Gerechtshof Amsterdam, 27-12-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4991, 17/00380
Gerechtshof Amsterdam, 27-12-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4991, 17/00380
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 27 december 2018
- Datum publicatie
- 20 februari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:4991
- Zaaknummer
- 17/00380
Inhoudsindicatie
Uitspraak na verwijzing. Vervolg op arrest van de Hoge Raad van 14 april 2017, nr. 16/05738, ECLI:NL:HR:2017:672, BNB 2017/125. Het Hof is van oordeel dat voor de onderhavige onroerende zaak er geen reden is om af te wijken van het in BNB 1995/228 geformuleerde uitgangspunt dat voor een onroerende zaak als de onderhavige, de waarde in het economisch verkeer niet afwijkt van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Vervolgens komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode de (na verwijzing verdedigde) waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Uitspraak
kenmerk 17/00380
27 december 2018
uitspraak van derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep - na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden - van
Stichting [X] te [plaats 1] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters, WOZ-consultants Juristen & Taxateurs te Arnhem
tegen de mondelinge uitspraak van 23 februari 2016 in de zaak met kenmerk SGR 15/8131 van de rechtbank Den Haag (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object 1] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 3.184.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslagen).
De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 23 februari 2016 als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 2.778.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 2.778.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.484;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In zijn uitspraak van 19 oktober 2016 heeft het gerechtshof Den Haag als volgt beslist:
“Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover deze de veroordeling in de proceskosten betreft;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.717,36;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 503 aan griffierecht te vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het gerechtshof Den Haag beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Bij arrest van 14 april 2017, nr. 16/05738, ECLI:NL:HR:2017:672, BNB 2017/125 (hierna: het verwijzingsarrest), heeft de Hoge Raad het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak van het gerechtshof Den Haag vernietigd behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht, en het geding naar het Hof verwezen ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van het verwijzingsarrest.
Partijen zijn door de griffier van het Hof in de gelegenheid gesteld een schriftelijke reactie op het verwijzingsarrest in te dienen. Belanghebbende heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt bij brief van 14 augustus 2017 en de heffingsambtenaar bij brieven van 17 en van 22 augustus 2017. Afschriften van deze brieven zijn aan de wederpartij gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2018. Namens belanghebbende is verschenen, de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. R.P.M.M. Mols. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 2. Feiten
Het gerechtshof Den Haag heeft de volgende na verwijzing nog relevante en in cassatie niet betwiste feiten, vastgesteld:
“ 3.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kantoorpand gebouwd in 1980 en bestaat uit zes bouwlagen:
|
Bouwlaag |
In gebruik als |
Oppervlakte (circa) |
|
Kelder |
Kantine |
1.377 m2 |
|
Begane grond |
Kantoor |
991 m2 |
|
1e verdieping |
Kantoor |
1.342 m2 |
|
2e verdieping |
Kantoor |
1.200 m2 |
|
3e verdieping |
Kantoor |
1.183 m2 |
|
4e verdieping |
Kantoor |
783 m2 |
Daarnaast beschikt het kantoorpand over een eigen parkeerterrein van 94 m2 met 179 parkeerplaatsen.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [naam taxateur] op 22 december 2015. In het taxatierapport is het volgende, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen.
"D. WAARDERING
Het object is per 01-01-2014 getaxeerd op:
WOZ waarde [object 1] € 2.778.000
(…)
G. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN
(…)
- De publiekrechtelijke bestemming is : Bedrijvigheid/kantoren
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Object
A. Ligging en omschrijving Het getaxeerde object betreft een
kantoorgebouw gelegen in het Kantorencomplex aan [straatnaam 1] nabij de op/afrit van de [snelweg] . Tevens op korte afstand gelegen van het Station en [ov-voorziening] .
(…)
C. Gerealiseerde renovaties, verbouwingen : Onderhoudstoestand voldoende/goed
(…)
E. Huidig gebruik : Kantoor verhuurd, deels leegstand
(…)
K. HUURSITUATIE
1. huidige situatie
a. Volgens opgave van : Gemeente
wordt het object thans verhuurd : Nee, leegstand
(…)
Taxatiewaarde op basis van Huurwaarde kapitalisatiemethode
6876 m2 kantoorruimte x € 50,-- m2 = € 343.800,-- x Kap. Factor 6,49 = € 2.231.262,--
179 parkeerplaatsen . a € 450,-- = € 80.550,-- x Kap. Factor 6,49 = € 522.770,--
Waarde na = € 2.754.000,-- (afgerond)
Voor berekening zie bijlage
De hierboven genoemde taxatiewaarde is mede gebaseerd op de verkoop en verhuurcijfer van de huurcijfers in het complex zelf en van soortgelijke kantoorpanden in [plaats 3] .
Belanghebbende vertegenwoordigd door [taxateursplatform] gebruikt buurpand [object 2]
als referentie. Dit kantoorpand heeft de laatste jaren leeg gestaan en is recent verkocht,
Met als doel transformatie tot appartement.
[object 1] is door de jaren heen wel (deels) verhuurd geweest in tegenstelling tot [object 2] , daarnaast heeft het een modernere uitstraling, derhalve is bij de taxatie middels de HWK methode de Kap factor op 6,5 (o.a. lager leegstandsrisico) gesteld.
[object 2]
Verkooptransactie € 1.315.000,-- 18-12-2015, indexatie, 8 % naar p.p. 1-1-2014 = € 1.429.000,-- (afgerond)
Analyse (Kap. Fact afgerond)
Kantoor 5567 m2 x € 50,-- x Kap. Factor 4.3 = € 1.196.905--
Parkeerplaatsen 110 x 450,-- x Kap. Factor 4.3 = € 212.850,--
Opmerking Kap. Factor berekening op basis van indexatie naar p.p. 1-1-2014. Betreft buurpand met jarenlange complete leegstand en aangekocht via de curator(zie akte). Pand wordt nu omgebouwd tot appartementencomplex.
[object 3]
Verkooptransactie € 500.000,-- 18-11-2013 1008 m2 kantoor (1008 m2 x € 65 ,-- x KP factor 7.65)
Opmerking: Pand is verkocht in grotendeels leegstaat, kleiner qua kantooroppervlakte.
[object 4]
Verkooptransactie € 1.000.000,-- 26-06-2014 1680 m2 kantoor / showroom (1680 m2 x € 75,-- x KP factor 8.00)
Mindere locatie, betreft kantoor met showroom
[object 5]
Verkooptransactie € 3.750.000,-- 24-12-2014 4100 m2 kantoor (4100m2 x €105 ,-- x KP factor 8.70)
Recenter bouwjaar, minder parkeergelegenheid, deels casco, hogere m2 prijs en factor
Taxatiewaarde op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde
Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is de restwaarde(cascowaarde) van het kantoorgebouw toegevoegd bij de grondwaarde van het grondperceel.
Bij de waardering van het grondperceel is aansluiting gezocht bij de gronduitgifteprijzen voor kantoorpanden in de gemeente [plaats 3] , waarbij rekening wordt gehouden met de kavel grootte ivm de m2 prijs.
Ingesloten zijn 2 koopakten van uitgifte van grondprijzen gelegen aan [straatnaam 2] , in de gemeente [plaats 3] . Mede op basis van deze transacties is de m2 prijs geanalyseerd en gebruikt bij de berekening van het grondperceel van [object 1] .”
Het taxatierapport bevat bijlagen waaronder een matrix, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal is berekend op € 636.948 en de waarde van de grond is gesteld op € 2.142.000 (in totaal € 2.778.000).”
Ook het Hof zal van deze feiten uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport opgemaakt door [naam] op 7 juli 2015 namens ‘ [taxateursplatform] ’. In het taxatierapport is het volgende, voor zover na verwijzing van belang, opgenomen:
“D. WAARDERING
a. Het object ( [object 1] ) is getaxeerd op:
WOZ-waarde € 2.020.000,-
(…)
G. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Omgeving
a. (…)
b. Bereikbaarheid De bereikbaarheid van onderhavig
kantoorgebouw is optimaal door de ligging direct nabij de [snelweg] , welke aansluit op het verkeersknooppunt [naam verkeersknooppunt] . Tevens bevindt zich op loopafstand van het kantoorgebouw het NS intercity station [plaats 3] , alsmede [ov-voorziening] met een direct[i]e [verbinding] naar [plaats 2] completeren de goede bereikbaarheid.
(…)
I. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1. Toegepaste methodiek
a. De onderhavige waardering is gebaseerd op De vergelijkings methode.
b. Waardebegrip conform Artikel 17, lid 2 Wet De waarde wordt bepaald op de waarde
waardering onroerende zaken die aan de onroerende zaak dient te
worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
c. Gehanteerde waardepeildatum 01-01-2014
(…)
O. BIJLAGEN
1. Berekening WOZ-waarde
(…)
Taxatiekaart WOZ Courante niet-woningen: Bedrijfsruimten / Kantoren / Winkels
(…)
Objectkenmerken:
|
Deel omschrijving |
Toelichting |
Bouwlaag |
Bouwjaar |
Oppervlakte |
Huurprijs /m2 |
Huurwaarde |
(…)
Totalen: 100% € 424.350
(…)
Analyse exploitatielasten: § 3.3 taxatiewijzer VNG
(…)
Leegstandsrisico 30,00 % bruto jaarhuur € 127.305 (…)
(…)
Totaal exploitatiekosten: 45,4% € 192.592
Netto huuropbrengst: 54,6% € 231.758
Yield:
Basis rendement 2,23 % (…) Netto huurwaarde € 231.758
Opslag risico 8,57 % (…) Netto waarde (netto huur x netto factor) € 2.145.906
Netto Yield 10,80 %
Netto factor (1/ yield) 9,26
(…)
Kapitalisatiefactor:
Netto waarde: € 2.145.906
Correctie kosten: € 125.507
Bruto waarde: € 2.020.398 Kapitalisatiefactor (bruto waarde / bruto huur) 4,76
WOZ-waarde per 1-1-2014 € 2.020.398
(…)”
Tijdens de zitting na verwijzing heeft de heffingsambtenaar onder meer het volgende aangevoerd:
“U wijst mij op de overwegingen van de Hoge Raad in het verwijzingsarrest: uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ is dat de WEV van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de GVW), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de GVW hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer. Ik erken dat er in het onderhavige geval geen subjectieve omstandigheid is in de vorenbedoelde zin. U vraagt mij of ik afstand neem van de GVW. Neen, ik neem niet geheel afstand daarvan. De GVW is hier een soort extra check voor de WEV. Als wij alleen kijken naar de waarde van de grond dan kom je al uit op € 2.000.000. (…) Belanghebbende heeft zich verder uitgelaten over de waarde van de opstal. Ik verwijs hiervoor naar bijlage 10 van het verweerschrift in eerste aanleg. Belanghebbende stelt dat de waarde van de opstal ca. € 1.500.000 bedraagt. Als ik die bedragen optel dan blijkt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.”
3 3. Geding na cassatie
De Hoge Raad heeft in zijn verwijzingsarrest van 14 april 2017 - voor zover voor het geding na verwijzing van belang - het volgende overwogen:
“2.2. Voor het Hof was in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
2.3.1. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met een in het geding gebracht taxatierapport erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De in het taxatierapport bepaalde waarde van de onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof de gecorrigeerde vervangingswaarde.
2.3.2. Het Hof heeft de door belanghebbende bepleite toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode afgewezen, omdat hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd naar ’s Hofs oordeel slechts leidt tot de bevestiging dat de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde. In dat geval dient de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, aldus het Hof.
2.4.1. De klacht houdt in dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in dit geval hoger is dan de waarde in het economische verkeer, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode.
2.4.2. Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld.
Tussen partijen is klaarblijkelijk niet in geschil dat sprake is van een courante, commercieel geëxploiteerde onroerende zaak. Uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ is dan dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden (zie HR 9 februari 2007, nr. 41264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, BNB 2007/155).
2.4.3. Het bestaan van een subjectieve omstandigheid als bedoeld in het zojuist genoemde arrest van 9 februari 2007 is door het Hof niet vastgesteld. ’s Hofs oordeel dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer geeft derhalve ofwel blijk van miskenning van hetgeen hiervoor in onderdeel 2.4.2 is overwogen, ofwel behoefde nadere motivering, die echter ontbreekt.
2.4.4. ’s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.”