [straat]
Huisnummer 8
(…)
Woonplaats Alkmaar
Verkoopdatum (overdracht bij notaris) 1 juli 2014
Verkoopprijs € 163.250
(…)
Objectkenmerken
Type woning: Tussenwoning
(…)
Onderdelen Bouwjaar (…) m2 (…) m3
(…)Woning 1911 60 200
(…)Grond bij woning 80
(…)Berging/schuur 4
(…)Aanbouw woonruimte 12 40”
Voor de woningen [straat X] , nrs. 6, 8 en 10 heeft de heffingsambtenaar in de desbetreffende taxatieverslagen dezelfde vergelijkingsobjecten gehanteerd [straat] 42, [straat] 4 en [straat] 8). Afgezien van de objectkenmerken en de vastgestelde WOZ-waarden stemt de inhoud van deze taxatieverslagen overeen met het (hiervoor weergegeven) taxatieverslag van het object [straat X] nr. 4.
Het pand [straat X] nr. 10 is op 29 mei 2015 door belanghebbende aan de zittende huurder verkocht voor een bedrag van € 126.000.
3 3. Geschil in hoger beroep
Evenals voor de rechtbank is voor het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woningen tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.