Gerechtshof Amsterdam, 06-09-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3719, 17/00276, 17/00277
Gerechtshof Amsterdam, 06-09-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3719, 17/00276, 17/00277
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 6 september 2018
- Datum publicatie
- 24 oktober 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:3719
- Zaaknummer
- 17/00276, 17/00277
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; objectafbakening; waardering grond; eigen koopsom; waardevermindering in verband met in de grond aanwezige palen en funderingsresten?
Uitspraak
kenmerken 17/00276 en 17/00277
6 september 2018
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. gevestigd te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: mr. S. Vink,
tegen de uitspraak van 10 april 2017 in de zaken met kenmerken AMS 15/791 en AMS 15/792 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 december 2013 de waarde van de onroerende zaak aangeduid als [Blok A] te [Z] (hierna: het perceel) voor het jaar 2012 vastgesteld op € 12.150.000.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 31 juli 2014 de waarde van het perceel voor het jaar 2013 vastgesteld op € 12.150.000.
Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikkingen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken van 16 januari en 23 januari 2015 de vastgestelde waarden gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 10 april 2017 de beroepen van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 22 mei 2017 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brief van 4 juni 2018 nadere stukken ingediend; hiervan is een afschrift aan de heffingsambtenaar verzonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2018. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. H. Oderkerk, bijgestaan door P. van Beelen en R. Gordinou de Gouberville (taxateurs). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’ – de volgende feiten vastgesteld:
“1.1. Het perceel, dat een oppervlakte heeft van 23.514 m², is gelegen in [de buurt] in [Z] op de plek waar vroeger een waterzuiveringsinstallatie stond. De herontwikkeling van [de buurt] is verdeeld in vijf zogenoemde bouwenveloppen. De gemeente Amsterdam (de gemeente) heeft door middel van aanbestedingsprocedures marktpartijen gezocht voor de ontwikkeling van het door de gemeente vastgestelde vastgoedprogramma binnen die bouwenveloppen.
Op 2 september 2008 heeft eiseres haar bod op [Blok A] van [de buurt] uitgebracht. Haar bod van € 13.924.200 was het hoogste bod. Op 30 januari 2009 heeft de gemeente met eiseres een bouwenvelopovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het perceel. Het bouwplan is een hotel van maximaal 18.500 m² met ondergrondse parkeervoorziening. De parkeervoorziening zal deels komen te liggen onder het naastgelegen [Blok B]. De bouwgrond is bij akte van 30 december 2011 door de gemeente aan eiseres in erfpacht uitgegeven voor het tijdvak van 16 september 2011 tot 16 september 2016 voor een bedrag van € 13.924.220.
Eiseres wilde in januari 2012 beginnen met bouwen, maar toen bleek dat er nog veel oude funderingspalen en -resten in de grond aanwezig waren. Eiseres heeft een deel van deze palen en resten door de aannemer laten verwijderen. Een deel heeft zij in de grond laten zitten, maar daarvoor heeft zij wel het bouwplan moeten aanpassen. Ook bleken er vlakbij het perceel een aantal 10kV-leidingen van Liander en een persriool van Waternet te liggen, waardoor de aannemer geen damwanden kon slaan. Liander heeft de leidingen uiteindelijk op kosten van eiseres en enkele andere partijen verlegd. Waternet heeft het riool verlegd.
Op 1 januari 2011 en 1 januari 2012 was het perceel onbebouwd.
Eiseres heeft de gemeente Amsterdam op 13 januari 2016 gedagvaard voor de civiele rechter van deze rechtbank tot, kort gezegd, vergoeding van de schade die zij heeft geleden door de aangetroffen funderingspalen en -resten, de 10 kV-leidingen en het persriool. Bij vonnis van 16 december 2016 heeft de rechtbank de vorderingen van eiseres afgewezen [voetnoot rechtbank: Dit vonnis is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met als vindplaats ].”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt daaraan de volgende feiten toe.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de civiele kamer van de rechtbank (zoals genoemd in 1.5. van de rechtbankuitspraak) hoger beroep ingesteld bij het Hof.
De uitgifte van de grond (c.q. het perceel) vormde een onderdeel van een zogenoemde bouwenvelop. Deze vorm van uitgifte beoogt de ruimtelijke contouren, de functie en het volume van een ontwikkeling vast te leggen. Een gemeente kan kiezen voor een ver uitgewerkte envelop, een vrije en een zeer vrije envelop. De onderhavige envelop [Blok A] was een ver uitgewerkte envelop voor de realisatie van een hotel met ondergrondse parkeergarage, waarin de gemeente tevoren vele details heeft vastgelegd De bouwenvelop-overeenkomst is het contract waarin de afspraken tussen de projectontwikkelaar en de gemeente worden vastgelegd. Daarin kunnen bepaalde risico’s worden afgedekt. Dat is in het onderhavige geval ook gebeurd (bijvoorbeeld via de zogenoemde overdompregeling, zie hierna). De projectontwikkelaar gaat daarbij af op informatie van de gemeente over de gesteldheid van de uit te geven grond, en kan zelf geen (bodem)onderzoek doen.
Na het sluiten van de overeenkomst op 30 januari 2009 kwamen bepaalde omstandigheden over het perceel (en het in 2012 bijgekochte perceel ; zie verder 2.2.5) aan het licht. Deze omstandigheden waren, kort samengevat, de volgende:
-
In de grond bevonden zich aanzienlijk (honderden) meer heipalen en funderingsresten dan verwacht. De kosten van verwijdering bedroegen € 2,3 miljoen.
-
Naast het perceel bleken ondergrondse hoogspanningsleidingen (10kV leidingen) aanwezig. Omdat de werkzaamheden - onder meer het aanleggen van een damwand en het verwijderen van de oude heipalen - schade aan deze leidingen dreigden te veroorzaken, heeft Liander de werkzaamheden stilgelegd. De leidingen moesten worden verplaatst. De kosten van het ombouwen van het tracé werden door Liander geschat op € 302.387. Liander heeft getracht de kosten te verhalen op de betrokken partijen (waaronder belanghebbende en de gemeente), maar de vordering is door de rechtbank Amsterdam afgewezen.
-
Naast het perceel bleken persleidingen aangesloten op oude leidingen uit 1970. Toen deze persleidingen werden geconstateerd begin 2012, werd duidelijk dat, mochten de leidingen breken als gevolg van de graaf- en bouwwerkzaamheden, een erosiekrater zou ontstaan, met risico’s voor de hogedrukgasleiding, de 10kV leidingen en datakabels in de buurt. De bouw werd daarom stilgelegd en Waternet heeft maatregelen moeten nemen. Waternet begrootte de kosten daarvan op een bedrag van € 248.322,68.
Tussen partijen is niet in geschil dat deze omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst onbekend waren. De gemeente heeft voor wat betreft schadepost 1 erkend dat deze (op grond van de in de overeenkomst opgenomen overdompregeling) voor haar rekening komt, en daarvoor het reeds genoemde bedrag van € 2,3 miljoen betaald. Voor de overige twee schadeposten heeft de gemeente iedere aansprakelijkheid afgewezen. Ook de overige door belanghebbende geclaimde schadevergoedingen (onder meer bestaande uit advieskosten en vertragingsschade) heeft de gemeente afgewezen.
Blijkens de akte van erfpacht d.d. 30 december 2011 (zie 1.2 rechtbankuitspraak) bestaat het aan belanghebbende in erfpacht gegeven terrein ([Blok A] uit de kadastrale percelen [1] en [2].
Belanghebbende heeft ter realisatie van de bij het hotel behorende ondergrondse parkeergarage op 27 mei 2012 een perceel van de ontwikkelaar van de naastgelegen [Blok B] bijgekocht voor een bedrag van € 5.440.000 (exclusief omzetbelasting) (in erfpacht van het appartementsrecht). In de akte van levering is vorenbedoeld perceel kadastraal aangeduid als [3].
Bij de onderhavige (waarde)beschikkingen (zie 1.1.1 en 1.1.2) behoren zogenoemde “Taxatieverslagen niet-woningen”. Volgens deze taxatieverslagen zijn bij de taxatie voor het jaar 2012 en het jaar 2013 de kadastrale percelen [1] en [2] respectievelijk [3] en [4] betrokken. Voor beide jaren wordt uitgegaan van een oppervlakte (BVO) van 22.500 m².
Blijkens het proces-verbaal van de zitting op 20 januari 2017 bij de rechtbank hebben de heffingsambtenaar en zijn taxateurs – desgevraagd om de taxatieverslagen althans vermelding van de daarop genoemde kadastrale percelen nader toe te lichten – als volgt verklaard:
“[de heffingsambtenaar]: In het dossier 15/791 [jaar 2012] zit na het beroepschrift de aanslag met daarin een kadastrale aanduiding. U moet echter kijken naar het stuk daarna, het taxatieverslag niet-woningen. In dat taxatieverslag staan de juiste aanduidingen: [1] en [2]. Voor dossier 15/792 [jaar 2013] geldt hetzelfde: in het taxatieverslag niet-woningen staan de juiste aanduidingen: [3] en [4].
[taxateur 1]: In 2013 komt het gedeelte van de parkeergarage erbij.
[taxateur 2]: Daarbij was sprake van een kadastrale herdefiniëring. Ik heb een overzichtje bij
me van de wijzigingen van de kadastrale percelen.
[voorzitter rechtbank]: Ik zie dat de oppervlakte van het perceel hetzelfde is gebleven.
[taxateur 2]: De oppervlakte is inderdaad hetzelfde. Dat blijkt uit het taxatieverslag. Het
heeft allemaal betrekking op [Blok A].
[voorzitter rechtbank]: Het gaat steeds om hetzelfde stuk grond?
[taxateur 2]: Ja.
[de heffingsambtenaar]: Ja, dat blijkt uit het taxatieverslag. Voor 2013 moet het [3]-deel
worden meegenomen in de waarde.
(…)
[voorzitter rechtbank]: Op 27 mei 2012 heeft eiseres een stuk grond in erfpacht erbij gekregen. Hoe kan het perceel dan dezelfde oppervlakte hebben?
[taxateur 1]: Het gaat om de parkeergarage ondergronds. Dat doet niet af aan het aantal m2. Ik kijk of de waarde te hoog is vastgesteld. Ik dacht dat dit het totaalbedrag was inclusief de parkeergarage. Nu bleek uit de stukken van eiseres dat nog eens 5 miljoen erfpacht is betaald aan [de ontwikkelaar van [Blok B]] voor dat ondergrondse deel van de parkeergarage. Dan moet dat bij de waarde worden opgeteld met btw.”
Belanghebbende heeft, zij het met (grote) vertraging, op het perceel de bouw van een hotel met ondergrondse parkeergarage (deels gelegen onder bouwblok [Blok B]) voltooid. Eind 2017 heeft zij het perceel met de opstal verkocht voor een bedrag van € 110 miljoen.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van € 12.150.000 van het perceel voor de belastingjaren 2012 en 2013 te hoog is. Belanghebbende bepleit een waarde van nihil. Daarnaast is in geschil of de zogenoemde objectafbakening op de juiste wijze heeft plaatsgevonden.
Belanghebbende bestrijdt in hoger beroep – terecht – niet langer het relevante criterium voor de bepaling van de WOZ-waarde (dat is, kort gezegd, de waarde in het economische verkeer; hierna: WEV) noch de relevante waardepeildata (die zijn respectievelijk 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012 en 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013).
Partijen hebben voorts beide verklaard, dat zij bij de rechtbank het eens waren (door onduidelijkheden in de procedure) dat belanghebbende recht had op vergoeding van de forfaitaire proceskosten. Zij concluderen beide dat de rechtbank ten onrechte deze vergoeding niet heeft toegekend, dat de uitspraak van de rechtbank in zoverre dient te worden vernietigd, en dat de heffingsambtenaar ongeacht de uitkomst overigens van het geding, veroordeeld dient te worden in de forfaitaire proceskosten van belanghebbende in bezwaar, eerste aanleg en in hoger beroep. Het Hof zal partijen in dit standpunt volgen.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.